Über die Immobilienpreise auf Mallorca kursieren die unterschiedlichsten Daten. Der aktuelle Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Palma de Mallorca wird mal mit 2.500 Euro angegeben, mal mit 4.500 Euro. Welche Immobilienpreise sind realistisch, welcher Preis ist fair, sei es beim Kauf einer Mallorca-Finca, beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca, beim Kauf eines Hauses oder einer anderen Mallorca-Immobilie?

• Welche Faktoren den Preis bestimmen
• Die Quellen für die Preis-Daten 
• Trends und aktuelle Tabelle
• Links zu Immobilienpreise Mallorca

Corona und die Folgen für die Immobilienpreise

2020 war ein Ausnahmejahr, da wegen Corona praktisch kaum ein Handel mit Ferien-Immobilien stattgefunden hat. Von Mitte März bis Ende Juni konnten Ausländer wegen des Einreiseverbotes gar nicht nach Mallorca kommen. Mitte August erfolgte dann schon die Reisewarnung der deutschen Bundesregierung wegen Corona. Die Verkäufe von Wohnimmobilien gingen erheblich zurück, der prozentuale Rückgang war weitaus größer als der spanische Durchschnitt, wie die Zahlen des Statistikamtes INE zeigen:

Verkauf (Compraventa) von Wohnimmobilien (Viviendas)

	2020	Veränderung
Balearen	10.696	-23,20%
Spanien	415.748	-17,70%

Der überdurchschnittliche Rückgang hängt damit zusammen, dass üblicherweise ein Drittel aller Immobilienkäufe von Ausländern getätigt werden, die 2020 kaum auf die Insel reisen konnten. Praktisch nur im Juli und August 2020 kamen Deutsche und andere Ausländer zu Besichtigungen und gingen dann vielleicht zum Notar. Im Juli soll es recht viele Käufe gegeben haben. Das dürften dann vielfach Käufe gewesen sein, die bereits vor Corona angebahnt wurden, etwa mit einem Optionsvertrag. Über die Folgen für die Immobilienpreise gibt es munteres Spekulieren. Von größeren Preisnachlässen will niemand etwas wissen; mitunter berichten Anbieter mit unterschiedlichen Begründungen sogar von Preiserhöhungen.

Allerdings erscheint mir das fraglich. An einer Börse ohne oder nur mit geringen Umsätzen kann auch kein marktgerechter Preis festgestellt werden.  Werden lediglich Angebotspreise ausgewertet, so wie es großen Immobilienportale oder auch Makler gerne machen, ergeben sich schon Preisänderungen, wenn sich das Portfolio ändert.

Ein Beispiel: Es gehen mehrere Luxusimmobilien für viele Millionen neu ins Angebot. Dann steigt schon deshalb der Durchschnittspreis, obwohl die Angebotspreise der anderen Immobilien gleichgeblieben sind. Das Gleiche passiert, wenn mehrere Billig-Immobilien aus dem Angebot genommen werden – auch dann steigt der Durchschnittspreis der Angebote. Letztlich kommt es auf tatsächlichen erzielten Preise beim Verkauf an.

Der Hokuspokus mit den Angebotspreise in Immobilienportalen

Einfach Modellrechnung: Es wurde keine Immobilie verkauft, aber die Preise steigen und steigen – allein weil sich das Angebot verändert hat.

 

 

Vermutlich werden 2021 größere Nachlässe zunächst bei Neubauten zu sehen sein, weil Bauträger Kredite bedienen müssen und wegen weniger Verkäufen als erhofft in die Klemme kommen könnten. Privatleute klammern sich meist lange an den Preis, den sie sich mal vorgestellt haben. Vor Mitte 2021 ist aber meines Erachtens keine seriöse Aussage möglich, wie Corona sich auf die Immobilienpreise auswirkt. Klar ist aber, dass laut spanischem Statistikamt bereits seit Ende 2017 die Preisentwicklungs-Kurve nach unten zeigt, dies allerdings bezogen auf den Immobilienmarkt insgesamt, nicht nur Ferien-Immobilien (s. Schaubild).

Welche Faktoren die Preise bestimmen

Geht es um die konkreten Quadratmeterpreise, sind die Unterschiede bei den Daten etwa so groß wie Bratwurstbude und Szene-Restaurant. Bei den Immobilienpreisen und Durchschnittswerten ist zunächst folgendes zu berücksichtigen:

• Kleines Angebot/ großes Angebot: Gibt es an einem Ort ein großes Angebot an Immobilien, sind Durchschnittszahlen aussagekräftiger als bei einem kleinen Angebot, bei dem wenige Objekte den Schnitt zufällig beeinflussen können.
• Preis-Ausreißer: Besonders billige oder besonders teure Immobilien, also die zahlreichen High-End Luxusvillen auf Mallorca, können einen Durchschnittswert verfälschen.
• Neubauten/ Gebrauchtimmobilien: Neubauten sind deutlich teurer. Wurden sie in eine Statistik einbezogen, zieht das den Durchschnitt nach oben.
• Kleine Objekte/ große Objekte: Bei einer kleinen Immobilie ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis meist etwas höher. Im gleichen Haus mit ansonsten gleichen Eigenschaften kostet eine 50 qm große Wohnung also je Quadratmeter meist mehr als die 120 qm Wohnung.
• Privatanbieter/ Makler: Eine Statistik, die nur Maklerangebote enthält, wird generell die höheren Preise ausweisen. Denn im „Maklerpreis“ sind in der Regel fünf Prozent Courtage eingerechnet.
• Wohnfläche/ konstruierte Fläche: Die Umrechnung nach Quadratmeter erfolgte in Spanien in der Regel nach „konstruierter Fläche“, ein in Deutschland kaum bekannter Begriff. Das ist etwa 10 bis 15 Prozent mehr als die reine Wohnfläche, weil die Mauern mit einbezogen werden.

Zu unterscheiden ist außerdem zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis. So werten“Idealista“ als auch „Porta Mallorquina“ Angebotspreise aus (siehe unten). Ob dieser Preis später tatsächlich erzielt wird, weiß niemand. Mitunter hat Käufer noch 5 bis 10 Prozent Verhandlungsspielraum einkalkuliert.

Mallorca: Wer ermittelt eigentlich die Immobilienpreise?

Es gibt verschiedene Quellen für die Immobilienpreise Mallorca. Sie sind teilweise wenig nützlich, werden aber oft verbreitet und sind im Internet zu finden. Lesen Sie hier, wie Sie Daten kritisch prüfen und vergleichen.

Immobilienportale (z.B. Idealista)

Alle großen Immobilienportale mit Immobilien Mallorca veröffentlichen regelmäßig für PR-Zwecke Auswertungen zu den Immobilienpreisen in bestimmter Regionen, etwa auf Mallorca. Daten gibt es unter anderem von den spanischen Portalen Idealista, Habitalia oder Pisos.com.

Der Vorteil dieser Preisangaben ist, dass sie auf einer Vielzahl von veröffentlichten Angeboten beruhen und Angebote mit einbeziehen, die sich eher an Einheimische auf Mallorca richten. So sind auch günstigere Immobilien mit dabei. Außerdem inserieren dort oft auch Privatleute. Der Nachteil: Es handelt sich um Angebotspreise. Ob tatsächlich dafür ein Verkauf zu Stande kommt, weiß niemand. Gerade die Mallorquiner setzen gerne erstmal hohe Preise an, um dann Spielraum für Preisverhandlungen zu haben. Außerdem werden oft Quadratmeterpreise genannt, die verzerrt sind, weil z.B. die Quadratmeter sehr großzügig geschätzt wurden und Balkone und Abstellflächen wie Wohnfläche behandelt werden. Dann wirkt der Immobilienpreis günstiger als er ist.

Immobilienmakler (z.B. Porta Mallorquina)

Ebenfalls zu PR-Zwecken veröffentlichen Immobilienmakler auf Mallorca Preisübersichten, die gerne von Medien aufgegriffen werden. Bei Mieten ist das zum Beispiel “Mietbörse Mallorca”, bei Ferienimmobilien der Makler “Porta Mallorquina”, der dafür eine Studie in Auftrag gibt. Meist berichten die Makler von steigenden Preisen…

Die Qualität dieser Daten lässt sich nicht überprüfen, die Methodik ist etwas fragwürdig. Die genannten Immobilienpreise basieren in der Regel auf dem “eigenen Bestand” und sind zudem ebenfalls Angebotspreise. Das führt dazu, dass die eigenen Immobilienangebote als der Richtwert dargestellt werden. Das ist natürlich praktisch, denn sollte einem Kaufinteressent das Angebot zu teuer vorkommen, werden ihm die selbst in die Welt gesetzten Zahlen als Vergleich präsentiert. Bei der Preisstudie von “Porta Mallorquina” werden zwar mehrere Makler einbezogen, aber nur solche, die ebenfalls im Segment Luxusimmobilien Mallorca  tätig sind; der Einheimischen-Markt kommt überhaupt nicht vor. Nützlich sind die Zahlen aber dennoch, um Regionen-Trends zu erkennen. Es lässt sich ablesen, welche Regionen auf Mallorca derzeit mehr oder weniger gefragt sind.

Schätzgesellschaften (z.B. Tinsa)

Unternehmen wie Tinsa werden im Auftrag von Immobilieneigentümern tätig und schätzen den aktuellen Wert einer Immobilie. Dann kostet einige hundert Euro. Die gesammelten Ergebnisse werden gerne den Medien zur Verfügung gestellt, um Aussagen über Preistrends zu treffen, etwa für Regionen auf Mallorca. Tinsa verfügt über eine große Datenbasis und Fachwissen, einen Immoilienmarkt zu bewerten, etwa Mikrolage und Makrolage. In den Veröffentlichungen zu den Immobilienpreisen werden die Aufs genauso gezeigt wie die Abs.

Kritikpunkte könnten sein, dass natürlich der Immobilieneigentümer seine Immobilie schätzen lässt, der von einem “guten Preis” ausgeht und der zugleich die Kosten für die Bewertung tragen kann und will. Eine Schätzgesellschaft könnte auf Grund des Auftragsverhältnisses dazu neigen, den Preis der Immobilie auf Mallorca eher etwas höher anzusetzen, um dem Kunden eine Freude zu machen (es würde sich schnell rumsprechen, dass man bei dem oder jenem Immobilienschätzer einen unbefriedigenden Preis dokumentiert bekommt – und das dann auch noch bezahlen muss.)

Notare, Grundbuchämter, Regierung

Über die Preisentwicklung von Immobilien Mallorca gibt es zudem Preisspiegel, die auf den tatsächlichen Verkäufen beruhen. Diese Angaben sind sehr realistisch, etwa die Übersichten der Grundbuchführer, die unmittelbar die Daten aus den notariellen Kaufverträgen übernehmen. Schwächen dieser Daten sind, dass die Immobilienpreise meist nicht nach wichtigen Immobilienkriterien wie Mikrolage oder Ausstattung differenziert werden, so dass die Daten eher einen allgemeinen Marktüberblick ermöglichen. Schon zwischen Mallorca, Ibiza und Menorca gibt es große Preisunterschiede, so dass die Preisangaben für die Balearen wenig weiterhelfen bei der Frage, ob der Verkaufspreis einer Immobilie angemessen ist. Für eine Marktüberblick sind die Daten aber bestens geeignet, insbesondere die Veröffentlichungen der Grundbuchführer (http://www.registradores.org/). Nützlich sind auch die Zahlen der spanischen Statistikbehörde INE (Instituto Nacional de Estadística) sowie der lokalen Statistikbehörde Ibestat.

Die Katasterwerte haben nur wenig mit den Immobilienpreisen zu tun, die auf Mallorca am Markt gehandelt werden. Sie entsprechen nur einem Bruchteil des Marktpreises, sind aber ein guter Indikator, welche Gegenden teurer oder billiger sind und wo es Veränderungen gibt. Sehen Sie hier eine „Heatmap“ der Katasterwerte Mallorca für das Jahr 2017 (Quelle: Ibestat). Es zeigt sich, dass vor allem in Deia und Soller hohe Katasterwerte ausgewiesen werden, aber auch nahe Inca. All diese Orte liegen um das Tramuntana-Gebirge herum, was sich zu einem Geheimtipp für Luxusimmobilien Mallorca entwickelt hat.

Aktuelle Immobilienpreise der 30 wichtigsten Orte (eigene Recherche, Stand 01/21)

Die Entwicklung der Immobilienpreise Mallorca zeigt einen erstaunlichen Trend: Die Preise für Neubauten Mallorca haben das Niveau des Boomjahres 2007 mittlerweile übertroffen, während Gebrauchtimmobilien noch unter früheren Höchstpreisen liegen. Das zeigt der Preisindex der Statistikinstitutes der Balearen (in diesem Index ist also auch die Preisentwicklung der anderen Inseln enthalten, die aber nicht groß ins Gewicht fällt).

Wichtig dabei: Die Preixindex-Kurve darf nicht verwechselt werden mit der Preisentwicklungs-Kurve oben. Beim Preisindex sieht man so lange einen Anstieg der Preise, bis die Preise sinken (weil immer etwas „oben drauf“ kommt). Mit der Preisentwicklung-Kurve werden die Zahlen im Vergleich zum Vorjahr oder Vorjahres-Quartal erfasst. Einen Trendwechsel erkennt daher leichter mit der Preisentwicklungs-Kurve.

 

Preisentwicklung Neubauten

Preisentwicklung Gebrauchtimmobilien

Dass Neubau- und Gebrauchtimmobilien-Markt bei der Preisentwicklung auseinanderfallen, lässt sich so erklären: Baugrundstücke, besonders in der begehrten Küstenlage, sind knapp und sehr teuer geworden, zudem sind Materialpreise und Löhne gestiegen. Außerdem haben sich die Baustandards in den vergangenen Jahren verbessert haben, etwa im Hinblick auf energiebewusstes Bauen. Das alles kostet Geld – was sich nun in den neuen Rekordwerten widerspiegelt.

Der entscheidende Punkt dürfe aber sein, dass die Nachfrage schlichtweg größer ist als das Angebot. Immobilienmakler berichten, dass die typischen Käufer unter den Deutschen sich geändert haben. Die “Generation Finca” hat fertig. Die heutigen Käufer sind oft viel jünger, stehen noch im Berufsleben und haben weder Zeit noch Lust, ein alte Immobilie nach und nach herauszuputzen. Gefragt ist eher ein Neubau mit Plug & Play, dann Playa: kaufen, einziehen, Mallorca genießen.

Die nachfolgende Preisübersicht bezieht sich auf Gebrauchtimmobilien Mallorca.

Ort	qm-Preis €
Porto Cristo	2100
Binissalem	2400
Can Picafort	2500
Cala Ratjada	3000
Llucmajor	2600
Cala Millor	2700
Port de Alcudia	2600
Sa Coma	2600
Playa de Palma	2900
Puerto de Pollença	3500
Sa Ràpita	3200
Sóller	3600
Costa de la Calma	3700
Sant Jordi	3600
Peguera	3700
Santanyi	3500
Alcudia	3500
Andratx Dorf	3700
Cala Mayor	3500
Cala Vinyes	3900
Pollença	3800
Valdemossa	3600
Calvia (Stadt)	3700
Santa Ponça	4000
Palma Altstadt	4000
Portixol/Molinar	5000
Illetes	5500
Portals Nous	5600
Port de Andratx	6500
Son Vida	6000

Immobilienpreise: Hilfreiche Links

• Tinsa (Precio Vivienda Baleares)
• Grundbuchführer-Verband (Estatistico Registral)
• Statistikamt Balearen (Bauwirtschaft)
• Statistikamt Balearen (Immobilienpreise)
• Spanisches Statistikamt (Construction)

Die teuersten und günstigsten Gemeinden

Statt nach einzelnen Orten hat die in Madrid ansässige Analyse-Firma urbanData Analytics (uDA) 2019 eine Preisstatistik nach Gemeinden auf Mallorca veröffentlicht. Am geringsten waren demnach die Quadratmeterpreise in den Gemeinden Vilafranca (1.090 Euro), Porreres (1.365 Euro), Inca (1.382 Euro) und Lloseta (1.397 Euro) sowie in Manacor (1.535 Euro pro). Die höchsten Preise bei verkauften Immobilien wurden in Calvià mit durchschnittlich 3.462 Euro erzielt. Die zweitteuerste Lage sei Andratx mit 3.351 Euro pro Quadratmeter gewesen. Dahinter folgen die Orte Pollença (2928 Euro), Puigpunyent (2.924 Euro) und Sóller (2.923 Euro). Llucmajor (2.235 Euro) und Marratxí ((2.158 Euro) lagen im gehobenen Mittelfeld. In Palma der Mallorca hängen die Immobilienpreise laut urbanData Analytics stark vom Stadtviertel ab.

Mein Fazit: Die in den Medien genannten Immobilienpreise Mallorca sollten kritisch gesehen werden. Der Immobilienmarkt Mallorca ist sehr intransparent. Vergleichen Sie mehrere Daten.

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