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Wohnung auf Mallorca kaufen

Von ANDREAS KUNZE, Palma Als Finanzexperte bekannt aus:
Aktualisiert: 27. Mai 2022

Mit einer Wohnung für die Ferien beginnt meist die „Grundbuch-Karriere“ eines deutschen Immobilienbesitzers auf Mallorca; der Kauf eines Hauses, einer Finca oder einer Villa folgt oft im zweiten Schritt nach einigen Jahren auf Mallorca. Was Sie beim Wohnung kaufen auf Mallorca beachten sollten, lesen Sie in diesem Ratgeber für 2021.

Wie in Deutschland kauft man mit einer Eigentumswohnung auf Mallorca auch Gemeinschaftseigentum in einem MehrfBankia / Caixa amilienhaus. Das ist die „Communidad“,  die Wohnung ist das „Piso“. Viele Regeln sind mit denen von Eigentumsgemeinschaften in Deutschland vergleichbar, etwa zum Hausgeld. Im Check sollten Sie darauf achten, nach welchem Schlüssel  die Kosten verteilt und werden und welche Kosten enthalten sind. Dazu später mehr.

Wenn die Anlage einer Wohnung, wie hier in Palma de Mallorca, gepflegt ist, spricht das für den Kauf.

Wenn die Anlage einer Wohnung, wie hier in Palma de Mallorca, gepflegt ist, spricht das für den Kauf.

5 häufige Fragen zum Wohnung kaufen auf Mallorca:

Mit welchen Anschaffungskosten muss man rechnen?

Pro Quadratmeter sind mindestens 2.000 Euro zu veranschlagen. Im Südwesten (z.B. Santa Ponsa) und den gefragten Vierteln von Palma de Mallorca (z.B. Altstadt) ist es besonders teuer;  da kann ein Quadratmeter schon mal 10.000 Euro kosten. Im Norden und Osten (z.B. Cala Millor, Cala Radjada) ist es eher günstig. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Immobilienpreise Mallorca.  Gerade auf Mallorca hängen die Preise für eine Wohnung aber von Merkmalen ab, die das Leben erst mediterran machen:

  • Ausrichtung (viel Sonne, wenig Sonne)
  • Meerblick
  • (großer) Balkon
  • Gemeinschaftspool
  • Gemeinschaftsgarten

Allein wegen eines Gemeinschaftspools ist der Preis mitunter um bis zu 30 Prozent höher als bei einer vergleichbaren Wohnung ohne Pool,  zeigen Auswertungen von ImmolistMallorca. Meerblick erhöht den Preis durchschnittlich um 50 Prozent.

Als Anschaffungsnebenkosten sollten etwa 10 Prozent eingeplant werden, der größter Teil davon ist für die Grunderwerbssteuer auf Mallorca.

Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung?

Neben dem Hausgeld (50 bis 250 Euro im Monat) sind Hausratversicherung, Grundsteuer, Müllabfuhrabgabe sowie die Grundkosten für Strom- und Wasserbezug (auch ohne Verbrauch) einzuplanen. Mitunter ist Wasser bereits im Hausgeld enthalten. Ein guter Immobilienmakler auf Mallorca wird die zu erwartenden Kosten aufschlüsseln.

Braucht man einen Parkplatz zum Apartment?

Wird zur Wohnung ein Parkplatz mit angeboten, sollte man ihn mitkaufen, auch wenn zunächst kein eigenes Auto auf Mallorca vorhanden ist. Es kommt vielleicht später. Ein Parkplatz erhöht insbesondere in Palma de Mallorca den Wiederverkaufswert einer Wohnung deutlich. Wer ihn nicht braucht, kann ihn vermieten.

Was ist ein Penthouse, was ist ein Atico?

Bei Wohnungsanzeigen in Spanien ist mitunter von Penthouse oder Atico zu lesen. Das englische Wort Penthouse ist sicher auch von heimischen Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt bekannt. Es handelt sich um oberste Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da in Spanien Flachdächer üblich sind, hat man da nicht unbedingt Dachschrägen wie in Deutschland. Üblich sind auch größere Terrassen, mitunter der direkte Zugang zur Dachterrasse.  Alternativ wird von Anbietern auch das Wort Penthaus verwendet. Atico wiederum ist das spanische Wort dafür. Penthouse-Wohnungen sind auf Mallorca sehr begehrt, da sie oft auch freien Meerblick bieten.

Welche besonderen Risiken bestehen bei Wohnungskauf?

Eine Wohnung auf Mallorca kaufen ist mit den gleichen Risiken verbunden wie in Deutschland. Insbesondere sollte auf Bauschäden, Dämmung und Feuchtigkeit geachtet werden.  50 Jahre alte Wohnungen unterliegen auf Mallorca einer Inspektionspflicht,  in deren Folge größere Baumaßnahmen und damit Sonderumlagen fällig werden können.  Im Vergleich zum Hauskauf auf Mallorca sind die Risiken bei einer Wohnung aber überschaubar.

Mit Meerblick macht eine Wohnung auf Mallorca natürlich noch mehr Freude, ist aber auch teurer.

Mit Meerblick macht eine Wohnung auf Mallorca natürlich noch mehr Freude, ist aber auch teurer.

Die Regeln für Wohnungseigentümer auf Mallorca

Die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers ergeben sich im Wesentlichen aus:

  • dem Gesetz (Ley de Propiedad Horizontal)
  • der Satzung (Estatutos)

Das Ley de Propiedad Horizontal ist mit dem deutschen Wohneigentumsgesetz (WEG) vergleichbar. Eine wichtige Regelung dort: die Verteilung der Kosten auf die Wohnungseigentümer. Laut gesetzlicher Regelung geschieht das nach Coeffizienten, also dem prozentualen Anteil an der Immobilie. Dieser Anteil geht unter anderem aus der Escritura hervor. Macht dieser Anteil 5 % aus, muss der Eigentümer 5% der Kosten der Gemeinschaft tragen.  Das gilt auch, wenn Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrstuhl oder Gemeinschaftspool gar nicht genutzt werden (können).

Wegen dieser gesetzlichen Regelung gibt es in Spanien gibt es immer wieder Ärger. Vor allem Besitzer großer Wohnungen beschweren sich gerne und hätten gerne eine Verteilung nach Personen oder gar nach Einheiten. Nach Einheit würde bedeuten: Für jede Wohnung, ob groß oder klein, würde die gleiche Umlage fällig.

Ein anderer Verteilschlüssel als vom Gesetzgeber vorgesehen müsste aber in den Satzung verankert sein. Eine Änderung der Satzung in diesem Punkt wiederum ist nur EINSTIMMIG möglich (por unanimidad). Wenn nur ein Wohnungseigentümer dagegen ist, bleibt es bei der bisherigen, meist gesetzlichen Regelung. Einstimmigkeit ist außerdem immer notwendig bei teuren Baumaßnahmen sowie Satzungsänderungen.

Die einfache Mehrheit reicht nur aus, wenn z.B. vorübergehend etwa wegen einer Sonderumlage der Verteilschlüssel geändert werden soll.  Gut zu wissen: Ist ein Eigentümer mit der Zahlung seiner Umlagen im Rückstand, hat er kein Stimmrecht, obwohl er an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann.

In der Satzung sind wie in einer deutschen Hausordnung zahlreiche Verhaltensvorschriften genannt, etwa wo Räder abgestellt werden dürfen oder wann besondere Ruhezeiten gelten. Am besten Sie schauen schon vor dem Kauf mal rein, spätestens aber nach dem Kauf, wenn Ihnen an einer guten Nachbarschaft gelegen ist. Der Verwalter oder der Präsident der Communidad können Ihnen sicher ein Exemplar schicken. Die Satzung ist mitunter auch im Grundbuch eingetragen.

Mein Rat
Eine zeitweise Ferienvermietung Ihrer Ferienwohnung auf Mallorca sollte besser nicht als Baustein der Finanzierung gesehen werden. In manchen Gegenden ist die Ferienvermietung per Gesetz verboten, in vielen Hausgemeinschaften per Satzung.

5 Insider-Tipps für den Kauf einer Wohnung auf Mallorca

Was muss ich beachten beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca? Wer hat Erfahrungen mit dem Wohnungskauf? Das sind Fragen, die häufig gestellt werden. Ein erfahrener Wohnungskäufer berichtet hier, was wirklich beim Kauf einer Ferienwohnung auf Mallorca wichtig ist.

  1. Achten Sie auf Nachbars Hunde. Die Mallorquiner mögen Hunde oder zumindest haben sie oftmals welche. Allein in Palma sollen laut Tierschutzorganisation Baldea etwa 75.000 Hunde gehalten werden. Gleich mehrere davon könnten Ihre neue Nachbarn sein! Das erhöht möglicherweise die Sicherheit im Haus, sicher ist aber auch, dass beständiges Gebell ziemlich auf die Nerven gehen kann. Klären Sie also mal ab, wie viel Hunde im Haus oder der Anlage so im Schnitt leben.
  2. Die Wohnungsnachbarn auf Mallorca. Gefühlt jeder dritte Mallorquiner heißt Tony. Der Name möge deshalb als Synonym für den zweibeinigen Nachbarn stehen, mit dem Sie möglicherweise künftig Tür an Tür leben werden. Interessieren Sie sich ruhig mal vorab dafür, was der Tony von nebenan so macht. Viele arbeiten hier z.B. als Kellner, Taxi-Fahrer, Koch oder Rezeptionist. Tony kommt unter Umständen erst spät nachts nach Hause und will dann noch ein wenig entspannen, sei es vor dem TV oder mit der Freundin. Außerhalb der Saison hat er oft gar keine Arbeit, dafür öfter Besuch von Freunden, denen es genau so geht. Mit älteren Nachbarn, Beamten und Handwerkern werden Sie ruhigere Aufenthalte in ihrer Eigentumswohnung auf Mallorca verbringen.
  3. Eine Ferienwohnung nebenan kann lästig sein. Die Mallorquiner sind gastfreundliche Menschen. Sie lassen Urlauber mitunter sogar in ihren eigenen vier Wänden unterkommen und erhalten dafür einen Beitrag zur Deckung des Lebensunterhaltes. Ferienvermietung nennt sich das und ist in den meisten Fällen illegal, was den Ferienvermietern in den meisten Fällen egal ist. Wenn Ihnen erst nach dem Immobilienkauf auffällt, dass es sich bei der Nachbarwohnung um einen touristischen Taubenschlag handelt, ist es aber zu spät.
  4. Eine Heizung für das Apartment auf Mallorca? Ja, unbedingt. Der berühmte Reisebericht „Ein Winter auf Mallorca“ wurde vor fast 200 Jahren verfasst. Seitdem hat sich einiges auf der Insel getan, nur die Winter auf Mallorca sind nachts noch genauso ungemütlich wie damals – wenn man keine Heizung oder zumindest einen Kamin hat. Öl-Radiatoren aus dem Supermarkt sowie alte Klimaanlagen mit Heiz-Funktion haben einen derart hohen Stromverbrauch, dass es Ihnen spätestens bei der ersten Strom-Rechnung eiskalt den Rücken herunterläuft. Moderne Klimaanlagen sind im Verbrauch günstiger, die Wärme wird aber oft als wenig angenehm empfunden.
  5. Vorm Kaufen die Nebenkosten (Hausgeld) checken. Wenn Sie das erste Mal von den Nebenkosten für das Apartment auf Mallorca hören, dann fühlen Sie sich möglicherweise wie im Schnäppchenparadies, jedenfalls wenn Sie das mit dem Hausgeld vergleichen, das in Deutschland ein Eigentümer zu tragen hat. Nur 70 Euro Gastos (Kosten) für eine große Wohnung klingen doch wie geschenkt. Zum einen fehlt, siehe oben, die Vorauszahlung für eine Heizung. Der Müll wird extra abgerechnet, das Wasser in der Regel auch.

Mein Rat
Vor allem wenn Sie die Mallorca-Immobilie finanzieren und die monatliche Rate bereits spitz kalkuliert haben, sollten Sie durch die Gastos kein blaues Wunder mehr riskieren.

Wenn es einen Pool in der Wohnanlage gibt, ist das sehr angenehm. Allerdings sind dann die Gemeinschaftskosten auch spürbar höher.

Wenn es einen Pool in der Wohnanlage gibt, ist das sehr angenehm. Allerdings sind dann die Gemeinschaftskosten aber auch höher.

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