Ratgeber

Steuern Mallorca: Das gilt 2022 bei Immobilien

Von ANDREAS KUNZE, Palma Als Finanzexperte bekannt aus:
Aktualisiert: 19. April 2022

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen will, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Steuern beschäftigen. Denn Steuern sind Nebenkosten, die einzukalkulieren sind, sonst kommt am Ende die ganze Finanzierung nicht hin. Zu unterscheiden sind dabei einmalige Steuern für die Mallorca-Immobilie sowie laufende Steuern. 2022 sind wichtige Änderungen in Kraft getreten.

steuern mallorca

Immobilien Mallorca: Steuern beim Kauf

Grunderwerbssteuer

Handelt es sich beim Immobilien-Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, fällt Grunderwerbssteuer an (impuesto sobre transmisiones patriomoniales, kurz ITP). Sie wurde bis Ende 2021 auf den Verkehrswert der Immobilie erhoben; seit 2022 ist der Katasterreferenzwert maßgeblich, der von der obersten Instanz des Katasteramtes (Dirección del Castastro) festgelegt wird. Er basiert auf den Preisen der notariell registrierten Immobilientransaktionen. Der Zustand der jeweilgen Immobilie (Modernisierung, Renovierung etc.) wird nicht berücksichtigt. 

Um die Berechnung und Abführung kümmert sich normalerweise eine „Gestoria“, ein Steuerbüro.  Heben Sie alle Quittungen gut auf, denn beim späteren Verkauf senkt die gezahlte Grunderwerbssteuer den zu versteuernden Gewinn.

Für Erwerbe vor 2022 gilt: Das Finanzamt hat das Recht zur Nachprüfung und kann nachträglich einen höheren Verkehrswert zu Grunde legen.  Schon deswegen hat ein seriöser Immobilienmakler auf Mallorca  stets davon abraten, den Kaufpreis beim Notar herunter zuschwindeln und einen Teil des Kaufpreises schwarz zu zahlen.

Die Grunderwerbssteuer auf den Balearen, also den Inseln Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera, ist wie folgt gestaffelt (2016 wurde ein neuer Höchstsatz für Immobilien ab einer Million Euro  eingeführt, also die typischen Luxusimmobilien Mallorca; 2022 wurde dieser Höchsatz von 11 auf 11,5 % erhöht):

Kaufpreis  Grundbetrag Prozentsatz
bis 400.000 € 8 %
ab 400.000,01 bis 600.000 € 32.000 € 9 %
ab 600.000,01 bis 1.000.000 € 50.000 € 10 %
ab 1.000.000,01 bis …. 90.000 € 11,5 %

Steuer-Beispiel für einen Fincakauf auf Mallorca

Kaufpreis Immobilie: 1.200.000€
von bis Steuersatz Steuern
1€ 400.000€ 8,00% 32.000€
400.001€ 600.000€ 9,00% 18.000€
600.001€ 1.000.000€ 10,00% 40.000€
1.000.000€ 1.200.000€ 11,50% 23.000€
Grunderwerbssteuer gesamt: 113.000€

 

Sonderfälle:

1. Reduzierte Grunderwerbssteuer bis 200.000 Euro

Seit 2019 werden bei dem Erwerb einer Wohnimmobilie nur 5% Grunderwerbssteuer fällig,  wenn der Kaufpreis 200.000 Euro nicht übersteigt, ein Erstwohnsitz in der neuen Immobilie begründet wird und es sich um den ersten Immobilienkauf handelt oder (ab 2022) um die erste Immobilie zur Selbstnutzung.

2. Neubauten: Mehrwertsteuer statt Grunderwerbssteuer

Bei einem Neubau auf Mallorca, etwa wenn Sie eine Wohnung kaufen,  ist zu beachten: Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau. Die IVA-Steuersätze hängen von der Art der Immobilie ab:

  • Wohnungen:  10%
  • Häuser: 10%
  • Gewerbe-Immobilien: 21%
  • Garagen: 21%

Laufende Grundsteuer für die Mallorca-Immobilie

Die jährliche Grundsteuer (Impusto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI) wird auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, kann also in Palma de Mallorca höher sein als im benachbarten Llucmajor. Der Immobilien-Käufer sollte sich vom Verkäufer die IBI-Zahlungsbelege vorlegen lassen, denn er haftet für Steuerschulden, wenn er die Mallorca-Immobilie erwirbt. Außerdem weiß er dann auch gleich, wie hoch die Grundsteuer für die Wohnung, Finca oder Villa sein wird.  Zu zahlen ist die laufende Grundsteuer an die Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB).  Mit der erstmaligen Zahlung lässt sich eine Abbuchungsermächtigung einrichten; akzeptiert wird bislang nur ein spanisches Konto.

Spanische Einkommensteuer: Fiktive Steuer nach dem Katasterwert

Wer seine neue Immobilie auf Mallorca lange nutzt und sich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, muss damit rechnen als Resident eingestuft zu werden, da ein Lebensmittelpunkt unterstellt wird. Der Resident unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht, muss also Einkommenssteuer (Impuesto sobre la renta de personas físicas, kurz IRPF) in Spanien abführen.

Aber auch wer keinen Residenten-Status hat, sollte daran denken: Bei Immobilieneigentum auf Mallorca besteht die Pflicht, eine jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen – auch wenn die Villa oder Finca nur selbst genutzt wurde. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 Prozent des Katasterwertes zugrunde gelegt. Darauf sind bei Nicht-Residenten 19 Einkommenssteuer abzuführen. Diese Steuer geht nicht an die ATIB, sondern an das zentrale Finanzamt für Spanien (https://www.agenciatributaria.gob.es).

Steuern für Umbauarbeiten

Wer seine Immobilie auf Mallora umbaut oder modernsiert, sollte die Steuer ICIO einkalkulieren (gemäß Real Decreto Legislativo 2/2004). Das steht für „Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras“, also für Steuer für Konstruktionen, Installationen und sonstige Arbeiten. Es handelt sich um eine kommunale Abgabe, die je nach Gemeinde 1 bis 4 Prozent des Wertes der Arbeiten beträgt. Maßgeblich dafür ist der Kostenvoranschlag. Die ICIO fällt für Arbeiten an, für die eine Lizenz benötigt wird – also praktisch für alle.  Sogar die schlichte Renovierung einer Wohnung ist eine Lizenz der Gemeinde nötig.

Vermögenssteuer auf den Balearen

Auf den Balearen wird für dort belegenes Vermögen, also vor allem eine Immobilie, aber auch zum Beispiel eine Yacht mit spanischem Kennzeichen, Vermögenssteuer erhoben. Der Freibetrag beträgt seit 2016 einheitlich 700.000 Euro sowohl für Residenten als auch Nicht-Residenten (also jene Deutschen mit Mallorca Immobilie, die weiterhin die meiste Zeit in Deutschland leben). Überschreitet das Vermögen den Freibetrag von 700.000 Euro, ist man verpflichtet, mit Stand 31. Dezember des Vorjahres eine Vermögens-Steuererklärung einzureichen. Unterschiede gibt es bei den Steuersätzen:

  • Resident: 3,45% /Jahr und Person
  • Nicht-Resident: 2,5% / Jahr und Person

Vermögen in Deutschland unterliegt nicht der spanischen Vermögenssteuer. Selbst wenn Sie eine hohe Summe auf einem spanischen Girokonto „parken“, unterliegt dies nicht der spanischen Vermögenssteuer, SOFERN dieses Konto als „Nichtresidenten-Konto“ geführt und somit dem Vermögen Ihres Herkunftslandes zugeordnet wird.

  • Außerdem gut zu wissen: Der Freibetrag gilt pro Person. Kaufen also zwei Nicht-Residente zu gleichen Teilen  eine Immobilie, so kann die Immobile bis zu 1,4 Millionen Wert sein, ohne dass Vermögensteuer anfällt.  Die Finanzämter gehen dabei vom vom Bruttoerwerb aus, also Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer.
  • Neben dem gemeinschaftlichen Kauf besteht eine Gestaltungsmöglichkeit darin, eine Hypothek eintragen zu lassen, um sich in die Grenzen des Freibetrages zu retten. Der Darlehensbetrag muss aber auch wirklich zur Immobilienfinanzierung in Spanien genutzt werden, sonst wäre es ein Gestaltungsmissbrauch. Lesen Sie hier mehr über die Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

„Stempelsteuer“, „Beurkungssteuer“ (Impuesto sobre actos jurídicos documentados)

Das ist eine Steuer, die für das Ausstellen offizieller Dokumente erhoben wird,  Nur mit dem Stempel sind diese Dokumente gültig – daher der Name Stempelsteuer oder auch Beurkundungssteuer. Mit Wirkung zum 1. Januar 2020 hat die rot-grüne Balearen-Regierung den Steuersatz  für „Impuesto sobre actos jurídicos documentados“ von zuvor 1,2 auf 1,5 Prozent angehoben.

Berechnungsgrundlage ist der Beurkundungswert, bei einer Immobilie wäre das der notarielle Verkaufspreis. Bei einer Neubau-Immobilie für 500.000 Euro sind das immerhin 7.500 Euro.

Die Stempelsteuer fällt unter anderem an bei bestimmten Immobilientransaktionen und Hypothekenbestellungen. Folgende Immobilientransaktionen unterliegen der Stempelsteuer:

  • Kauf einer  Immobilie, für die Mehrwertsteuer (Impuesto Sorbe el Valor Añadido) gezahlt werden muss (Neubau, Erstbezug)
  • Kauf einer Gebrauchtimmobilie zu Geschäftszwecken
  • Kauf eines unbebauten Baugrundstückes

Wird eine Hypothek wegen einer Immobilienfinanzierung auf Mallorca notariell beurkundet, fällt die Stempelsteuer ebenfalls an. Allerdings hat seit Ende 2018 auf Grund einer gesetzlichen Neuregelung in Spanien bei Privatpersonen die finanzierende Bank diese Steuer zu tragen.

steuern mallorca

Immobilien Mallorca: Steuern beim Verkauf

Wertzuwachssteuer

Es gibt eine gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal ), die der Verkäufer einer städtischen Immobilie zu tragen hat. Die Steuer richtet nach der Wertversteigerung des Bodens in der jeweiligen Gemeinde. Die plusvalia wurde im Herbst 2021 als verfassungswidrig eingestuft, da sie auch dann zu zahlen war, wenn der Verkäufer einen Verlust gemacht hatte. Eine Neuregelung wurde am 8.11.2021 vom spanischen Gesetzgeber verabschiedet. Nun soll zumindest ausgeschlossen sein, dass auch bei Verlust eine Wertzuwachssteuer anfällt. Der Verkäufer hat die Wahhl:

  • Berechnung nach Katasterwert
Der Katasterwert der Immobilie wird mit einem Koeffizienten multipliziert, dessen Wert von den Gemeinden festgelegt wird. Das Ergebnis wird mit maximal 30% besteuert.
  • Berechnung nach reellem Wert
Es gilt die Wertsteigerung seit Erwerb und Verkaufszeitpunkt als Bemessungsgrundlage. Das Ergebnis wird mit maximal 30% besteuert.

Gewinnsteuer

Darüber hinaus ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19 % zu  versteuern, eine Spekulationsfrist mit Steuerfreiheit nach 10 Jahren wie in Deutschland gibt es nicht. Bei einem Nicht-Residenten behält der Verkäufer vom Käufer 3% des Immobilienkaufpreises ein (Retención)  und hat sie innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzuzahlen. Das ist eine Art Sicherheitsleistung, damit der Verkäufer nicht einfach mit dem Verkaufsgewinn verschwindet, ohne die Steuer in Spanien zu entrichten.

Den Ratgeber „Steuern Mallorca“ weiterempfehlen: