Steuern Mallorca: Das sind 2019 die Abgaben beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Von Andreas Kunze, Palma de Mallorca

6/12/2019 ▷ Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen will, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Steuern beschäftigen. Denn Steuern sind Nebenkosten, die einzukalkulieren sind, sonst kommt am Ende die ganze Finanzierung nicht hin. Zu unterscheiden sind dabei einmalige Steuern für die Mallorca-Immobilie sowie laufende Steuern. Ich gebe hier einen Überblick.

Immobilien Mallorca: Steuern beim Kauf

Grunderwerbssteuer

Handelt es sich beim Immobilien-Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, fällt Grunderwerbssteuer an (impuesto sobre transmisiones patriomoniales, kurz ITP). Sie wird auf den realen Verkehrswert der Immobilie erhoben. Das bedeutet: Zunächst ist Bemessungsgrundlage der Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

Das Finanzamt hat aber das Recht zur Nachprüfung und kann nachträglich einen höheren realen Verkehrswert zu Grunde legen. Davon machen die Finanzbeamten zunehmend Gebrauch und fordern Grunderwerbs-Steuern nach. Schon deswegen wird ein seriöser Immobilienmakler auf Mallorca immer davon abraten, den Kaufpreis beim Notar herunterzuschwindeln und einen Teil des Kaufpreises schwarz zu zahlen.

Seit 2016 ist die Grunderwerbssteuer auf den Balearen, also den Inseln Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera, wie folgt gestaffelt (es wurde ein neuer Höchstsatz für Immobilien ab einer Million Euro  eingeführt):

  • bis zu 400.000 Euro: 8%
  • bis zu 600.000 Euro: 9%
  • bis zu 700.000 Euro: 10%
  • über 1.000.001 Euro: 11%

Steuer-Beispiel für einen Fincakauf auf Mallorca

Neubauten: Mehrwertsteuer statt Grunderwerbssteuer

Bei einem Neubau auf Mallorca, etwa wenn Sie eine Wohnung kaufen,  ist zu beachten: Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau. Die IVA-Steuersätze hängen von der Art der Immobilie ab:

  • Wohnungen:  10%
  • Häuser: 10%
  • Gewerbe-Immobilien: 21%
  • Garagen: 21%

Laufende Grundsteuer für die Mallorca-Immobilie

Die jährliche Grundsteuer (Impusto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI) wird auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, kann also in Palma de Mallorca höher sein als im benachbarten Llucmajor. Der Immobilien-Käufer sollte sich vom Verkäufer die IBI-Zahlungsbelege vorlegen lassen, denn er haftet für Steuerschulden, wenn er die Mallorca-Immobilie erwirbt. Außerdem weiß er dann auch gleich, wie hoch die Grundsteuer für die Wohnung, Finca oder Villa sein wird.

Spanische Einkommensteuer: Fiktive Steuer nach dem Katasterwert

Wer seine neue Immobilie auf Mallorca lange nutzt und sich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, wird Resident, erhält eine "Residencia" und genießt einige Vorteile. Allerdings gibt es auch Nachteile: Der Resident unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht, muss also Einkommenssteuer (Impuesto sobre la renta de personas físicas, kurz IRPF) in Spanien abführen.

Aber auch wer keinen Residenten-Status hat, sollte daran denken: Bei Immobilieneigentum auf Mallorca besteht die Pflicht, eine jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen - auch wenn die Villa oder Finca nur selbst genutzt wurde. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 Prozent des Katasterwertes zugrunde gelegt. Darauf sind 24,75  Einkommenssteuer abzuführen.

Vermögenssteuer auf den Balearen

Auf den Balearen wird für dort belegenes Vermögen, also vor allem eine Immobilie, aber auch zum Beispiel Bank-Guthaben, Vermögenssteuer erhoben. Der Freibetrag beträgt seit 2016 einheitlich 700.000 Euro sowohl für Residenten als auch Nicht-Residenten (also jene Deutschen mit Mallorca Immobilie, die weiterhin die meiste Zeit in Deutschland leben). Unterschiede gibt es aber bei den Steuersätzen:

  • Resident:  3,45% /Jahr und Person
  • Nicht-Resident: 2,5% / Jahr und Person

Immobilien Mallorca: Steuern beim Verkauf

Wertzuwachssteuer

Es gibt eine gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal ), die der Verkäufer der Immobilie zu tragen hat. Die Steuer richtet nach der Wertversteigerung des Bodens in der jeweiligen Gemeinde.

Gewinnsteuer

Darüber hinaus ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19 % zu  versteuern, eine Spekulationsfrist mit Steuerfreiheit nach 10 Jahren wie in Deutschland gibt es nicht. Bei einem Nicht-Residenten behält der Verkäufer vom Käufer 3% des Immobilienkaufpreises ein und hat sie innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzuzahlen.

Das ist eine Art Sicherheitsleistung, damit der Verkäufer nicht einfach mit dem Verkaufsgewinn verschwindet, ohne die Steuer in Spanien zu entrichten.
Tipp: Wer rund um Steuern und andere wichtige Regelungen beim Immobilienkauf Mallorca mehr wissen will, dem sei das hier aufgeführte Fachbuch empfohlen.

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