Immobilien Mallorca kaufen oder mieten

Immobilien Mallorca kaufen

20/1/2021 ▷  Immobilien Mallorca kaufen ist etwas anders als in Deutschland, schon wegen der Sprache. Lesen Sie in diesem Ratgeber, was Sie beachten sollten, damit alles ohne Probleme funktioniert. Aus dem Inhalt:

• Das ist vor dem Immobilien-Kauf zu erledigen
• Diese Nebenkosten sind zu veranschlagen
• Die wichtigsten Unterlagen für Käufer
• So ist der Ablauf  beim Kauf auf Mallorca
• Das passiert im Notartermin

Die richtige Vorbereitung für den Immobilienkauf

1. N.I.E. beantragen

Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero“) geht fast gar nichts in Spanien,  weder eine Kontoeröffnung noch ein Optionsvertrag. Die N.I.E. kann bei der Ausländerbehörde von Mallorca sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Vor Ort wurde die N.I.E früher in der Regel am gleichen Tag vergeben; beim Antrag über ein spanisches Konsulat in Deutschland (Düsseldorf, Frankfurt/Main, Stuttgart oder München) mit Mail-Versand der N.I.E sind etwa drei bis vier Wochen Bearbeitungszeit einzuplanen. Notwendig ist das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises. Leider gibt es mitunter Beschwerden über lange Wartezeiten für Termine und unfreundliche Mitarbeiter.

Ausländerbehörde Mallorca (Oficina de Extranjería)
Carrer Ciutat de Querétaro s/n
07007 Palma de Mallorca
Telefon: +34 971-98 91 70

Aktueller Hinweis:  Seit Februar 2020 häufen sich die Schwierigkeiten bei der N.I.E Nummer, wenn sie direkt in Palma de Mallorca beantragt wird. Es gibt sehr lange Wartezeiten und unbearbeitete Anträge. Als Alternative dürfen N.I.E. Agenturen (Gestorias) im Namen eines Kunden eine N.I.E beantragen, wenn sie eine notarielle Vollmacht haben. Wenn es schnell und einfach gehen soll, dann ist ein Vor-Ort-Büro wie Smart Servicios empfehlenswert, dass sich auf Antragstellung spezialisiert hat.  Ohne dass der Antragsteller selber anreisen muss, wird die NIE Nummer in wenigen Tagen für den Kunden in Deutschland organisiert: www.steuernummer-spanien.de

2. Spanisches Girokonto

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird auf Mallorca wie in Spanien üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung (Cuenta bancaria) sinnvoll. Alternative: Der Käufer überweist das Geld an seinen Rechtsanwalt, der einen Scheck über sein Konto ausstellt. Das setzt Vertrauen zum Rechtsanwalt voraus.

Auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Mallorca-Immobilie, etwa Internet, Strom, Wasser, Hausgeld („Communidad“) ist das Konto wichtig. Im Prinzip müssten alle spanischen Unternehmen mittlerweile auch ein deutsches Konto akzeptieren, das ist aber gerade bei Telekommunikationsunternehmen noch nicht bekannt.

Vorab sollte mit der Bank geklärt werden, wie hoch die Gebühren für den Bankscheck ausfallen – gerade beim Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca kann rechtzeitiges Verhandeln viel Geld sparen.

Lesen Sie hier ausführlich über Girokonto Mallorca.

3. Immobilienfinanzierung Mallorca

Eine Finanzierung der Ferienimmobilie ist theoretisch auch in Deutschland möglich, allerdings winken die meisten deutsche Banken ab, da sie den Immobilienmarkt Mallorca nicht einschätzen können. Besser sind die Chancen bei großen Bankhäusern, die in Mallorca/Spanien Filialen oder Partner haben. Wie bei einer Immobilie in Deutschland müssen dafür eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Gut daran ist aber, wer vorab geklärt hat, ob überhaupt eine Finanzierung der Ferienimmobilie in Frage kommt.

Lesen Sie hier ausführlich über Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

4. Rechtsanwalt suchen

Ein guter Immobilienmakler wird bereits Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten. Bezahlt wird der Immobilienmakler auf Mallorca wie in Spanien üblich aber allein vom Verkäufer und steht dem Verkäufer daher näher. Ein selbst beauftragter (deutschsprachiger) Anwalt („Abogado“) hat allein die Interessen des Mandaten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie, sind aber verhandelbar.

Lesen Sie hier ausführlich über den Rechtsanwalt auf Mallorca.

Die Nebenkosten fürs den Immobilienkauf auf Mallorca

Bei der Finanzierung nicht vergessen: Die Nebenkosten. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Der größte Posten ist die Grunderwerbssteuer. Seit 2016 ist die Grunderwerbssteuer auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) wie folgt gestaffelt:

• bis zu 400.000 Euro: 8 %
• bis zu 600.000 Euro: 9 %
• über 700.000 Euro: 10 %
• über 1.000.000 Euro: 11%

Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau.  Lesen Sie hier mehr über Neubau kaufen Mallorca. Die IVA-Steuersätze hängen von der Immobilie ab: Wohnungen (10 %), Häuser (10 %), gewerbliche Immobilien (21 %), Garagen (21 %).

Weitere Kosten (Stand 2020) in Prozent vom Kaufpreis:

• Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) für notariellen Kaufvertrag:  1,5 %
• Gebühren Rechtsanwalt:  1 % Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer, verhandelbar
• Gebühren Notar  (ca. 0,3 %), Eigentumsregister  (ca. 0,25 %), Gestoría (ca. 200 bis 1.000 Euro)

Lesen Sie hier ausführlich über (Immobilien-) Steuern und Abgaben auf Mallorca sowie notwendige Versicherungen für die Immobilie.

Die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf auf Mallorca

Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad):  Nur mit diesem Dokument dürfen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon eingerichtet werden. Mit anderen Worten: Ohne Cédula ist die Immobilie praktisch wertlos.

Energieausweis (Certificado eficiencia energética): In Spanien muss seit 2013  jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, muss über ein Energiezertifikat verfügen, sonst darf sie gar nicht verkauft werden.

Grundbuchauszug (Nota Registro): Damit lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen ablesen; mit einer bestätigte Bescheinigung gibt es noch weitergehende Auskünfte.

Katasterauszug (Extracto del catastro): Dient vor allem zur Berechnung der Grundsteuer, kann aber auch Unregelmäßigkeiten erkennen lassen, etwa wenn im Kataster größere Bauvolumen als im Grundbuch eingetragen sind. Das deutet dies auf illegale Gebäudeteile hin.

Seguro Decenal: Seit 2000 ist für alle Bauträger in Spanien gesetzlich vorgeschrieben, eine Versicherung abzuschließen, die 10 Jahre lang nach Baufertigstellung für schwere Bauschäden einspringt, wenn der Bauträger nicht zahlt.

Immobilien Mallorca: Das ist der Ablauf beim Kauf

Die meisten Kaufinteressenten wenden sich zunächst an einen oder mehrere Immobilienmakler, um Details über eine Immobilien zu erhalten und Besichtigungen zu vereinbaren. Einige wenige versuchen es auf eigene Faust mit einem Privatverkauf, nehmen also direkt Kontakt mit einem Verkäufer auf.

Checken bei der ­Besichtigung

• Außenanlagen: Sind Hauseingang, Briefkästen, Treppenhaus gepflegt oder verwahrlost? Zustand Dach & Fassade?
• Ausrichtung: In welche Himmelsrichtung liegen Fenster der häufig genutzten Räume? Wichtig für Licht & Wärme.
• Immobiliengröße: Entspricht die tatsächlich nutzbare Wohnfläche den Angaben und Ihren Bedürfnissen?
• Fenster: Wie alt sind sie, wie viel Isolierung bieten sie? Auf Feuchtigkeit in Dichtungen achten.
• Heizung: Gibt es eine Möglichkeit zu heizen, ist der Anschluss an das Gasnetz von Mallorca möglich?
• Elektrik: Liegen Stromleitungen über oder unter Putz, sind genug Steckdosen vorhanden, wie ist der Zustand?
• Bad: Hat es Fenster und Abluft, Dusche oder Badewanne, wie ist Zustand der Armaturen?
• Küche: Funktioniert Herd, wie ist Zustand der Armaturen, gibt es Platz und Anschluss für Geschirrspüler & Waschmaschine?
• Lärm: Hören Sie Gespräche, Musik, das Rumpeln von Waschmaschinen von Nebenan oder Straßenlärm von draußen?
• Feuchtigkeit: Gibt es Risse an Wänden oder Decken, Schimmelbildung in Ecken, riecht es muffig?

Wenn sich nach einer Besichtigung das Interesse verfestigt, Unterlagen näher geprüft und Details mit dem Verkäufer besprochen wurden, ist es auf Mallorca üblich, einen Reservierungsvertrag oder Optionsvertrag zu schließen. Das sind die Unterschiede:

Der Reservierungsvertrag: Gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr wird die Immobilie für einige Tage freigehalten. Der Interessent gewinnt damit etwas Zeit, den Kauf zu überdenken.  Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr in der Regel verloren, ansonsten wird sie später angerechnet.

Der Optionsvertrag: Mit dem contrato de opcion de compra wird der spätere notarielle Kaufvertrag vorweggenommen, alle wichtigen Konditionen sind in den Optionsvertrag genannt. Die Optionsfrist beträgt mehrere Wochen, mitunter mehrere Monate. In dieser Zeit sollen beide Vertragsparteien die Gelegenheit haben, alle noch notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Beim Käufer ist das vor allem die Finanzierung.

Für die Kaufoption zahlt bzw. hinterlegt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises, die beim Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers.

Mein Tipp: Da es beim Optionsvertrag bereits um viel Geld geht, ist die Prüfung durch einen Rechtsanwalt auf Mallorca sinnvoll.  Beispiel: Die Finanzierung scheitert, weil laut Bankgutachten illegale Bauten vorhanden sind. Wessen Schuld ist das? Wenn das im Optionsvertrag für den Käufer ungünstig geregelt ist, verliert der Optionsnehmer am Ende viel Geld (Einen solchen Fall gab es bereits vor Gericht und ging zu Gunsten des Verkäufers aus).

Wird aus dem Vertrag nichts aus Gründen, die der Optionsgeber zu vertreten hat, muss der Optionsgeber die Optionsgebühr zurückzahlen (oder bei Hinterlegung freigeben) sowie den gleichen Betrag als pauschalierten Schadenersatz zahlen.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie heißt auf Spanisch Escritura Publica de Compraventa genannt. Wer eine Mallorca-Immobilie kaufen will, sollte sich den Kaufvertrag des Verkäufers zeigen lassen, darüber hinaus den Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) sowie die Katasterreferenz (referencia catastral).

Checken bei konkretem Interesse an Immobilien

• Notarieller Kaufvertrag des aktuellen Eigentümers (Escritura Pública de Compraventa)?
• Vermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) sowie Grundbuchauszug?
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) vorhanden und gültig?
• Eintragung von Immobilien­ Elementen wie Garage oder Pool ordnungsgemäß?
• Die Größenangaben zu Wohnfläche und Grundstücksgröße sind zutreffend?
• Eventuell vorgelegte Vollmachten des Verkäufers sind zutreffend und wirksam?
• Besteht alleinige Verfügungsberechtigung des Eigentümer?
• Eventuelle Belastungen wurden genannt, geprüft und dokumentiert?
• Mögliche Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet, wurden geprüft?
• Geklärt, wer Steuern wie Plusvalía übernimmt (Käufer, Verkäufer)?

Geht alles rund, kommt nun der finale Schritt für den Kauf der Mallorca-Immobilie: Der Käufer lädt zum Notartermin und übt so seine Option aus. Gut zu wissen: Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag bei einer Immobilie nicht zwingend nötig, es reicht im Prinzip ein (eng beschriebener) Bierdeckel für ein wirksamen Eigentumsübergang. Aber ein Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) wäre damit nicht möglich. Dafür muss ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden.

Immobilienkauf: Das passiert beim Notartermin auf Mallorca

Zunächst prüft der spanische Notar die Dokumente: Ausweise der Parteien, Steuernummern, den aktuellen Grundbuchauszug, Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Herkunft von Schecks. Danach trägt der Notar die wesentlichen Punkte der Kaufvertragsurkunde vor,  also die Daten zu den Parteien, genaue Beschreibung der Immobilie (Lage),  eventuell vorhandene Belastungen, Kaufpreis und  Zahlungsmodalitäten.

Wenn Käufer und Verkäufer einverstanden sind, unterschreiben sie den Kaufvertrag unterschrieben und übergeben Scheck gegen Schlüssel. Der Notar unterrichtet nun das Grundbuchamt per Fax über die Beurkundung. Für die Eintragung ist im Grundbuch muss aber die Original-Urkunde übersendet werden, zudem müssen die Steuern an das Finanzamt gezahlt sein.  Darum kümmert sich nicht der Notar, sondern der Rechtsanwalt oder eine Gestoria. Erst nach etwa 3 bis 6 Monaten erhält daher der Käufer die Original-Kaufurkunde;  eine Kopie („Copia Simple“) kann jedoch gleich nach der Beurkundung mitgenommen werden (Kosten jeweils ca. 30 Euro).

Checken vor Notartermin

• Personalausweis (DNI) oder Reisepass  (Pasaporte) auf Gültigkeit prüfen
• Zahlungsbeleg Optionszahlung (Recibo bancario pago opción) heraussuchen
• Bestätigten Bank­-Scheck für die Kaufpreiszahlung (cheque bancario) ordern
• Steuernummer (NIE ­ Número de Identificación de Extranjeros) herausuchen
• Angaben klären, nach denen der Notar fragt: Beruf (profesión) Familienstand (estado civil), Güterstand (regimen)
• Gegebenenfalls Notarvollmachten (represantes por poderes notariales) übersetzen lassen
• Bankkonto­-Zertifikat (certificado de cuenta) für Ummeldungen ausstellen lassen
• Rechnungskopien von Versorgern (z.B. Strom) für Ummeldungen (cambio suministros) besorgen
• Gebäudeversicherung, Hausratversicherung klären, ggf. neu abschließen
• Gestoria für Abwicklung Kauf (z.B. Eintragung Grundbuch) beauftragen

  Handelt es sich beim Käufer um einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats per Steuerformular 211 an das spanische Finanzamt abzuführen. Das betrifft auf Mallorca häufige Verkäufe, wenn ein Deutscher an einen Deutschen eine Immobilie verkauft.

Sehen Sie auch die Kauf-Spezialseiten:

• Wohnung kaufen auf Mallorca
• Haus kaufen auf Mallorca
• Finca kaufen auf Mallorca
• Villa kaufen auf Mallorca

Immobilie auf Mallorca kaufen: Wann ist die beste (Jahres)Zeit dafür?

3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Winter/ Frühjahr:

• Der Käufer kann schon den Sommer in seinem Apartment verbringen, spart die Kosten für Hotel oder gemietete Unterkunft und kann eventuell noch einige Wochen Einnahmen mit Ferienvermietung erzielen.
• Außerhalb der Hochsaison sind Anreise und Aufenthalt z.B. auf Mallorca oder in anderen Ferienregionen vergleichsweise günstig, man kann also ruhiger suchen und mehrfach hinfliegen, um sich eine Immobilie zu besichtigen.
• Der Käufer erlebt die Gegend und die Immobilie außerhalb der Hauptsaison und weiß, ob sich dann da noch Leben vorhanden ist oder alles geschlossen wird. Das ist ein wichtiger Aspekt, wenn die Ferienimmobilie nicht nur eine Sommer-Adresse sein soll.

3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Sommer/ Herbst:

• Es sind meist mehr Angebote auf dem Markt, weil mancher Verkäufer im Sommer die besten Verkaufschancen sieht. Manche möchten wiederum noch die Einnahmen aus einer Saison Ferienvermietung „mitnehmen“ und erst dann verkaufen.
• In der Hauptsaison lässt sich besser einschätzen, wie laut es rund und möglicherweise in der Immobilie (Stichwort: Ferienvermietung) zugeht
• Vor der Winterpause ist ein Verkäufer am ehesten zu Preisnachlässen bereit sein, wenn er schnell verkaufen will oder muss.

Immobilien Mallorca mieten (Langzeitmiete)

Angebote für Mietimmobilien Mallorca waren unter deutschen Auswanderern schon immer sehr gefragt, denn wer neu auf die Insel kommt, will meist erst mal mieten anstatt eine Mallorca-Immobilie gleich zu kaufen. Auch wer eine Ferienimmobilie erwerben möchte, sollte zunächst eine Langzeitmiete ins Auge fassen. Mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus lässt sich ganz ohne Druck feststellen, wo es einem auf Mallorca wirklich gefällt. Aus dem Inhalt:

• Das Mietgesetz LAU
• Vertragsdauer bei Langzeitmiete
• Miethöhe
• Mieterhöhungen
• Kaution & Bürgschaften
• Kündigung bei Mietimmobilien Mallorca
• Mängel an der Immobilie
• Häufige Fragen (z.B. Makler)
• Der Saisonmietvertrag für Immobilien

Der spanische Mietvertag

Mieten für lau gibt es leider nicht, mieten nach LAU in Spanien aber schon. LAU steht für “Ley de Arrendamientos Urbanos”. Das ist das spanische Mietgesetz. Es wird dort unter anderem geregelt der Mietvertrag für einen Mieter mit ständigem Wohnsitz sowie der Saisonmietvertrag, der von Bedeutung für Deutsche ist, die nur für einige Monaten auf Mallorca leben wollen (etwa wegen eines Jobs im Sommer).

Dauer des Vertrages über Langzeitmiete

Anders als in Deutschland ist der Wohnraum-Mietvertrag nach LAU (Contrato de arrendamiento de vivienda) generell zeitlich befristet, und zwar auf ein Jahr. Der Mieter hat das einseitige Recht, die Langzeitmiete zu verlängern, und zwar auf bis zu fünf Jahre (vor 2019: drei Jahre). Bei einem gewerblichen Vermieter sind es sogar sieben Jahre. Nach Ablauf der Verlängerungsrechts kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mietvertag beendet ist und der Mieter ausziehen muss oder einen neuen Mietvertrag mit dem alten Mieter abschließen. Alle Vertragskonditionen stehen dann zur Disposition: Die Miete kann zum Beispiel deutlich angehoben werden.

Die Miethöhe auf Mallorca

Es kann jeder beliebige Preis gefordert werden. Anders als in Deutschland gibt es keine Mietpreisbremse oder ein Wucherverbot. Gerade auf Mallorca sind die Mieten weiterhin hoch, insbesondere in Inselhauptstadt Palma. Unter 10 Euro/ Quadratmeter ist trotz Corona kaum etwas zu bekommen. Allerdings enthalten die Mieten bereits meist die allgemeinen Umlagen wie das “Hausgeld” oder laufende Steuern. Praktisch alle Nebenkosten (Gastos generales) kann der Vermieter umlegen, ohne darüber gesondert abrechnen zu müssen. Als Nebenkosten kommen hinzu: der persönliche Strom- und Wasserverbrauch sowie Müllgebühren.

Mieterhöhungen nach spanischem Mietrecht

Eine außerordentliche Mieterhöhungen ist nach spanischem Mietrecht während der Dauer des Vertrages oder dessen Verlängerung so gut wie unmöglich. Anders als in Deutschland gibt es kein Recht des Vermieters, die Miete mit Verweis auf einen Mietspiegel zu erhöhen oder wegen Modernisierung mehr Geld zu verlangen. Zulässig ist es aber, wie in Deutschland, die Miete an einen Index zu koppeln und so die Miete parallel zur Inflation ein Mal jährlich zu erhöhen. Als Index wird normalerweise der “Indice de Precios de Consumo” (IPC) gewählt, er ist auf der Website des Nationalen Instituts für Statistik (INE) zu finden. Es kann auch ein fester Prozentwert pro Jahr vereinbart werden, um den Miete steigen wird. 

Die Kaution und andere Mietsicherheiten nach LAU

Mit der Neuregelungen 2019 wurden bei Langzeitmieten die zulässigen Mietsicherheiten begrenzt: Erlaubt ist aktuell nur eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten (Artikel 36 LAU). Die Kaution muss nicht verzinst werden, aber laut Gesetz bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden (Mallorca: Wohnungsamt IBAVI). Das tut auf Mallorca praktisch kein Vermieter.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution innerhalb von einem Monat zurückzuzahlen, wenn keine Schäden an der Immobilie zu beklagen sind. Für die Zeit darüber hinaus hat der Mieter Anspruch auf Zinsen. Das “Abwohnen” der Kaution ist auch auf Mallorca eine weit verbreitete Praxis: die letzte Miete wird einfach nicht mehr gezahlt. Wie in Deutschland ist das aber riskant, denn der Vermieter kann seinen Anspruch auf die Mietzahlung einklagen.

Die Kündigung eines Langzeitmietvertrages

Zu unterscheiden ist die ordentliche und die außerordentliche Kündigung

Ordentliche Kündigung

Nach Ablauf einer Mindestdauer von 6 Monaten ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Dabei hat der Mieter eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu einzuhalten. Aber aufgepasst: Der Mietvertrag kann die Regelung enthalten, dass im Falle einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Maximaldauer von fünf Jahren der Mieter eine Vertragsstrafe zu entrichten hat. Laut Gesetz ist für jedes noch ausstehende Jahr eine Monatsmiete als Vertragsstrafe zulässig.

Der Vermieter hat ein Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) besteht, die Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von mindestens zwei Monaten ausgesprochen wird. Das Mietverhältnis muss zu diesem Zeitpunkt mindestens ein Jahr bestanden haben.

Außerordentliche Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Vertrag über Langzeitmiete unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich, also fristlos kündigen.
Ein Mieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn..

• dringliche Reparaturen nicht erledigt werden
• eine ungestörte Wohnungsnutzung nicht möglich ist

Ein Vermieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn…

• die Miete oder die Kaution nicht gezahlt wird
• die Immobilien vorsätzlich beschädigt oder unerlaubt umgebaut wird
• belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten zu verzeichnen sind
• nicht genehmigte Untervermietung nachgewiesen wird
• die Immobilie nicht mehr als ständiger Wohnsitz dient

Mietimmobilien Mallorca: Wenn die Wohnung Mängel hat

Kleinreparaturen sind vom Mieter zu erledigen. Bemerkt der Mieter einen erheblichen Mangel an der Immobilie, etwa feuchte Wände, so muss er wie in Deutschland den Vermieter informieren und eine Mängelbeseitigung fordern. Es besteht aber kein Mietminderungsanspruch, wie man es von deutschen Mietverträgen kennt. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, muss der Mieter ihn verklagen, etwas zu tun. Das kann dauern.

Für den Auszug kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Wohnung oder Haus frisch gestrichen übergeben wird.

Häufige Fragen zur Langzeitmiete auf Mallorca

Wer bezahlt den Makler, was kostet der Makler?

Dass generell Vermieter den Makler bezahlen müssen, wenn sie ihn beauftragt haben, ist eine deutsche Regelung, die es so in Spanien nicht gibt.  Üblicherweise muss der Mieter 1,5 Monatsmieten Kaution zzgl. Mehrwertsteuer (21%) an den Immobilienmakler zahlen. Mitunter wird zusätzlich noch beim Vermieter kassiert. Neu ist seit 2019, dass gewerbliche Vermieter wie in Deutschland den Makler bezahlen müssen. Ist der Vermieter als z.B. eine SL (spanische GmbH), hat ist die Makler-Courtage vom Vermieter zu zahlen.

Welche Klauseln sind verboten?

Einige gesetzlichen Vorschriften nach LAU sind unabdingbar, es ist also verboten sie zu streichen oder zu verändern. Dazu zählt unter anderem: das Verlängerungsrecht des Mieters; die Erhaltungspflicht des Vermieters, eine Vorauszahlung zu verlangen, die mehr als eine Jahresmiete ausmacht.

Darf der Vermieter bar kassieren?

Es ist auf Mallorca üblich, dass der Vermieter ein Mal im Monat vorbeikommt und die Miete bar mitnehmen möchte. Oft kassiert er zugleich noch die Rechnung für Strom und Wasser, denn dieser Vermietertyp belässt gerne die Anmeldung beim Versorger auf seinen Namen. Der Grund ist klar: Die Miete wird beim Finanzamt nicht angegeben. Der Mieter sollte darüber nicht groß diskutieren, aber darauf achten, eine vollständige Quittung zu haben (Adresse, Bezeichnung Miete, Monat, Unterschrift) und diese gut zu aufzubewahren.

Kann das Mobiliar weg?

Auf Mallorca sind Langzeitmietobjekte meist möbliert. Die Möbel wirken mitunter so, als seien sie vom Sperrmüll aufgelesen. Sie dort gleich wieder hinzutragen, ist ein nahe liegender Gedanke von deutschen Mietern. Die Mietverträge verbieten das aber normalerweise, auch wenn der Mieter später bessere Möbel zurücklassen würde. Bestenfalls kommt in Betracht, den Müll einzulagern. Die Kosten für ein “Self-Storage” in einem Lagerhaus (50 bis 150 Euro/ Monat) übersteigen schon nach einem Monat den Wert des Mallorca-Mobiliars.

Darf die Wohnung oder das Haus umgebaut werden?

Wie in Deutschland  dürfen ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters keine Umbaumaßnahmen durchgeführt werden. Geschieht dies doch, kann der Vermieter spätestens bei Mietende den Rückbau fordern. Wenn eine Einwilligung eingeholt wird (etwa Kamineinbau), sollte dabei angesprochen werden, wie eine Werterhöhung der Immobilie bei Mietende ausgeglichen wird. Dass der mallorquinische Vermieter dafür etwas zahlt, ist unwahrscheinlich, aber man kann es zumindest versuchen.

Ist auch ein Mietvertrag auf Deutsch gültig?

Ja, im Prinzip kann auf Mallorca sogar ein Mietvertrag nach deutschem Recht geschlossen werden und ein deutscher Gerichtsstand vereinbart werden. Dieser ist im Verhältnis Mieter – Vermieter verbindlich. Allerdings sind zwei Probleme denkbar:

1. Um sich bei der Gemeinde anmelden zu können, muss ein Mietvertrag vorgelegt werden. Einen rein deutschen Mietvertrag werden die Beamten vermutlich nicht akzeptieren.
2. Kommt es zum Streit, bei dem spanische Behörden benötigt werden, etwa wegen einer Zwangsräumung, würde der deutsche Mietvertrag ignoriert. Vermutlich würde ein Mietvertag nach LAU unterstellt. Ein spanischer Mietvertrag kann auch formlos geschlossen werden.

Was gilt beim Saisonsmietvertrag?

Um einen Saisonmietvertrag handelt es sich, wenn der Mieter befristet für einige Monate mietet, seinen Erstwohnsitz woanders beibehält und der Grund der Befristung im Mietvertrag genannt wird ist (z.B. befristeter Arbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses). Der Gesetzgeber sieht beim Saisonsmietvertrag besonderes Schutzbedürfnis des Mieters. Es bestehen deshalb große Freiheiten bei der Vertragsgestaltung, etwa im Hinblick auf Kündigungsfristen und Mietzahlung.

Immobilien Mallorca: Nutzer fragen, Experten antworten

Kurznachrichten rund um den Immobilienmarkt Mallorca

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