Neubau Mallorca kaufen: Der Ratgeber für Neubauprojekte 2020

Von Andreas Kunze, Palma de Mallorca

29/3/2020 ▷ Der Neubau auf Mallorca war lange Zeit lahmgelegt. Es wurde während der Wirtschaftskrise (2008 bis 2014) so gut nichts neu gebaut, da viele fertiggestellte Neubauten nicht verkauft werden konnten; zahlreiche Bauträger meldeten Insolvenz an, Neubauten wurden dann von Banken als Hypothekengläubiger angeboten. Doch die Wirtschaftskrise ist überwunden, die Nachfrage nach einem Neubau auf Mallorca ist wieder groß. Lesen Sie hier den Kauf-Ratgeber für 2020.

Die Vorteile bei einem Neubau auf Mallorca

Wer eine neue Immobilie kauft, zahlt bis zu 50 Prozent mehr als für eine vergleichbare Bestandsimmobilie, etwa beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca. Aber dem stehen zahlreiche Vorteile gegenüber, unter anderem sind das:

• Moderne Architektur: Es wird von den Bauträgern auf viel natürliches Licht und große Balkone geachtet.
• Heizung, Dämmung: Anders als bei vielen alten Immobilien auf Mallorca ist eine Heizung vorgesehen, die Dämmung entspricht dem heutigen Stand.
• Bauträger-Garantie: Für Bauschäden kann der Bauträger bis zu 10 Jahre in Haftung genommen werden, die Fristen sind nach Schwere der Bauschäden gestaffelt.
• 10-Jahres-Versicherung: Ab Fertigstellung greift eine Pflichtversicherung, die "Seguro Decenal" (s. Versicherungen Mallorca). Sollte es Bauschäden geben, die der Bauträger nicht behebt oder beheben kann, weil es ihn nicht mehr gibt, übernimmt die Versicherung das.

Wohnung, Haus, Villa, Finca: Welche Typen von Neubauprojekten gibt es auf Mallorca?

Da ist zum einen der selbst geplante Neubau, etwa einer Finca oder einer Villa, wofür man ein Grundstück sowie einen Architekten und einen Bauträger benötigt. Viel häufiger sind jedoch die vom Bauträger geplanten Mehrfamilienhäuser, in denen einzelne Neubau-Wohnungen verkauft werden. Im Trend liegen derzeit luxuriöse Immobilien in der Nähe zum Meer oder mit Meerblick, die einen Gemeinschaftspool und eine gemeinsame Dachterrasse bieten.

Wo gibt es die meisten Neubauten auf Mallorca?

Für 2.772 Neubauten in 2019 hat die Architekten- und Bauleiterkammer Mallorca (COATT) den Weg frei gemacht. Das sind 42 % Prozent mehr als im Vorjahr.  Im Vergleich zum Bauboom-Jahr 2007 vor dem großen Immobilencrash sind die zuletzt von den Architekten registrierten Neubauten immer noch wenig. Damals waren es über 10.000 Neubauten.

Die Zahl der neuen Projekte für Mehrfamilienhäuser (plurifamiliares) erhöhte sich auf 1601 Einheiten (plus 60 %). Im Durchschnitt entstehen mit jedem Mehrfamilienhaus 14,4 Wohnungen, so der COATT. Das bedeutet, dass der Neubau von rund 23.000 Wohnungen auf Mallorca genehmigt wurden.

Neben Palma de Mallorca (853) wurden besonders viele Mehrfamilienhäuser in Calvia (220) und Santanyi (121) geplant. Zum Hotspot für Einfamilienhäuser hat sich Manacor entwickelt (204), weit vor Palma (127) und Calvia (118) und Marratxi (117).

Die Preisentwicklung bei Neubauten auf Mallorca

Die Preise für Neubauten haben trotz der beschleunigten Bautätigkeit im vergangenen Jahr einen neuen Rekordwert erreicht, so jedenfalls der Preisindex des Statistikinstitutes der Balearen IBESTAT. Während der durchschnittliche Preis für Gebrauchtimmobilien auf den Balearen (also Mallorca und die anderen Inseln) nach fünf Jahren Marktaufschwung weiterhin unter früheren Höchstständen liegen, haben Neubauten laut Preisindex den Stand von 2007 inzwischen übertroffen. Unter 3.000 Euro pro Quadratmeter ist es kaum noch möglich, einen Neubau zu finden. Tipp: Lesen Sie hier über die Immobilienpreise Mallorca.

Neubau Mallorca: Fertig gestellt oder "ab Plan" kaufen?

Ein Neubau auf Mallorca kann bereits fertiggestellt sein, der Käufer besichtigt die Immobilie wie eine Gebrauchtimmobilie und weiß genau, was er bekommt. Die Nachfrage ist auf der Insel so hoch, dass mindestens 90 Prozent aller Neubauten "ab Plan" verkauft werden, heißt es bei Immobilienmaklern auf Mallorca. Das bedeutet: Der Käufer leistet eine Anzahlung für einen geplanten Neubau, der bis dahin nur auf dem Papier existiert und dann realisiert wird, wenn sich genug Käufer finden. Oder das Bauprojekt befindet sich in einer sehr frühen Phase.

Das ist mit einem Risiko verbunden, denn ein Bauträger könnte plötzlich verschwinden. Bei Einfamilienhäusern ist es daher wichtig, dass das Grundstück im Eigentum des Käufers ist. Beim Wohnungsbau, wo das logischerweise nicht gegeben ist, sollten Kunden für Vorausleistungen in jedem Fall Bürgschaften verlangen. Das spanische Bauprojekt-Gesetz schreibt dies ausdrücklich vor. Es gibt dafür zwei verschiedene Möglichkeiten:

• entweder eine Bankbürgschaft (el aval bancario) oder
• eine Kautionsversicherung (el seguro de caución).

Direkt vom Bauträger oder über Immobilienmakler kaufen?

Wer eine Neubauprojekt auf Mallorca sucht, bekommt diese einerseits von Immobilienmaklern auf Mallorca angeboten, oft aber auch gleichzeitig direkt vom Bauträger. Der Kauf direkt vom Bauträger ist aber in der Regel nicht mit einem Preisnachlass verbunden, denn ansonsten würde kein Immobilienmakler das Objekt mit in die Vermarktung aufnehmen. Er müsste befürchten, dass der Interessent am Ende direkt beim Bauträger kauft, um Geld zu sparen.  Sofern kein Preisvorteil bei Kauf direkt vom Bauträger möglich ist, hat aber der Makler den Vorteil, Vermittler sein zu können und vor allem nach dem Kauf mit zahlreichen Dienstleistungen behilflich sein zu können (Ummeldungen, Anmeldungen etc.).

Tipp: Bei einem Neubau gilt wie bei einem Altbau: Es kommt langfristig auf die Lage an. Überzeugen Sie sich, dass es sich um eine gute Lage handelt.

Im Video: Neubauprojekt auf Mallorca

In Videos werden Neubauprojekte, wie hier von Domus Vivendi Mallorca,, "visualisiert". Das bedeutet: Alle Bilder stammen aus der Trickkiste des Videoproduzenten. Meist wurde noch kein Stein gebaut, als das Video entstand. Die Pläne für den Neubau werden in bewegte Bilder übertragen. Der Interessent soll einen Eindruck davon bekommen, wie das Leben in seiner Neubau-Wohnung sein könnte.

Steuer-Tipp: Deutsches Finanzamt fördert jetzt auch Neubauten auf Mallorca

Es klingt fast zu schön, um wahr zu sein: Ein Deutscher kauft sich auf Mallorca eine Neubau-Wohnung, vermietet sie erstmal - und kann fortan von hohen Steuererleichterungen in Deutschland profitieren. Aber es ist wahr: Dank eines Gesetzes von 2019, mit dem eigentlich der Neubau von Mietwohnungen in Deutschland gefördert werden soll. Wir erläutern die Voraussetzungen.

Was auf den ersten Blick abstrus klingt, hat zu tun mit EU-Recht. Eines des Grundprinzipien ist der freie Kapitalverkehr. Die einzelnen Staaten dürfen demnach generell keine Regelungen schaffen, die Investitionen in einem Staat besonders begünstigen und damit von Investitionen in anderen EU-Staaten möglicherweise abhalten. Der Europäische Gerichtshof hat deshalb bereits 2009 entschieden, dass deutsche Finanzämter die in Deutschland üblichen Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland anerkennen müssen (EuGH 15.10.09, C-35/08).

“AfA” steht für Absetzung für Abnutzung. Der deutsche Fiskus unterstellt, dass ein Gebäude (nicht das Grundstück) jedes Jahr etwas an Wert verliert und letztlich vollkommen wertlos wird - auch wenn der Marktpreis immer weiter steigen sollte. Der Erwerber einer vermieteten Immobilie kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach und nach vollständig von der Steuer absetzen. Für Neubauten lassen sich 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Betragen diese nach Abzug des Grundstückspreises z.B. 300.000 Euro, so können Jahr für Jahr 6.000 Euro von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Seit 2019 auch Sonderabschreibung möglich

2019 kam eine üppige Sonderabschreibung hinzu. Damit will die Bundesregierung den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland fördern - wegen des EU-Rechts war es aber gar nicht anders möglich, als dies auch für neue Immobilien in anderen EU-Ländern zu ermöglichen, also eben auch Spanien und damit Mallorca.

Der deutsche Gesetzgeber hat es sogar gleich im ersten Satz des neuen § 7b Einkommensteuergesetz (“Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau”) geschrieben, dass er für neue Wohnungen gilt, “die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind” - also auch in Spanien, auch auf Mallorca.

Voraussetzungen für die Förderung des Neubaus auf Mallorca

Wer eine Neubau-Wohnung kauft und mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, kann neben der regulären Abschreibung weitere fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend machen. Aber nun kommen wir zu den Abers… Die weiteren Voraussetzungen lauten:

• Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Für einige aktuell auf Mallorca fertig gestellte Neubauten dürfte der Bauantrag vor dem 31. August 2018 gestellt worden sein.
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Damit fallen ein Großteil der typischen Neubau-Wohnungen auf Mallorca raus, selbst wenn der Grundstücksanteil rausgerechnet wird.
• Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung können maximal 2.000 Euro je Quadratmeter sein. Angenommen, man findet tatsächlich eine Neubau-Wohnung auf Mallorca mit 100 Quadrametern für 2.950 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten, dann können leider nicht fünf Prozent von 295.000 Euro geltend gemacht werden, sondern nur 5 Prozent von maximal 200.000 (100 x 2.000 Euro). Was dann aber immerhin noch 10.000 Euro wären.

Wer all diese Hürden genommen hat, muss nur noch die Neubau-Wohnung auf Mallorca tatsächlich für mindestens 10 Jahre vermieten, wobei die auf Mallorca häufige Ferienvermietung ausscheidet. Der neue § 7b sagt klipp und klar “Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.”

Die Mieteinnahmen aus dem Neubau auf Mallorca sind dann einerseits nach spanischem Recht in Spanien zu erklären, andererseits in Deutschland nach deutschem Recht mit den genannten Abschreibungsvorteilen. Die in Spanien fällige Steuer würde in Deutschland angerechnet.

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