Immobilienfinanzierung Mallorca - der Experten-Talk bei Minkner, mit Daniel Pires und Lutz Minkner. Hier ansehen.
ImmolistMallorca.com ist das Immobilienportal nur für Mallorca, in Kooperation mit der Mallorca Zeitung. Es bietet eine schnelle, komfortable Echtzeit-Suche in den Angeboten deutscher Makler sowie fundierte Fachtexte vom Finanzexperten Andreas Kunze.
Beliebte Orte auf Mallorca im Portrait: Cala Ratjada bietet Wohnungen und Häuser zu vergleichsweise erschwinglichen Preisen, eine ganzjährig verfügbare Infrastruktur sowie viel Natur. Wenn Sie Immobilien in Cala Ratjada mieten oder kaufen wollen, werden Ihnen die folgenden Informationen nützlich sein. Lesen Sie hier mehr über Immobilien in Cala Ratjada.
Das Fachportal ImmolistMallorca unterstützt Sie, zu Immobilien auf Mallorca die richtigen Entscheidungen zu treffen. Sie finden einerseits Angebote von deutschen Immobilienmaklern, andererseits alle wichtigen Informationen rund um Immobilienmarkt und Immobilienpreise, insbesondere für den Kauf einer Immobilie (Wohnungen, Häuser, Fincas, Grundstücke) ebenso für die Langzeit-Miete und die Ferienvermietung.
In diesem Immobilienportal finden Sie nur die Auswahl „Wohnung“, um zu Wohnungen zu gelangen. Andere häufig genutzte Begriffe wie Apartment, Studio oder auch Penthaus und Atico sind zumindest nicht als Filter enthalten. Warum? Die Unterscheidung, was nun ein Studio ist und was ein Apartment, ist schwer; jeder versteht etwas anderes darunter. Eine Wohnung ist aber eine Wohnung.
Besser wäre vielleicht noch der Begriff Eigentumswohnung, wenn es darum geht, etwas zu kaufen anstatt eine Wohnung zu mieten. Auch ein Penthaus zählt letztlich zu den Wohnungen, wobei viele sich nicht mal entscheiden können, ob sie nun Penthaus oder Penthouse schreiben. Unser Tipp: Wenn Sie eine spezielle Immobilie suchen, dann nutzen Sie bitte (zusätzlich) die Freitextsuche für Immobilien. Hat der Immobilienmakler zum Beispiel Studio erwähnt, finden Sie auch ein Studio.
Wie bei Wohnungen haben wir bei den Filtern auf eine Unterscheidung bei Häusern verzichtet. Denn auch ein Reihenhaus oder ein Dorfhaus sind nun mal ein Haus. Ganz klar: zwischen einem frei stehenden Haus und einem Reihenhaus gibt es einen großen Unterschied. Allerdings zeigen die Erfahrungen, dass Immobiliensuchende anfangs noch gar nicht so konkrete Vorstellungen davon haben, wie genau die Immobilie auf Mallorca sein soll. Die Lage, die Größe und der Preis der Häuser sind zunächst die wichtigen Faktoren beim Kauf.
Wie ist das mit einer Villa oder mit einer Finca? Auch die Abgrenzung zwischen Häusern und Villen ist nicht so einfach. Eine Villa ist eine Luxusimmobilie, ganz klar. Aber jedes Haus kann der pure Luxus sein. Es gibt keine feste Regel, wann eine Villa eine Villa ist.
Bei der Finca ist es etwas einfacher: Die typische Finca ist ein Landhaus. Aber wussten Sie, dass praktisch jede Immobilie, auch eine Wohnanlage, im Spanischen als Finca gilt? Es gibt im Portal die Unterscheidung Villa und Finca, aber schöne Fincas könne auch unter Villen auftauchen oder und Häusern. Es hängt ab vom Immobilienmakler, wie er die Immobilien klassifiziert.
Für die einen es schon Luxus, wenn die Wohnung Meerblick hat. Eine solche Wohnung muss gar nicht so teuer sein, jedenfalls im Vergleich zu den Immobilienangeboten, die von manchen Luxusmaklern angeboten werden. Ist deshalb schon eine Luxusimmobilie?
Sie sehen: Auch hier fällt die Abgrenzung schwer. Es gibt wiederum keine Regel, dass Luxus ab 500.000 oder ab einer Million Euro Kaufpreis anfängt. Etwa 80 Prozent aller von Ausländern auf Mallorca gekauften Immobilien liegen unter 500.000 Euro beim Kauf. Hier im Immobilienportal haben wir uns entschieden, Preisspannen als Auswahlkriterium zu nennen. Bei der höchsten Preisspanne werden Sie sicher auch Luxusimmobilien Mallorca finden.
Neubauten auf der Insel sind jedenfalls bei Ausländern ziemlich gefragt, auch wenn der Neubau im Vergleich zum Bestandsbau deutlich teurer ist. Allerdings hat man bei Neubauten in der Regel zahlreiche Probleme mit alten Mallorca Immobilien umgangen, etwa die früher sehr schlechte Isolierung oder die fehlende Heizung. Im Immobilienportal gibt es bereits eine Auswahl von Angeboten, wie als Neubauten gekennzeichnet wurden. Teilweise werden aber auch hier unterschiedliche Ansichten verwendet. Die einen meinen Erstbezug, die anderen meinen neuwertig, manche sehen nur das als Neubau, was noch gebaut wird, was also eher ein Bauprojekt eines Bauträgers ist. Lesen Sie deshalb aufmerksam die Beschreibungen zu den Immobilien.
Neben dem Filter „Kauf“ finden Sie auch „Miete“. Damit ist die Langzeitmiete gemeint, nicht die Ferienvermietung. Langzeitmiete auf der Insel bedeutet meistens, dass man für mindestens ein Jahr einen Mietvertrag abschließt. Einige Nutzer fragten, warum es bislang eher wenig Angebote Miete hier gibt. Das hat zum einen mit der Ferienvermietung zu tun. Immobilien auf Mallorca, die gerade für Deutsche mit Ferien im Blick interessant sind (strandnah, Meerblick) werden oft für die Ferienvermietung angeboten, auch wenn das meist illegal ist. Andererseits bewerben Immobilienmakler lieber den Kauf, da das Geschäft lukrativer ist als Immobilien zur Miete.
Wer selber ein Haus auf Mallorca bauen will, der braucht zunächst mal ein Grundstück. Manche suchen erst den Bauträger, der mitunter auch ein Grundstück vermitteln kann. Andere wollen erst das ideale Grundstück haben, bevor sie sich für einen Bauträger entscheiden. Das Angebot von Grundstücken ist, zugegeben, hier nicht besonders groß. Das liegt vor allem daran, dass es auf Mallorca einen Engpass gibt mit Grundstücken. Wir sind dennoch bemüht, hier im Portal bald mehr Grundstücke zu haben.
Garten, Terrasse, Meerblick, Heizung und Pool: Das sind für viele Nutzer wichtige „Features“ bei der Suche nach einer Immobilie. Hierfür haben wir spezielle Filter. Sie können aber auch die Freitextsuche verwenden. Der Vorteil (statt eines Filters): Wenn Sie zum Beispiel Pool eingeben, wird auch Swimmingpool gefunden, wenn der Immobilienmakler diesen erwähnt hat. Sie könnten also eingeben Pool in der Freitextsuche, dann den Ort aussuchen (zum Beispiel Santa Ponsa), dann Häuser und kaufen auswählen. Auf „Suchen“ klicken – schon kommen die dafür passenden Immobilien auf Mallorca.
Fragen?
Hier wohnen die Gutverdiener: Valldemossa ist die Kommune mit dem höchsten Durchschnittseinkommen der Einwohner auf Mallorca. Mit einem Jahresbruttoeinkommen von 21.458 Euro liegt der Tramuntana-Ort vor den ebenfalls im Gebirge liegenden Gemeinden Esporles (19.837 Euro) und Deià (19.534 Euro).
Das geht aus den Zahlen des balearischen Statistikamts Ibestat hervor, die das Steuerjahr 2015 zur Grundlage haben. Das geht einher mit den Katasterwerten, wonach z.B. in Deià die teuersten Immobilien zu finden sind. Die Gemeinde Escorca (bekannt durch Kloster Lluc) ist mit 12.535 Euro die Gemeinde mit dem niedrigsten Durchschnittseinkommen auf Mallorca. Etwas mehr verdienen die Einwohner von Costitx (12.725 Euro) und der Stadt Inca (13.338 Euro)
Hier wohnen die Jungen: Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft oder mietet, muss sich nicht nur zwischen Neubau und Altbau entscheiden – er kann auch wählen, ob er lieber in einer jungen oder eher älteren Gegend wohnen will. Dabei helfen die Zahlen von Pere Salvà von der Balearen-Universität UIB, der die Altersstruktur von Mallorca untersucht hat.
Das geringste Durchschnittsalter weisen demnach die Gemeinden Alcúdia (38,9 Jahre) und Marratxí (39,6 Jahre) auf. Vergleichbar sind noch Son Servera (40 Jahre) und Calvià (40,7 Jahre). Grund: Der Tourismus lockt junge Arbeitskräfte an. Am höchsten liegt das Durchschnittsalter in den drei Berggemeinden Escorca (50 Jahre), Estellencs (49,3 Jahre) und Banyalbufar (48,2 Jahre). Ausnahmen sind die Orte Sóller, Andratx, und Pollença, die ebenfalls touristisch sind.
10016.000.000 Euro: Mit so viel Steuern für Immobilien Mallorca und Immobilien auf den Nachbarinseln kalkulierte die Balearenregierung für das Jahr 2019. Das ist noch deutlich mehr als im Jahr 2008, dem Höhepunkt des Immobilienbooms. Da waren es 856 Millionen Euro. Etwa die Hälfte der Steuer-Einnahmen stammen aus der Grunderwerbsteuer, die Stempelsteuer macht über 100 Millionen aus.
17/1/2021 ▷ Immobilien Mallorca kaufen ist etwas anders als in Deutschland, schon wegen der Sprache. Lesen Sie in diesem Ratgeber, was Sie beachten sollten, damit alles ohne Probleme funktioniert. Aus dem Inhalt:
Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero“) geht fast gar nichts in Spanien, weder eine Kontoeröffnung noch ein Optionsvertrag. Die N.I.E. kann bei der Ausländerbehörde von Mallorca sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Vor Ort wurde die N.I.E früher in der Regel am gleichen Tag vergeben; beim Antrag über ein spanisches Konsulat in Deutschland (Düsseldorf, Frankfurt/Main, Stuttgart oder München) mit Mail-Versand der N.I.E sind etwa drei bis vier Wochen Bearbeitungszeit einzuplanen. Notwendig ist das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises. Leider gibt es mitunter Beschwerden über lange Wartezeiten für Termine und unfreundliche Mitarbeiter.
Ausländerbehörde Mallorca (Oficina de Extranjería)
Carrer Ciutat de Querétaro s/n
07007 Palma de Mallorca
Telefon: +34 971-98 91 70
Aktueller Hinweis: Seit Februar 2020 häufen sich die Schwierigkeiten bei der N.I.E Nummer, wenn sie direkt in Palma de Mallorca beantragt wird. Es gibt sehr lange Wartezeiten und unbearbeitete Anträge. Als Alternative dürfen N.I.E. Agenturen (Gestorias) im Namen eines Kunden eine N.I.E beantragen, wenn sie eine notarielle Vollmacht haben. Wenn es schnell und einfach gehen soll, dann ist ein Vor-Ort-Büro wie Smart Servicios empfehlenswert, dass sich auf Antragstellung spezialisiert hat. Ohne dass der Antragsteller selber anreisen muss, wird die NIE Nummer in wenigen Tagen für den Kunden in Deutschland organisiert: www.steuernummer-spanien.de
Der Kaufpreis für eine Immobilie wird auf Mallorca wie in Spanien üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung (Cuenta bancaria) sinnvoll. Alternative: Der Käufer überweist das Geld an seinen Rechtsanwalt, der einen Scheck über sein Konto ausstellt. Das setzt Vertrauen zum Rechtsanwalt voraus.
Auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Mallorca-Immobilie, etwa Internet, Strom, Wasser, Hausgeld („Communidad“) ist das Konto wichtig. Im Prinzip müssten alle spanischen Unternehmen mittlerweile auch ein deutsches Konto akzeptieren, das ist aber gerade bei Telekommunikationsunternehmen noch nicht bekannt.
Vorab sollte mit der Bank geklärt werden, wie hoch die Gebühren für den Bankscheck ausfallen – gerade beim Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca kann rechtzeitiges Verhandeln viel Geld sparen.
Lesen Sie hier ausführlich über Girokonto Mallorca.
Eine Finanzierung der Ferienimmobilie ist theoretisch auch in Deutschland möglich, allerdings winken die meisten deutsche Banken ab, da sie den Immobilienmarkt Mallorca nicht einschätzen können. Besser sind die Chancen bei großen Bankhäusern, die in Mallorca/Spanien Filialen oder Partner haben. Wie bei einer Immobilie in Deutschland müssen dafür eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Gut daran ist aber, wer vorab geklärt hat, ob überhaupt eine Finanzierung der Ferienimmobilie in Frage kommt.
Lesen Sie hier ausführlich über Immobilienfinanzierung auf Mallorca.
Ein guter Immobilienmakler wird bereits Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten. Bezahlt wird der Immobilienmakler auf Mallorca wie in Spanien üblich aber allein vom Verkäufer und steht dem Verkäufer daher näher. Ein selbst beauftragter (deutschsprachiger) Anwalt („Abogado“) hat allein die Interessen des Mandaten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie, sind aber verhandelbar.
Lesen Sie hier ausführlich über den Rechtsanwalt auf Mallorca.
Bei der Finanzierung nicht vergessen: Die Nebenkosten. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Der größte Posten ist die Grunderwerbssteuer. Seit 2016 ist die Grunderwerbssteuer auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) wie folgt gestaffelt:
Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau. Lesen Sie hier mehr über Neubau kaufen Mallorca. Die IVA-Steuersätze hängen von der Immobilie ab: Wohnungen (10 %), Häuser (10 %), gewerbliche Immobilien (21 %), Garagen (21 %).
Weitere Kosten (Stand 2020) in Prozent vom Kaufpreis:
Lesen Sie hier ausführlich über (Immobilien-) Steuern und Abgaben auf Mallorca sowie notwendige Versicherungen für die Immobilie.
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad): Nur mit diesem Dokument dürfen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon eingerichtet werden. Mit anderen Worten: Ohne Cédula ist die Immobilie praktisch wertlos.
Energieausweis (Certificado eficiencia energética): In Spanien muss seit 2013 jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, muss über ein Energiezertifikat verfügen, sonst darf sie gar nicht verkauft werden.
Grundbuchauszug (Nota Registro): Damit lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen ablesen; mit einer bestätigte Bescheinigung gibt es noch weitergehende Auskünfte.
Katasterauszug (Extracto del catastro): Dient vor allem zur Berechnung der Grundsteuer, kann aber auch Unregelmäßigkeiten erkennen lassen, etwa wenn im Kataster größere Bauvolumen als im Grundbuch eingetragen sind. Das deutet dies auf illegale Gebäudeteile hin.
Seguro Decenal: Seit 2000 ist für alle Bauträger in Spanien gesetzlich vorgeschrieben, eine Versicherung abzuschließen, die 10 Jahre lang nach Baufertigstellung für schwere Bauschäden einspringt, wenn der Bauträger nicht zahlt.
Die meisten Kaufinteressenten wenden sich zunächst an einen oder mehrere Immobilienmakler, um Details über eine Immobilien zu erhalten und Besichtigungen zu vereinbaren. Einige wenige versuchen es auf eigene Faust mit einem Privatverkauf, nehmen also direkt Kontakt mit einem Verkäufer auf.
Wenn sich nach einer Besichtigung das Interesse verfestigt, Unterlagen näher geprüft und Details mit dem Verkäufer besprochen wurden, ist es auf Mallorca üblich, einen Reservierungsvertrag oder Optionsvertrag zu schließen. Das sind die Unterschiede:
Der Reservierungsvertrag: Gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr wird die Immobilie für einige Tage freigehalten. Der Interessent gewinnt damit etwas Zeit, den Kauf zu überdenken. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr in der Regel verloren, ansonsten wird sie später angerechnet.
Der Optionsvertrag: Mit dem contrato de opcion de compra wird der spätere notarielle Kaufvertrag vorweggenommen, alle wichtigen Konditionen sind in den Optionsvertrag genannt. Die Optionsfrist beträgt mehrere Wochen, mitunter mehrere Monate. In dieser Zeit sollen beide Vertragsparteien die Gelegenheit haben, alle noch notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Beim Käufer ist das vor allem die Finanzierung.
Für die Kaufoption zahlt bzw. hinterlegt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises, die beim Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers.
Mein Tipp: Da es beim Optionsvertrag bereits um viel Geld geht, ist die Prüfung durch einen Rechtsanwalt auf Mallorca sinnvoll. Beispiel: Die Finanzierung scheitert, weil laut Bankgutachten illegale Bauten vorhanden sind. Wessen Schuld ist das? Wenn das im Optionsvertrag für den Käufer ungünstig geregelt ist, verliert der Optionsnehmer am Ende viel Geld (Einen solchen Fall gab es bereits vor Gericht und ging zu Gunsten des Verkäufers aus).
Wird aus dem Vertrag nichts aus Gründen, die der Optionsgeber zu vertreten hat, muss der Optionsgeber die Optionsgebühr zurückzahlen (oder bei Hinterlegung freigeben) sowie den gleichen Betrag als pauschalierten Schadenersatz zahlen.
Geht alles rund, kommt nun der finale Schritt für den Kauf der Mallorca-Immobilie: Der Käufer lädt zum Notartermin und übt so seine Option aus. Gut zu wissen: Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag bei einer Immobilie nicht zwingend nötig, es reicht im Prinzip ein (eng beschriebener) Bierdeckel für ein wirksamen Eigentumsübergang. Aber ein Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) wäre damit nicht möglich. Dafür muss ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden.
Zunächst prüft der spanische Notar die Dokumente: Ausweise der Parteien, Steuernummern, den aktuellen Grundbuchauszug, Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Herkunft von Schecks. Danach trägt der Notar die wesentlichen Punkte der Kaufvertragsurkunde vor, also die Daten zu den Parteien, genaue Beschreibung der Immobilie (Lage), eventuell vorhandene Belastungen, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten.
Wenn Käufer und Verkäufer einverstanden sind, unterschreiben sie den Kaufvertrag unterschrieben und übergeben Scheck gegen Schlüssel. Der Notar unterrichtet nun das Grundbuchamt per Fax über die Beurkundung. Für die Eintragung ist im Grundbuch muss aber die Original-Urkunde übersendet werden, zudem müssen die Steuern an das Finanzamt gezahlt sein. Darum kümmert sich nicht der Notar, sondern der Rechtsanwalt oder eine Gestoria. Erst nach etwa 3 bis 6 Monaten erhält daher der Käufer die Original-Kaufurkunde; eine Kopie („Copia Simple“) kann jedoch gleich nach der Beurkundung mitgenommen werden (Kosten jeweils ca. 30 Euro).
Sehen Sie auch die Kauf-Spezialseiten:
3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Winter/ Frühjahr:
3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Sommer/ Herbst:
Mieten für lau gibt es leider nicht, mieten nach LAU in Spanien aber schon. LAU steht für “Ley de Arrendamientos Urbanos”. Das ist das spanische Mietgesetz. Es wird dort unter anderem geregelt der Mietvertrag für einen Mieter mit ständigem Wohnsitz sowie der Saisonmietvertrag, der von Bedeutung für Deutsche ist, die nur für einige Monaten auf Mallorca leben wollen (etwa wegen eines Jobs im Sommer).
Anders als in Deutschland ist der Wohnraum-Mietvertrag nach LAU (Contrato de arrendamiento de vivienda) generell zeitlich befristet, und zwar auf ein Jahr. Der Mieter hat das einseitige Recht, die Langzeitmiete zu verlängern, und zwar auf bis zu fünf Jahre (vor 2019: drei Jahre). Bei einem gewerblichen Vermieter sind es sogar sieben Jahre. Nach Ablauf der Verlängerungsrechts kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mietvertag beendet ist und der Mieter ausziehen muss oder einen neuen Mietvertrag mit dem alten Mieter abschließen. Alle Vertragskonditionen stehen dann zur Disposition: Die Miete kann zum Beispiel deutlich angehoben werden.
Muster eines spanischen Mietvertrages. Wie in Deutschland gibt es fertige Formulare.
Es kann jeder beliebige Preis gefordert werden. Anders als in Deutschland gibt es keine Mietpreisbremse oder ein Wucherverbot. Gerade auf Mallorca sind die Mieten weiterhin hoch, insbesondere in Inselhauptstadt Palma. Unter 10 Euro/ Quadratmeter ist trotz Corona kaum etwas zu bekommen. Allerdings enthalten die Mieten bereits meist die allgemeinen Umlagen wie das “Hausgeld” oder laufende Steuern. Praktisch alle Nebenkosten (Gastos generales) kann der Vermieter umlegen, ohne darüber gesondert abrechnen zu müssen. Als Nebenkosten kommen hinzu: der persönliche Strom- und Wasserverbrauch sowie Müllgebühren.
Eine außerordentliche Mieterhöhungen ist nach spanischem Mietrecht während der Dauer des Vertrages oder dessen Verlängerung so gut wie unmöglich. Anders als in Deutschland gibt es kein Recht des Vermieters, die Miete mit Verweis auf einen Mietspiegel zu erhöhen oder wegen Modernisierung mehr Geld zu verlangen. Zulässig ist es aber, wie in Deutschland, die Miete an einen Index zu koppeln und so die Miete parallel zur Inflation ein Mal jährlich zu erhöhen. Als Index wird normalerweise der “Indice de Precios de Consumo” (IPC) gewählt, er ist auf der Website des Nationalen Instituts für Statistik (INE) zu finden. Es kann auch ein fester Prozentwert pro Jahr vereinbart werden, um den Miete steigen wird.
Mit der Neuregelungen 2019 wurden bei Langzeitmieten die zulässigen Mietsicherheiten begrenzt: Erlaubt ist aktuell nur eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten (Artikel 36 LAU). Die Kaution muss nicht verzinst werden, aber laut Gesetz bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden (Mallorca: Wohnungsamt IBAVI). Das tut auf Mallorca praktisch kein Vermieter.
Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution innerhalb von einem Monat zurückzuzahlen, wenn keine Schäden an der Immobilie zu beklagen sind. Für die Zeit darüber hinaus hat der Mieter Anspruch auf Zinsen. Das “Abwohnen” der Kaution ist auch auf Mallorca eine weit verbreitete Praxis: die letzte Miete wird einfach nicht mehr gezahlt. Wie in Deutschland ist das aber riskant, denn der Vermieter kann seinen Anspruch auf die Mietzahlung einklagen.
Zu unterscheiden ist die ordentliche und die außerordentliche Kündigung
Nach Ablauf einer Mindestdauer von 6 Monaten ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Dabei hat der Mieter eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu einzuhalten. Aber aufgepasst: Der Mietvertrag kann die Regelung enthalten, dass im Falle einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Maximaldauer von fünf Jahren der Mieter eine Vertragsstrafe zu entrichten hat. Laut Gesetz ist für jedes noch ausstehende Jahr eine Monatsmiete als Vertragsstrafe zulässig.
Der Vermieter hat ein Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) besteht, die Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von mindestens zwei Monaten ausgesprochen wird. Das Mietverhältnis muss zu diesem Zeitpunkt mindestens ein Jahr bestanden haben.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Vertrag über Langzeitmiete unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich, also fristlos kündigen.
Ein Mieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn..
Ein Vermieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn…
Kleinreparaturen sind vom Mieter zu erledigen. Bemerkt der Mieter einen erheblichen Mangel an der Immobilie, etwa feuchte Wände, so muss er wie in Deutschland den Vermieter informieren und eine Mängelbeseitigung fordern. Es besteht aber kein Mietminderungsanspruch, wie man es von deutschen Mietverträgen kennt. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, muss der Mieter ihn verklagen, etwas zu tun. Das kann dauern.
Für den Auszug kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Wohnung oder Haus frisch gestrichen übergeben wird.
Dass generell Vermieter den Makler bezahlen müssen, wenn sie ihn beauftragt haben, ist eine deutsche Regelung, die es so in Spanien nicht gibt. Üblicherweise muss der Mieter 1,5 Monatsmieten Kaution zzgl. Mehrwertsteuer (21%) an den Immobilienmakler zahlen. Mitunter wird zusätzlich noch beim Vermieter kassiert. Neu ist seit 2019, dass gewerbliche Vermieter wie in Deutschland den Makler bezahlen müssen. Ist der Vermieter als z.B. eine SL (spanische GmbH), hat ist die Makler-Courtage vom Vermieter zu zahlen.
Einige gesetzlichen Vorschriften nach LAU sind unabdingbar, es ist also verboten sie zu streichen oder zu verändern. Dazu zählt unter anderem: das Verlängerungsrecht des Mieters; die Erhaltungspflicht des Vermieters, eine Vorauszahlung zu verlangen, die mehr als eine Jahresmiete ausmacht.
Es ist auf Mallorca üblich, dass der Vermieter ein Mal im Monat vorbeikommt und die Miete bar mitnehmen möchte. Oft kassiert er zugleich noch die Rechnung für Strom und Wasser, denn dieser Vermietertyp belässt gerne die Anmeldung beim Versorger auf seinen Namen. Der Grund ist klar: Die Miete wird beim Finanzamt nicht angegeben. Der Mieter sollte darüber nicht groß diskutieren, aber darauf achten, eine vollständige Quittung zu haben (Adresse, Bezeichnung Miete, Monat, Unterschrift) und diese gut zu aufzubewahren.
Auf Mallorca sind Langzeitmietobjekte meist möbliert. Die Möbel wirken mitunter so, als seien sie vom Sperrmüll aufgelesen. Sie dort gleich wieder hinzutragen, ist ein nahe liegender Gedanke von deutschen Mietern. Die Mietverträge verbieten das aber normalerweise, auch wenn der Mieter später bessere Möbel zurücklassen würde. Bestenfalls kommt in Betracht, den Müll einzulagern. Die Kosten für ein “Self-Storage” in einem Lagerhaus (50 bis 150 Euro/ Monat) übersteigen schon nach einem Monat den Wert des Mallorca-Mobiliars.
Wie in Deutschland dürfen ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters keine Umbaumaßnahmen durchgeführt werden. Geschieht dies doch, kann der Vermieter spätestens bei Mietende den Rückbau fordern. Wenn eine Einwilligung eingeholt wird (etwa Kamineinbau), sollte dabei angesprochen werden, wie eine Werterhöhung der Immobilie bei Mietende ausgeglichen wird. Dass der mallorquinische Vermieter dafür etwas zahlt, ist unwahrscheinlich, aber man kann es zumindest versuchen.
Ja, im Prinzip kann auf Mallorca sogar ein Mietvertrag nach deutschem Recht geschlossen werden und ein deutscher Gerichtsstand vereinbart werden. Dieser ist im Verhältnis Mieter – Vermieter verbindlich. Allerdings sind zwei Probleme denkbar:
Um einen Saisonmietvertrag handelt es sich, wenn der Mieter befristet für einige Monate mietet, seinen Erstwohnsitz woanders beibehält und der Grund der Befristung im Mietvertrag genannt wird ist (z.B. befristeter Arbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses). Der Gesetzgeber sieht beim Saisonsmietvertrag besonderes Schutzbedürfnis des Mieters. Es bestehen deshalb große Freiheiten bei der Vertragsgestaltung, etwa im Hinblick auf Kündigungsfristen und Mietzahlung.
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