Wie in Deutschland kauft man mit einer Eigentumswohnung auf Mallorca auch Gemeinschaftseigentum in einem MehrfBankia / Caixa amilienhaus. Das ist die „Communidad“, die Wohnung ist das „Piso“. Viele Regeln sind mit denen von Eigentumsgemeinschaften in Deutschland vergleichbar, etwa zum Hausgeld. Im Check sollten Sie darauf achten, nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt und werden und welche Kosten enthalten sind. Dazu später mehr.
Wenn die Anlage einer Wohnung, wie hier in Palma de Mallorca, gepflegt ist, spricht das für den Kauf.
Mit welchen Anschaffungskosten muss man rechnen?
Pro Quadratmeter sind mindestens 2.000 Euro zu veranschlagen. Im Südwesten (z.B. Santa Ponsa) und den gefragten Vierteln von Palma de Mallorca (z.B. Altstadt) ist es besonders teuer; da kann ein Quadratmeter schon mal 10.000 Euro kosten. Im Norden und Osten (z.B. Cala Millor, Cala Radjada) ist es eher günstig. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Immobilienpreise Mallorca. Gerade auf Mallorca hängen die Preise für eine Wohnung aber von Merkmalen ab, die das Leben erst mediterran machen:
Allein wegen eines Gemeinschaftspools ist der Preis mitunter um bis zu 30 Prozent höher als bei einer vergleichbaren Wohnung ohne Pool, zeigen Auswertungen von ImmolistMallorca. Meerblick erhöht den Preis durchschnittlich um 50 Prozent.
Als Anschaffungsnebenkosten sollten etwa 10 Prozent eingeplant werden, der größter Teil davon ist für die Grunderwerbssteuer auf Mallorca.
Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung?
Neben dem Hausgeld (50 bis 250 Euro im Monat) sind Hausratversicherung, Grundsteuer, Müllabfuhrabgabe sowie die Grundkosten für Strom- und Wasserbezug (auch ohne Verbrauch) einzuplanen. Mitunter ist Wasser bereits im Hausgeld enthalten. Ein guter Immobilienmakler auf Mallorca wird die zu erwartenden Kosten aufschlüsseln.
Braucht man einen Parkplatz zum Apartment?
Wird zur Wohnung ein Parkplatz mit angeboten, sollte man ihn mitkaufen, auch wenn zunächst kein eigenes Auto auf Mallorca vorhanden ist. Es kommt vielleicht später. Ein Parkplatz erhöht insbesondere in Palma de Mallorca den Wiederverkaufswert einer Wohnung deutlich. Wer ihn nicht braucht, kann ihn vermieten.
Was ist ein Penthouse, was ist ein Atico?
Bei Wohnungsanzeigen in Spanien ist mitunter von Penthouse oder Atico zu lesen. Das englische Wort Penthouse ist sicher auch von heimischen Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt bekannt. Es handelt sich um oberste Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da in Spanien Flachdächer üblich sind, hat man da nicht unbedingt Dachschrägen wie in Deutschland. Üblich sind auch größere Terrassen, mitunter der direkte Zugang zur Dachterrasse. Alternativ wird von Anbietern auch das Wort Penthaus verwendet. Atico wiederum ist das spanische Wort dafür. Penthouse-Wohnungen sind auf Mallorca sehr begehrt, da sie oft auch freien Meerblick bieten.
Welche besonderen Risiken bestehen bei Wohnungskauf?
Eine Wohnung auf Mallorca kaufen ist mit den gleichen Risiken verbunden wie in Deutschland. Insbesondere sollte auf Bauschäden, Dämmung und Feuchtigkeit geachtet werden. 50 Jahre alte Wohnungen unterliegen auf Mallorca einer Inspektionspflicht, in deren Folge größere Baumaßnahmen und damit Sonderumlagen fällig werden können. Im Vergleich zum Hauskauf auf Mallorca sind die Risiken bei einer Wohnung aber überschaubar.
Mit Meerblick macht eine Wohnung auf Mallorca natürlich noch mehr Freude, ist aber auch teurer.
Die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers ergeben sich im Wesentlichen aus:
Das Ley de Propiedad Horizontal ist mit dem deutschen Wohneigentumsgesetz (WEG) vergleichbar. Eine wichtige Regelung dort: die Verteilung der Kosten auf die Wohnungseigentümer. Laut gesetzlicher Regelung geschieht das nach Coeffizienten, also dem prozentualen Anteil an der Immobilie. Dieser Anteil geht unter anderem aus der Escritura hervor. Macht dieser Anteil 5 % aus, muss der Eigentümer 5% der Kosten der Gemeinschaft tragen. Das gilt auch, wenn Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrstuhl oder Gemeinschaftspool gar nicht genutzt werden (können).
Wegen dieser gesetzlichen Regelung gibt es in Spanien gibt es immer wieder Ärger. Vor allem Besitzer großer Wohnungen beschweren sich gerne und hätten gerne eine Verteilung nach Personen oder gar nach Einheiten. Nach Einheit würde bedeuten: Für jede Wohnung, ob groß oder klein, würde die gleiche Umlage fällig.
Ein anderer Verteilschlüssel als vom Gesetzgeber vorgesehen müsste aber in den Satzung verankert sein. Eine Änderung der Satzung in diesem Punkt wiederum ist nur EINSTIMMIG möglich (por unanimidad). Wenn nur ein Wohnungseigentümer dagegen ist, bleibt es bei der bisherigen, meist gesetzlichen Regelung. Einstimmigkeit ist außerdem immer notwendig bei teuren Baumaßnahmen sowie Satzungsänderungen.
Die einfache Mehrheit reicht nur aus, wenn z.B. vorübergehend etwa wegen einer Sonderumlage der Verteilschlüssel geändert werden soll. Gut zu wissen: Ist ein Eigentümer mit der Zahlung seiner Umlagen im Rückstand, hat er kein Stimmrecht, obwohl er an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann.
In der Satzung sind wie in einer deutschen Hausordnung zahlreiche Verhaltensvorschriften genannt, etwa wo Räder abgestellt werden dürfen oder wann besondere Ruhezeiten gelten. Am besten Sie schauen schon vor dem Kauf mal rein, spätestens aber nach dem Kauf, wenn Ihnen an einer guten Nachbarschaft gelegen ist. Der Verwalter oder der Präsident der Communidad können Ihnen sicher ein Exemplar schicken. Die Satzung ist mitunter auch im Grundbuch eingetragen.
Mein Rat
Was muss ich beachten beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca? Wer hat Erfahrungen mit dem Wohnungskauf? Das sind Fragen, die häufig gestellt werden. Ein erfahrener Wohnungskäufer berichtet hier, was wirklich beim Kauf einer Ferienwohnung auf Mallorca wichtig ist.
Mein Rat
Wenn es einen Pool in der Wohnanlage gibt, ist das sehr angenehm. Allerdings sind dann die Gemeinschaftskosten aber auch höher.
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