Finca Mallorca kaufen

Finca kaufen auf Mallorca: So viel mehr als ein Landhaus (Ratgeber 2019)

16/09/2019 Nimmt man die Google-Suchanfragen in Deutschland als Maßstab, dann ist die Finca als Immobilientyp weiterhin ganz klar die Nummer 1 unter potenziellen Immobilienkäufern. “Finca Mallorca kaufen” oder “Mallorca Finca kaufen” gehören zu den Suchanfragen mit dem höchsten Volumen rund um den Immobilienmarkt Mallorca, weit vor zum Beispiel Wohnung, Haus oder Villa.

Ein Blick auf die Google-Trendentwicklung bei diesen “Keywords” zeigt zudem, dass das Interesse in den vergangenen Jahren sogar eher leicht zugelegt hat (siehe Graphik unten). In diesem Ratgeber zum Finca-Kauf lesen Sie unter anderem:


Mit einer gemieteten Finca auf Mallorca für die Ferien, wie hier im Video, fängt oft die Leidenschaft an, die in den Kauf einer eigenen Finca auf Mallorca mündet.

Finca ist nicht gleich Finca

Die Finca Liebe der Deutschen ist zunächst mal ein großes Missverständnis. Der Alleman stellt sich darunter das ruhige Landhaus vor, umgeben von duftenden Zitronen- und Orangenbäumen, vielleicht mit Brunnen, Kamin und Pferdestall, auf jeden Fall aber mit eigenem Pool und viel Platz für gemeinsames Grillen und Chillen. Also in etwa so, wie es Schauspieler Til Schweiger in Establiments am Stadtrand von Palma hat, wobei allerdings die jüngste Vergangenheit gezeigt hat, dass es auf einer Finca gar so nicht ruhig abgeht, wenn der Nachbar ein Rad ab hat.

Das Missverständnis besteht darin, dass der Spanier unter Finca keineswegs nur Landhaus oder Bauernhof versteht. Finca kann auch ein unbebautes Grundstück sein oder eine Wohnanlage. Hausverwalter ist dann der “administrador de fincas”. Wer also nur ein Appartement in einer Wohnanlage hat, kann also ohne Rot zu werden in Deutschland erzählen, dass er auf einer mallorquinischen Finca lebt.

Die typische Finca auf Mallorca allerdings, wie sie sich der Deutsche vorstellt und bisweilen auch gerne kauft, liegt oft im Insel-Inneren und ist manchmal für Erstbesucher nur dann schnell zu finden, wenn das Navigationsgerät einen guten Tag hat und sich nicht von der Vielfalt der Carrers und Camis verwirren lässt.

Maffay, Becker, Schweiger: Prominente Finca Besitzer auf Mallorca

In der Idylle von Mallorca  haben oder hatten nun schon zwei Generationen von deutschen Immobilienkäufern ihren Traum vom (Teilzeit-)Leben unter der prallen Sonne Mallorca verwirklicht, darunter viele Prominente, seien es nun Peter Maffay oder Boris Becker oder Til Schweiger.  Wird auch Helene Fischer bald Finca-Besitzerin? Die deutsche Schlager-Göttin hat vor kurzem ihre Villa in Port Andratx verkauft - laut Gerüchten im Ort, weil zu viele Leute dort am liebsten mal einen Blick über den Zaun geworfen hätten. Würde sie nun eine Finca auf Mallorca kaufen, könnte sie die gewünschte Ruhe haben.

Beim Finca Kauf in der Gemeinde Llucmajor haben Deutsche bereits böse Überraschungen erlebt, berichtet die MZ.
Beim Finca Kauf in der Gemeinde Llucmajor haben Deutsche bereits böse Überraschungen erlebt, berichtet die MZ.

Legal, illegal: Was seit 2018 für die Finca als Schwarzbau gilt

Mancher (prominente) Finca Fan verbrachte in der Vergangenheit, so war es von Zeit zu Zeit zu lesen, mehr Zeit beim Anwalt auf Mallorca als im Pool, weil es mit der Legalität der Finca einige Schwierigkeiten gab. Das muss bei einer Finca nicht mal daran liegen, dass ein Käufer selber voreilig Umbauten in Auftrag gegeben hat, die noch gar nicht genehmigt waren.

Zehntausende Landhäuser in den ländlichen Gebieten von Mallorca, so heißt es in der Immobilienbranche, stehen auf juristisch wackligem Grund, weil schon vor langer Zeit die Abgeschiedenheit gerne mal dazu genutzt wurde, ohne aufwändiges Genehmigungsverfahren das Wohnangebot zu verbessern. So kommt es, dass mancher Pferdestall heute mit Flachbild-TV und Boxspringbetten ausgestattet ist; die Bauaufsicht sich aber nichts vom Pferd erzählen lässt, wenn sie nach einer Drohnen-Recherche da mal vorbeischaut.

Für illegale Immobilien sind die Zeiten rauer geworden. War es früher möglich, nach einigen Jahren Bestandsschutz selbst für jene Bauten zu erhalten, die keine Genehmigungsschance gehabt hätten (das war noch keine Legalisierung der Finca, aber immerhin ein Schutz vor Abrissverfügungen), so hat sich das 2018 auf den Balearen grundlegend geändert. Ein neues Gesetz der Links-Regierung hat für den ländlichen Bereich den Bestandsschutz für die Zukunft abgeschafft. Nur solche illegalen Bauten, die mindestens acht Jahre vor dem 31.12.2017 fertiggestellt wurden, haben weiterhin Bestandsschutz. Allen anderen drohen Abrissverfügungen.

Llucmajor:  Beim Finca-Kauf sollten Sie hier besonders vorsichtig sein

Die Gemeinde Llucmajor ist bei deutschen Finca Fans sehr beliebt, denn das Angebot ist hier sehr groß und die Immobilienpreise wirken noch erschwinglich. Eine Finca (Haus und Boden) kostet teilweise nur um die 100.000 Euro
Die Gemeinde Llucmajor ist die größte Gemeinde von Mallorca, womit sich das große Angebot erklärt. Allerdings wurden 2019 nach Kontrollen durch das Katasteramt fast 7.700 Schwarzbauten und illegale Anbauten festgestellt. Das erklärt dann wiederum die günstigen Immobilienpreise. Die Wahrscheinlichkeit, in Llucmajor eine illegale Finca angeboten zu bekommen, ist sehr hoch.

Wenn der Fincabesitzer Glück hat, sind die Bauverstöße verjährt. Es besteht Bestandsschutz. Die Folgen: höhere Grundsteuer, ein Bußgeld, Umbauten werden nicht genehmigt. Damit kann man leben. Viel schlimmer ist es, wenn für die Finca eine Abrissverfügung erstellt wird, die Finca also verschwinden muss. Das passiert in zwei Fällen:

  • noch keine Verjährung (8 Jahre, für Neubauten inzwischen gar nicht mehr möglich, siehe oben)
  • die Finca liegt in einem Naturschutzgebiet (ANEI)

Dann kann es einem so gehen, wie einen Deutschen Finca Käufer, von dem die Mallorca Zeitung berichtete. Für 100.000 Euro hatte er eine Finca mit Blick auf Llucmajor gekauft. Katasterauszug und Grundbuchauszug bescheinigten eine "Vivienda unifamiliar aislada" mit 127 Quadratmetern. Weil der Deutsche umbauen wollte, stellte er einen Bauantrag beim Amt - da kam alles raus. Das Haus dürfte nur 8 Quadratmeter groß sein. Abrissbescheid! Leider sagen weder Katasterauszug noch Grundbuchauszug etwas darüber aus, ob eine Finca legal oder illegal ist. Es werden auch absolut illegale Immobilien dort eingetragen.

Mein Tipp: Wer Zweifel hat, ob mit der Finca alles in Ordnung ist, sollte vor dem Kauf im Rathaus nachfragen. Mit Angabe von Parzelle (Poligono) und Gebiet, wird umgehend mitgeteilt, was legal ist und was nicht. Und: Auch für Finca Neubauten gibt es strenge Vorschriften, je nach Gemeinde. Abhängig von der Bodenklassifzierung (z.B. semi-rustica, rustica) liegt die notwendige Grundstücksfläche zwischen 15.000m² bis hin zu 50.000 m².

Finca-Idylle Mallorca in 10 Bildern:

Tipps für für Fincakauf

Finca Mallorca kaufen: Hier ist es günstig

Gibt es noch das Schnäppchen, eine Finca für günstige 50.000 Euro, die man sich nach und nach zu einem prächtigen Landhaus ausbaut? Ja, die gibt es, allerdings muss man dafür lange suchen. Am ehesten ist noch ein Schnäppchen im Norden und Nordosten von Mallorca zu machen. Fincas mit Blick auf die Bucht von Alcudia und Pollensa gibt es natürlich selten günstig, aber vor allem in der Gegend um Artà gibt es ein großes Angebot an Fincas für fast jeden Geldbeutel. Rund um Santanyi und Portocolom sollte man sich ebenfalls umsehen, denn hier wurden in den 80ern mit Beginn des Finca Boom auf Mallorca viel gebaut, so dass das Angebot groß ist und die Preise zumindest günstiger sind als in anderen Gegenden.

Finca Mallorca kaufen: Hier ist der Luxus

Alaró und Santa Maria im Insel-Zentrum zählen zu den teuersten Gebieten für eine Finca auf Mallorca. Auch Nordwesten Mallorcas, also die Gegend von Valldemossa, Deià und Sóller, ist teuer und luxuriös. Es hat schon seinen Grund, dass Prominente wie Michael Douglas genau dort ihre Mallorca-Finca gekauft haben, denn für sie ist Luxus nicht allein die luxuriöse Ausstattung mit Weinkeller und Pferdestall. Nein, der Luxus für sie die Abgeschiedenheit und die Ruhe, verbunden mit einem Blick auf das Gebirge und die Küste. Ansonsten ist natürlich der Südwesten immer eine Reise wert, hier gesellt sich zum Luxus oftmals noch der Meerblick.

Finca Mallorca kaufen: Hier gibt es Meerblick

Um eine Finca mit Meerblick kaufen zu können, sollte die Finca natürlich in der Nähe des Meeres liegen. Gerade in der Inselmitte sind zwar typische Mallorca Fincas zu finden, aber selbst wenn man auf eine Palme klettert und ein mächtiges Fernglas ausfährt, wird es schwer den begehrten Meerblick zu erhalten. Besser sieht es aus etwa in Andratx, dort gibt es manche großzügige Finca mit Panoramablick über das Tramuntanagebirge, den örtlichen Hafen und das offene Meer. Sie sind aber auch teuer. Beispiel: Eine Finca-Immobilie mit Gästehaus und einem Spa- und Fitnessgebäude auf einem 4 Hektar großen Plateaugrundstück kostete 2018 immerhin 8,5 Mio. Euro.

Was die Finca Mallorca so besonders macht? Hier kommen 10 Immobilienmakler zu Wort

 

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