Hausbau Mallorca: So bauen Sie ohne Stolpersteine Ihr Traumhaus

Von ANDREAS KUNZE, Palma de Mallorca Als Finanzexperte bekannt aus:

1/4/2020 ▷  Für den selbst in die Hand genommenen Hausbau Mallorca gibt es gute Gründe: Die Lage, die Ausrichtung, der Schnitt, das Licht, der Garten, der Erhaltungszustand sind Faktoren, die je nach persönlichem Geschmack mal mehr, mal weniger wichtig sind. Dem entsprechend auf Mallorca die passende Gebrauchtimmobilie zu finden, ist meist schwierig und dauert.  Das selbst gebauten Haus gibt die Möglichkeit, dem Traumhaus ziemlich nahe zu kommen - und am Ende damit sogar Kosten zu sparen.

Die Wahl Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt

Es gibt auch auf Mallorca drei typische Weg zum selbst gebauten Haus

1. Bau mit Bauträger

Ein Bauträger hat das Haus bereits auf einem bestimmten Grundstück geplant, Käufer können aber noch viele Details nach ihren Wünschen einfließen lassen. Sobald diese Wünsche mit eingeplant sind, steht auch der Kaufpreis fest – die Risiken während der Erstellung liegen dann beim Bauträger. Er verkauft die Immobilie in der Regel zusammen mit dem Grundstück, sodass der Bauträgervertrag eine Mischung aus Grundstücks-, Kauf- und Werkvertrag für die Bauleistungen ist. In der Werbung ist dann zum Beispiel die Rede von:

Wir bieten vorproduzierte Landhäuser, fertige oder im Bau befindliche Objekte, oder von uns vorprojektierte Finca-Baugrundstücke, zum sofortigen oder kurzfristigen Bebaubeginn, mit Baugenehmigung.

2. Bau mit Generalunternehmer

Wenn die Baufamilie selber ein Grundstück erworben hat, kann sie für den Bau des Hauses ein Generalunternehmer beauftragen, der alle Gewerke erstellt. Meist übernimmt er zuvor auch die Planung der Immobilie. Die Bauherren können wie beim Bauträger mitbestimmen, wobei die Gestaltungsspielräume meist größer sind als beim Bauträger-Projekt. Der Bauwerkvertrag enthält die Bau- und Leistungsbeschreibung, die der Generalunternehmer zu einem Festpreis umsetzt. Das Baugrundrisiko (Mehrkosten wegen der Boden-Beschaffenheit) trägt aber allein die Baufamilie.

Grundstück

Um ein Einfamilienhaus auf Mallorca errichten zu können, muss das Baugrundstück je nach Gemeinde meist mindesten 15.000 Quadratmeter groß sein. Anliegende Grundstücken können zusammengelegt werden, um die Mindestgrösse zu erhalten. Es ist jeweils nur eine Wohneinheit erlaubt, wodurch die Zersiedlung der Landschaft verhindert werden soll. Ein Grundstück von 50.000 Quadratmetern bedeutet also nicht, dass dort drei Häuser gebaut werden dürfen.

Quadratmeter

Es wird unterschieden zwischen Bruttoquadratmeter (“superfìcio construido“) und Nettoquadratmetern (“superfìcio util“). Das eine ist das, was von außen gemessen wird, also die Länge und Breite aller Bauteile, wobei Garagen meist voll mitgerechnet werden, Terrassen hingegen nicht. Die Nettofläche gibt die wirklich nutzbaren Innenflächen der Räume an. Die Grundflächen der Wände sowie Schächte fallen raus. Gerade bei dicke Mauern kann der Unterschied zwischen Bruttoquadratmetern (“superfìcio construido“) und Nettoquadratmetern (“superfìcio util“) erheblich. Üblich sind 15 bis 20 Prozent Differenz.

3. Bau mit Architekt

Wer ein ganz individuelles Haus haben möchte, braucht einen Architekten und baut ein so genannten Architekten-Haus. Der Bauherr kümmert sich selbst um ein Grundstück; der Architekt erstellt den Plan ganz nach den Wünschen des Bauherren und begleitet den Bau bis zur Fertigstellung. Als Architektenhonorar auf Mallorca sollten etwa 12 Prozent der Baukosten einkalkuliert werden. Der Architekt gibt keine Gesamtkostenzusage. Er haftet auch nicht für die Bauausführung, sondern nur für seine Planung.

Der Ablauf beim Hausbau auf Mallorca

Sobald ein geeignetes Baugrundstück erworben wurde, geht die Suche weiter: nach dem richtigen Architekten. Die Baufamilie sollte sich dafür Zeit lassen und mit mehreren Architekten sprechen und so herauszufinden, welcher Architekt am besten die Wünsche beim Hausbau Mallorca versteht und umgänglich ist. Schließlich wird die Baufamilie bis zu zwei Jahre mit ihm zusammenarbeiten müssen. Folgende Schritte sind dann üblich:

  • Grundstücksanalyse: Der Architekt prüft, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen für die Bebauung erfüllt sind sowie mögliche Einschränkungen beim Bauprojekt, sei es aus rechtlichen oder aus technischen Gründen.
  • Raumbedarfsplan: Der Architekt ermittelt mit dem Auftraggeber den „Raumbedarf“ sowie die Wünsche hinsichtlich Ausstattung und Technik und erstellt einen den Entwurf des Bauplanes gehen. Es folgen dann üblicherweise langwierige Diskussionen, bis der endgültige Bauplan feststeht.
  • Baugenehmigung: Der Architekt beantragt für den Bauplan bei der Gemeinde eine Baugenehmigung, bis zu deren Erteilung nach Gemeinde einige Monate vergehen können. Der Prozess untergliedert sich in Bauvoranfrage (projecto basico), Baugenehmigung (Licencia de Obras) und Ausführungsprojekt (projecto de Ejecucion).
  • Ausschreibung: Der Architekt übernimmt es, die Ausschreibungen durchzuführen, mit denen die notwendigen Baufirmen für die gewonnen werden. Dabei sollte auf Referenzprojekte geachtet werden. Oft hat der Architekt Baufirmen, mit deren er schon lange zusammenarbeitet. Es ist sinnvoll, auf die Empfehlungen des Architekten zu hören, denn er hat seine Erfahrungen mit dem Hausbau Mallorca.
  • Bau-Fertigstellung: Mit der Fertigstellung erstellt der Architekt eine Final de Obra (eine Bauabschlusserklärung), worauf ein Bauabnahme durch die Gemeinde erfolgt, die ebenfalls Final de Obra genannt wird.
  • Grundbuch-Eintragung: Der Neubau muss nun noch in dass Grundbuch eingetragen werden, denn dort ist bislang nur von einem Grundstück die Rede. In der so genannten Neubauerklärung (obra nueva) wird das Haus ausführlich beschrieben. Dafür ist zunächst ein Termin beim Notar notwendig.

Hausbau Mallorca die Kosten

Die Kosten des selbst gebauten Hauses auf Mallorca

Als reine Baukosten sind mindestens Tausend Euros pro Bruttoquadratmeter zu kalkulieren. Hinzu kommen Honorare für den Architekten und seinen technischen Gehilfen (“Aparejador“), Kosten für Behörden sowie Bau- und Mehrwertsteuer. Etwa 30 Prozent auf die reinen Baukosten sind dafür zu veranschlagen. Hinzu kommen natürlich noch die Grundstückskosten. Unter hunderttausend Euros ist ein Baugrundstück (solar) selten zu bekommen, in guten Lagen werden mehrere Hunderttausend Euros dafür bezahlt.

Beispielrechnung Hausbau Mallorca

Posten Betrag
Baugrundstück (inkl. Kaufnebenkosten) 150.000 €
Baukosten (200 m2 brutto, 1.000 € /m2) 200.000 €
Honorare und Abgaben 30 % 60.000 €
Außenanlagen 20.000 €
Gesamtkosten 430.000 €
Quadratmeterpreis (brutto) 2.150 €

Das würde bei Einfamilienhaus eine pro Bruttoquadratmeter etwa 2.100 Euro bedeuten; nach Nettoquadratmetern etwa 2.500 Euro. Das ist weniger als die üblichen Neubau-Quadratmeterpreise "von der Stange", die derzeit mindestens bei 3.000 Euro liegen. Das selbst gebaute Haus aus Mallorca ist dann nicht nur ganz nach den eigenen Vorstellungen, sondern auch noch günstiger. Die vielen, vielen Stunden der Planung, Diskussion und Besichtigungen darf man natürlich nicht mitrechnen....

Wie sind Ihre Erfahrungen?

Wenn Sie ein Haus auf Mallorca gebaut haben, dann könnten Sie anderen mit Ihren Erfahrungen weiterhelfen. Worauf ist aus Ihrer Sicht besonders zu achten, was würden Sie raten, wovor würden Sie warnen? Schreiben Sie an info@immolistmallorca.com. Ihre Erfahrungen werden anonym hier veröffentlicht. Andere Hausbauer werden Ihnen dankbar sein.

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