Immobilien Mallorca kaufen: Was Sie wissen und beachten sollten

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Immobilien Mallorca kaufen: Was Sie wissen und beachten sollten

Ratgeber Immobilien Mallorca kaufen: Was Sie wissen und beachten sollten

Immobilien Mallorca kaufen: Was Sie wissen und beachten sollten

Von ANDREAS KUNZE, Palma de Mallorca Als Finanzexperte bekannt aus:

28/5/2020 ▷  Immobilien Mallorca kaufen ist etwas anders als in Deutschland, schon wegen der Sprache. Lesen Sie in diesem Ratgeber, was Sie beachten sollten, damit alles ohne Probleme funktioniert. Aus dem Inhalt:

  • Das ist vor dem Immobilien-Kauf zu erledigen
  • Diese Nebenkosten sind zu veranschlagen
  • Die wichtigsten Unterlagen für Käufer
  • So ist der Ablauf  beim Kauf auf Mallorca
  • Das passiert im Notartermin

Die richtige Vorbereitung für den Immobilienkauf

1. N.I.E. beantragen

Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero“) geht fast gar nichts in Spanien,  weder eine Kontoeröffnung noch ein Optionsvertrag. Die N.I.E. kann bei der Ausländerbehörde von Mallorca sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Vor Ort wurde die N.I.E früher in der Regel am gleichen Tag vergeben; beim Antrag über ein spanisches Konsulat in Deutschland (Düsseldorf, Frankfurt/Main, Stuttgart oder München) mit Mail-Versand der N.I.E sind etwa zwei bis drei Wochen Bearbeitungszeit einzuplanen. Notwendig ist das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises.

Ausländerbehörde Mallorca (Oficina de Extranjería)
Carrer Ciutat de Querétaro s/n
07007 Palma de Mallorca
Telefon: +34 971-98 91 70

Aktueller Hinweis: 2019 und 2020 häufen sich die Schwierigkeiten bei der N.I.E Nummer, wenn sie direkt in Palma de Mallorca beantragt wird. Es gibt sehr lange Wartezeiten und unbearbeitete Anträge. Außerdem dürfen N.I.E. Agenturen (Gestorias) nur noch dann im Namen eines Kunden eine N.I.E beantragen, wenn sie eine notarielle Vollmacht nachweisen.

2. Spanisches Girokonto

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird auf Mallorca wie in Spanien üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung (Cuenta bancaria) sinnvoll. Alternative: Der Käufer überweist das Geld an seinen Rechtsanwalt, der einen Scheck über sein Konto ausstellt. Das setzt Vertrauen zum Rechtsanwalt voraus.

Auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Mallorca-Immobilie, etwa Internet, Strom, Wasser, Hausgeld („Communidad“) ist das Konto wichtig. Im Prinzip müssten alle spanischen Unternehmen mittlerweile auch ein deutsches Konto akzeptieren, das ist aber gerade bei Telekommunikationsunternehmen noch nicht bekannt.

Vorab sollte mit der Bank geklärt werden, wie hoch die Gebühren für den Bankscheck ausfallen – gerade beim Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca kann rechtzeitiges Verhandeln viel Geld sparen.

Lesen Sie hier ausführlich über Girokonto Mallorca.

3. Immobilienfinanzierung Mallorca

Eine Finanzierung der Ferienimmobilie ist theoretisch auch in Deutschland möglich, allerdings winken die meisten deutsche Banken ab, da sie den Immobilienmarkt Mallorca nicht einschätzen können. Besser sind die Chancen bei großen Bankhäusern, die in Mallorca/Spanien Filialen oder Partner haben. Wie bei einer Immobilie in Deutschland müssen dafür eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Gut daran ist aber, wer vorab geklärt hat, ob überhaupt eine Finanzierung der Ferienimmobilie in Frage kommt.

Lesen Sie hier ausführlich über Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

4. Rechtsanwalt suchen

Ein guter Immobilienmakler wird bereits Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten. Bezahlt wird der Immobilienmakler auf Mallorca wie in Spanien üblich aber allein vom Verkäufer und steht dem Verkäufer daher näher. Ein selbst beauftragter (deutschsprachiger) Anwalt („Abogado“) hat allein die Interessen des Mandaten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie, sind aber verhandelbar.

Lesen Sie hier ausführlich über den Rechtsanwalt auf Mallorca.

Die Nebenkosten fürs den Immobilienkauf auf Mallorca

Bei der Finanzierung nicht vergessen: Die Nebenkosten. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Der größte Posten ist die Grunderwerbssteuer. Seit 2016 ist die Grunderwerbssteuer auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) wie folgt gestaffelt:

  • bis zu 400.000 Euro: 8 %
  • bis zu 600.000 Euro: 9 %
  • über 700.000 Euro: 10 %
  • über 1.000.000 Euro: 11%

Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau.  Lesen Sie hier mehr über Neubau kaufen Mallorca. Die IVA-Steuersätze hängen von der Immobilie ab: Wohnungen (10 %), Häuser (10 %), gewerbliche Immobilien (21 %), Garagen (21 %).

Weitere Kosten (Stand 2020) in Prozent vom Kaufpreis:

  • Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) für notariellen Kaufvertrag:  1,5 %
  • Gebühren Rechtsanwalt:  1 % Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer, verhandelbar
  • Gebühren Notar  (ca. 0,3 %), Eigentumsregister  (ca. 0,25 %), Gestoría (ca. 200 bis 1.000 Euro)

Lesen Sie hier ausführlich über (Immobilien-) Steuern und Abgaben auf Mallorca sowie notwendige Versicherungen für die Immobilie.

Die wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf auf Mallorca

Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad):  Nur mit diesem Dokument dürfen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon eingerichtet werden. Mit anderen Worten: Ohne Cédula ist die Immobilie praktisch wertlos.

Energieausweis (Certificado eficiencia energética): In Spanien muss seit 2013  ede Immobilie, die
verkauft oder vermietet wird, muss über ein Energiezertifikat verfügen, sonst darf sie gar nicht verkauft werden.

Grundbuchauszug (Nota Registro): Damit lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-
Daten sowie der Lasten und Belastungen ablesen; mit einer bestätigte Bescheinigung (certificaciön) gibt es noch weitergehende Auskünfte.
Katasterauszug (Extracto del catastro): Dient vor allem zur Berechnung der Grundsteuer, kann aber auch Unregelmäßigkeiten erkennen lassen, etwa wenn im Kataster größere Bauvolumen als im Grundbuch eingetragen sind. Das deutet dies auf illegale
Gebäudeteile hin.

Seguro Decenal: Seit 2000 ist für alle Bauträger in Spanien gesetzlich vorgeschrieben, eine Versicherung abzuschließen, die 10 Jahre lang nach Baufertigstellung für schwere Bauschäden einspringt, wenn der Bauträger nicht zahlt.

Immobilien Mallorca: Das ist der Ablauf beim Kauf

Die meisten Kaufinteressenten wenden sich zunächst an einen oder mehrere Immobilienmakler, um Details über eine Immobilien zu erhalten und Besichtigungen zu vereinbaren. Einige wenige versuchen es auf eigene Faust mit einem Privatverkauf, nehmen also direkt Kontakt mit einem Verkäufer auf.

Checken bei der ­Besichtigung

  • Außenanlagen: Sind Hauseingang, Briefkästen, Treppenhaus gepflegt oder verwahrlost? Zustand Dach & Fassade?
  • Ausrichtung: In welche Himmelsrichtung liegen Fenster der häufig genutzten Räume? Wichtig für Licht & Wärme.
  • Immobiliengröße: Entspricht die tatsächlich nutzbare Wohnfläche den Angaben und Ihren Bedürfnissen?
  • Fenster: Wie alt sind sie, wie viel Isolierung bieten sie? Auf Feuchtigkeit in Dichtungen achten.
  • Heizung: Gibt es eine Möglichkeit zu heizen, ist der Anschluss an das Gasnetz von Mallorca möglich?
  • Elektrik: Liegen Stromleitungen über oder unter Putz, sind genug Steckdosen vorhanden, wie ist der Zustand?
  • Bad: Hat es Fenster und Abluft, Dusche oder Badewanne, wie ist Zustand der Armaturen?
  • Küche: Funktioniert Herd, wie ist Zustand der Armaturen, gibt es Platz und Anschluss für Geschirrspüler & Waschmaschine?
  • Lärm: Hören Sie Gespräche, Musik, das Rumpeln von Waschmaschinen von Nebenan oder Straßenlärm von draußen?
  • Feuchtigkeit: Gibt es Risse an Wänden oder Decken, Schimmelbildung in Ecken, riecht es muffig?

Wenn sich nach einer Besichtigung das Interesse verfestigt, Unterlagen näher geprüft und Details mit dem Verkäufer besprochen wurden, ist es auf Mallorca üblich, einen Reservierungsvertrag oder Optionsvertrag zu schließen. Das sind die Unterschiede:

Der Reservierungsvertrag: Gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr wird die Immobilie für einige Tage freigehalten. Der Interessent gewinnt damit etwas Zeit, den Kauf zu überdenken.  Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr in der Regel verloren, ansonsten wird sie später angerechnet.

Der Optionsvertrag: Mit dem contrato de opcion de compra wird der spätere notarielle Kaufvertrag vorweggenommen, alle wichtigen Konditionen sind in den Optionsvertrag genannt. Die Optionsfrist beträgt mehrere Wochen, mitunter mehrere Monate. In dieser Zeit sollen beide Vertragsparteien die Gelegenheit haben, alle noch notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Beim Käufer ist das vor allem die Finanzierung.

Für die Kaufoption zahlt bzw. hinterlegt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises, die beim Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers.

Mein Tipp: Da es beim Optionsvertrag bereits um viel Geld geht, ist die Prüfung durch einen Rechtsanwalt auf Mallorca sinnvoll.  Beispiel: Die Finanzierung scheitert, weil laut Bankgutachten illegale Bauten vorhanden sind. Wessen Schuld ist das? Wenn das im Optionsvertrag für den Käufer ungünstig geregelt ist, verliert der Optionsnehmer am Ende viel Geld (Einen solchenFall gab es bereits vor Gericht und zu Gunsten des Verkäufers aus).

Wird aus dem Vertrag nichts aus Gründen, die der Optionsgeber zu vertreten hat, muss der Optionsgeber die Optionsgebühr zurückzahlen (oder bei Hinterlegung freigeben) sowie den gleichen Betrag als pauschalierten Schadenersatz zahlen.

Escritura
Der Kaufvertrag für eine Immobilie heißt auf Spanisch Escritura Publica de Compraventa genannt. Wer eine Mallorca-Immobilie kaufen will, sollte sich den Kaufvertrag des Verkäufers zeigen lassen, darüber hinaus den Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) sowie die Katasterreferenz (referencia catastral).

Checken bei konkretem Interesse an Immobilien

  • Notarieller Kaufvertrag des aktuellen Eigentümers (Escritura Pública de Compraventa)?
  • Vermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) sowie Grundbuchauszug?
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) vorhanden und gültig?
  • Eintragung von Immobilien­ Elementen wie Garage oder Pool ordnungsgemäß?
  • Die Größenangaben zu Wohnfläche und Grundstücksgröße sind zutreffend?
  • Eventuell vorgelegte Vollmachten des Verkäufers sind zutreffend und wirksam?
  • Besteht alleinige Verfügungsberechtigung des Eigentümer?
  • Eventuelle Belastungen wurden genannt, geprüft und dokumentiert?
  • Mögliche Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet, wurden geprüft?
  • Geklärt, wer Steuern wie Plusvalía übernimmt (Käufer, Verkäufer)?

Geht alles rund, kommt nun der finale Schritt für den Kauf der Mallorca-Immobilie: Der Käufer lädt zum Notartermin und übt so seine Option aus. Gut zu wissen: Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag bei einer Immobilie nicht zwingend nötig, es reicht im Prinzip ein (eng beschriebener) Bierdeckel für ein wirksamen Eigentumsübergang. Aber ein Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) wäre damit nicht möglich. Dafür muss ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden.

Immobilienkauf: Das passiert beim Notartermin auf Mallorca

Zunächst prüft der spanische Notar die Dokumente: Ausweise der Parteien, Steuernummern, den aktuellen Grundbuchauszug, Grundsteuerbelege, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Herkunft von Schecks. Danach trägt der Notar die wesentlichen Punkte der Kaufvertragsurkunde vor,  also die Daten zu den Parteien, genaue Beschreibung der Immobilie (Lage),  eventuell vorhandene Belastungen, Kaufpreis und  Zahlungsmodalitäten.

Wenn Käufer und Verkäufer einverstanden sind, unterschreiben sie den Kaufvertrag unterschrieben und übergeben Scheck gegen Schlüssel. Der Notar unterrichtet nun das Grundbuchamt per Fax über die Beurkundung. Für die Eintragung ist im Grundbuch muss aber die Original-Urkunde übersendet werden, zudem müssen die Steuern an das Finanzamt gezahlt sein.  Darum kümmert sich nicht der Notar, sondern der Rechtsanwalt oder eine Gestoria. Erst nach etwa 3 bis 6 Monaten erhält daher der Käufer die Original-Kaufurkunde;  eine Kopie („Copia Simple“) kann jedoch gleich nach der Beurkundung mitgenommen werden (Kosten jeweils ca. 30 Euro).

Checken vor Notartermin

  • Personalausweis (DNI) oder Reisepass  (Pasaporte) auf Gültigkeit prüfen
  • Zahlungsbeleg Optionszahlung (Recibo bancario pago opción) heraussuchen
  • Bestätigten Bank­-Scheck für die Kaufpreiszahlung (cheque bancario) ordern
  • Steuernummer (NIE ­ Número de Identificación de Extranjeros) herausuchen
  • Angaben klären, nach denen der Notar fragt: Beruf (profesión) Familienstand (estado civil), Güterstand (regimen)
  • Gegebenenfalls Notarvollmachten (represantes por poderes notariales) übersetzen lassen
  • Bankkonto­-Zertifikat (certificado de cuenta) für Ummeldungen ausstellen lassen
  • Rechnungskopien von Versorgern (z.B. Strom) für Ummeldungen (cambio suministros) besorgen
  • Gebäudeversicherung, Hausratversicherung klären, ggf. neu abschließen
  • Gestoria für Abwicklung Kauf (z.B. Eintragung Grundbuch) beauftragen

Retención
  Handelt es sich beim Käufer um einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats per Steuerformular 211 an das spanische Finanzamt abzuführen. Das betrifft auf Mallorca häufige Verkäufe, wenn ein Deutscher an einen Deutschen eine Immobilie verkauft.

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