Wohnung kaufen Mallorca: So finden Sie das perfekte Apartment 

Von Andreas Kunze, Palma de Mallorca

19/1/2020 ▷ Mit einer Wohnung für die Ferien beginnt meist die "Grundbuch-Karriere" eines ausländischen Immobilienbesitzers auf Mallorca. Was Sie beim Wohnung kaufen auf Mallorca beachten sollten, lesen Sie in diesem Ratgeber für 2019.

Wie in Deutschland kauft man mit einer Eigentumswohnung auf Mallorca auch Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus. Das ist die "Communidad",  die Wohnung ist das "Piso". Viele Regeln sind mit denen von Eigentumsgemeinschaften in Deutschland vergleichbar, etwa zum Hausgeld. Im Check sollten Sie darauf achten, nach welchem Schlüssel  die Kosten verteilt und werden und welche Kosten enthalten sind. Dazu später mehr.

Wenn die Anlage einer Wohnung, wie hier in Palma de Mallorca, gepflegt ist, spricht das für den Kauf.

Wenn die Anlage einer Wohnung, wie hier in Palma de Mallorca, gepflegt ist, spricht das für den Kauf.

5 Insider-Tipps für den Kauf einer Wohnung auf Mallorca

Was muss ich beachten beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca? Wer hat Erfahrungen mit dem Wohnungskauf? Das sind Fragen, die häufig gestellt werden. Ein erfahrener Wohnungskäufer berichtet hier, was wirklich beim Kauf einer Ferienwohnung auf Mallorca wichtig ist.

Tipp 1: Achten Sie auf Nachbars Hunde

Die Mallorquiner mögen Hunde oder zumindest haben sie oftmals welche. Allein in Palma sollen laut Tierschutzorganisation Baldea etwa 75.000 Hunde gehalten werden. Gleich mehrere davon könnten Ihre neue Nachbarn sein! Das erhöht möglicherweise die Sicherheit im Haus, sicher ist aber auch, dass beständiges Gebell ziemlich auf die Nerven gehen kann – vor allem dann, wenn die lieben Schwanzwedler Tag und Nacht auf der Terrasse oder dem Balkon zubringen. Klären Sie also mal ab, wie viel Hunde im Haus oder der Anlage so im Schnitt leben.

Tipp 2: Die Wohnungsnachbarn auf Mallorca

Gefühlt jeder dritte Mallorquiner heißt Tony. Der Name möge deshalb als Synonym für den zweibeinigen Nachbarn stehen, mit dem Sie möglicherweise künftig Tür an Tür leben werden. Interessieren Sie sich ruhig mal vorab dafür, was der Tony von nebenan so macht. Viele arbeiten hier z.B. als Kellner, Taxi-Fahrer, Koch oder Rezeptionist. Tony kommt unter Umständen erst spät nachts nach Hause und will dann noch ein wenig entspannen, sei es vor dem TV oder mit der Freundin. Außerhalb der Saison hat er oft gar keine Arbeit, dafür öfter Besuch von Freunden, denen es genau so geht. Mit älteren Nachbarn, Beamten und Handwerkern werden sie ruhigere Aufenthalte in ihrer Eigentumswohnung auf Mallorca verbringen.

Tipp 3: Eine Ferienwohnung nebenan kann lästig sein

Die Mallorquiner sind gastfreundliche Menschen. Sie lassen Urlauber mitunter sogar in ihren eigenen vier Wänden unterkommen und erhalten dafür einen Beitrag zur Deckung des Lebensunterhaltes. Ferienvermietung nennt sich das und ist in den meisten Fällen illegal, was den Ferienvermietern in den meisten Fällen egal ist. Wenn Ihnen erst nach dem Immobilienkauf auffällt, dass es sich bei der Nachbarwohnung um einen touristischen Taubenschlag handelt, ist es aber zu spät.

Natürlich können Sie Beschwerden beim Hausverwalter, beim Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, bei der Stadtverwaltung, der Landesregierung oder der Guardia Civil einreichen – es wird Ihre Zeit auf Mallorca nicht unbedingt angenehmer machen.

Tipp 4: Eine Heizung für das Apartment auf Mallorca? Ja, unbedingt

Der berühmte Reisebericht „Ein Winter auf Mallorca“ wurde vor fast 200 Jahren verfasst. Seitdem hat sich einiges auf der Insel getan, nur die Winter auf Mallorca sind nachts noch genauso ungemütlich wie damals – wenn man keine Heizung oder zumindest einen Kamin hat. Das liegt an der hohen Luftfeuchtigkeit sowie der schlechten Isolierung.

Sollte ein Immobilien Makler Sachen sagen wie: „Eine Heizung brauchen Sie hier doch nicht, es wird nur wenige Tage im Januar etwas kühler“, dann sollten Sie ihm umgehend die kalte Schulter zeigen. Sehen Sie möglichst zu, eine richtige Heizung zu bekommen. Öl-Radiatoren aus dem Supermarkt sowie alte Klimaanlagen mit Heiz-Funktion haben einen derart hohen Stromverbrauch, dass es Ihnen spätestens bei der ersten Strom-Rechnung dann doch eiskalt den Rücken herunterläuft.

Tipp 5: Vorm Kaufen die Nebenkosten (Hausgeld) checken

Wenn Sie das erste Mal von den Nebenkosten für das Apartment auf Mallorca hören, dann fühlen Sie sich möglicherweise wie im Schnäppchenparadies, jedenfalls wenn Sie das mit dem Hausgeld vergleichen, das in Deutschland ein Eigentümer zu tragen hat. So 70 Euro Gastos (Kosten) für eine große Wohnung ist doch fast geschenkt. Zum einen fehlt, siehe oben, die Vorauszahlung für eine Heizung. Der Müll wird extra abgerechnet, das Wasser in der Regel auch. Für den Strom zahlen Sie eine Grundgebühr je nach „Potencia“ (maximal möglicher Stromverbrauch, bis die Sicherung rausfliegt), auch wenn Sie in Deutschland sind und auf Mallorca nicht in ein Watt verbrauchen.

Vor allem wenn Sie die Mallorca-Immobilie finanzieren und die monatliche Rate bereits spitz kalkuliert haben, sollten Sie durch die Gastos kein blaues Wunder mehr riskieren.

Wenn es einen Pool in der Wohnanlage gibt, ist das sehr angenehm. Allerdings sind dann die Gemeinschaftskosten auch spürbar höher.

Wenn es einen Pool in der Wohnanlage gibt, ist das sehr angenehm. Allerdings sind dann die Gemeinschaftskosten auch spürbar höher.

5 häufige Fragen zum Wohnung kaufen auf Mallorca:

Mit welchen Anschaffungskosten muss man rechnen?

  • Pro Quadratmeter sind mindestens 2.000 Euro zu veranschlagen. Im Südwesten (z.B. Santa Ponsa) und den gefragten Vierteln von Palma de Mallorca (z.B. Altstadt) ist es besonders teuer; im Norden und Osten (z.B. Cala Millor) ist es eher günstig. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Immobilienpreise Mallorca. Als Anschaffungsnebenkosten sollten etwa 10 Prozent eingeplant werden, der größter Teil davon ist für die Grunderwerbssteuer auf Mallorca.

Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung?

  • Neben dem Hausgeld (50 bis 150 Euro im Monat) sind Hausratversicherung, Grundsteuer, Müllabfuhrabgabe sowie die Grundkosten für Strom- und Wasserbezug (auch ohne Verbrauch) einzuplanen. Mitunter ist Wasser bereits im Hausgeld enthalten. Ein guter Immobilienmakler auf Mallorca wird die zu erwartenden Kosten aufschlüsseln.

Braucht man einen Parkplatz zum Apartment?

  • Wird zur Wohnung ein Parkplatz mit angeboten, sollte man ihn mitkaufen, auch wenn zunächst kein eigenes Auto auf Mallorca vorhanden ist. Es kommt vielleicht später. Ein Parkplatz erhöht insbesondere in Palma de Mallorca den Wiederverkaufswert einer Wohnung deutlich. Wer ihn nicht braucht, kann ihn vermieten.

Was ist ein Penthouse, was ist ein Atico?

  • Bei Wohnungsanzeigen in Spanien ist mitunter von Penthouse oder Atico zu lesen. Das englische Wort Penthouse ist sicher auch von heimischen Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt bekannt. Es handelt sich um oberste Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da in Spanien Flachdächer üblich sind, hat man da nicht unbedingt Dachschrägen wie in Deutschland. Üblich sind auch großere Terrassen, mitunter der direkte Zugang zur Dachterrasse.  Alternativ wird von Anbietern auch das Wort Penthaus verwendet. Atico wiederum ist das spanische Wort dafür. Penthouse-Wohnungen sind auf Mallorca sehr begehrt, da sie oft auch freien Meerblick bieten.

Welche besonderen Immobilien Risiken bestehen auf Mallorca?

  • Eine Wohnung auf Mallorca kaufen ist mit den gleichen Risiken verbunden wie in Deutschland. Insbesondere sollte auf Bauschäden, Dämmung und Feuchtigkeit geachtet werden.  50 Jahre alte Wohnungen unterliegen auf Mallorca einer Inspektionspflicht,  in deren Folge größere Baumaßnahmen und damit Sonderumlagen fällig werden können.  Mit der Immolist-Checkliste können Sie die Risiken bei den Immobilien abhaken (oder eben auch nicht).

Mit Meerblick macht eine Wohnung auf Mallorca natürlich noch mehr Freude, ist aber auch teurer.

Mit Meerblick macht eine Wohnung auf Mallorca natürlich noch mehr Freude, ist aber auch teurer.

Wohnung auf Mallorca kaufen: Wann ist die beste (Jahres)Zeit dafür?

3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Winter/ Frühjahr:

  1. Der Käufer kann schon den Sommer in seinem Apartment verbringen, spart die Kosten für Hotel oder gemietete Unterkunft und kann eventuell noch einige Wochen Einnahmen mit Ferienvermietung erzielen.
  2. Außerhalb der Hochsaison sind Anreise und Aufenthalt z.B. auf Mallorca oder in anderen Ferienregionen vergleichsweise günstig, man kann also ruhiger suchen und mehrfach hinfliegen, um sich eine Immobilie zu besichtigen.
  3. Der Käufer erlebt die Gegend und die Immobilie außerhalb der Hauptsaison und weiß, ob sich dann da noch Leben vorhanden ist oder alles geschlossen wird. Das ist ein wichtiger Aspekt, wenn die Ferienimmobilie nicht nur eine Sommer-Adresse sein soll.

3 Gründe für Kauf einer Ferienimmobilie im Sommer/ Herbst:

  • Es sind meist mehr Angebote auf dem Markt, weil mancher Verkäufer im Sommer die besten Verkaufschancen sieht. Manche möchten wiederum noch die Einnahmen aus einer Saison Ferienvermietung „mitnehmen“ und erst dann verkaufen.
  • In der Hauptsaison lässt sich besser einschätzen, wie laut es rund und möglicherweise in der Immobilie (Stichwort: Ferienvermietung) zugeht
  • Vor der Winterpause ist ein Verkäufer am ehesten zu Preisnachlässen bereit sein, wenn er schnell verkaufen will oder muss.

Mein Tipp: Eine zeitweise Ferienvermietung Ihrer Ferienwohnung auf Mallorca sollte besser nicht als Baustein der Finanzierung gesehen werden. In manchen Gegenden ist die Ferienvermietung per Gesetz verboten, in vielen Hausgemeinschaften per Satzung.

Kostenlose Checklisten für Wohnungskauf auf Mallorca (PDF-Download):

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