Langzeitmiete Mallorca

Langzeitmiete Mallorca: Seit 2019 gilt ein reformiertes Mietrecht

23/08/2019  Angebote für Langzeitmiete Mallorca waren unter deutschen Auswanderern schon immer sehr gefragt, denn wer neu auf die Insel kommt, will meist erst mal mieten anstatt kaufen. Auch wer eine Ferienimmobilie sucht, sollte zunächst eine Langzeitmiete ins Auge fassen. Mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus lässt sich ganz ohne Druck feststellen, wo es einem auf Mallorca wirklich gefällt. 

  • Das Mietgesetz LAU
  • Vertragsdauer bei Langzeitmiete
  • Miethöhe
  • Mieterhöhungen
  • Kaution & Bürgschaften
  • Kündigung bei Langzeitmiete
  • Mängel an der Immobilie
  • Häufige Fragen (z.B. Makler)

Langzeitmiete Mallorca mit einem spanischen Mietvertag

Mieten für lau gibt es leider nicht, mieten nach LAU in Spanien aber schon. LAU steht für “Ley de Arrendamientos Urbanos”. Das ist das spanische Mietgesetz. Es wird dort unter anderem geregelt der Mietvertrag für einen Mieter mit ständigem Wohnsitz sowie der Saisonmietvertrag, der von Bedeutung für Deutsche ist, die nur für einige Monaten auf Mallorca leben wollen (etwa wegen eines Jobs im Sommer).

Das LAU wurde zu Jahresbeginn 2019 erheblich geändert, die Rechte der Mieter wurden dabei verbessert. Gehen wir die wichtigsten Regelungen der Reihe nach durch. In Klammern stehen Angaben, die für alte, vor 2019 geschlossene Mietverträge noch gelten können.

Dauer des Vertrages über Langzeitmiete

Anders als in Deutschland ist der Wohnraum-Mietvertrag nach LAU (Contrato de arrendamiento de vivienda) generell zeitlich befristet, und zwar auf ein Jahr. Der Mieter hat das einseitige Recht, die Langzeitmiete zu verlängern, und zwar auf bis zu fünf Jahre (vor 2019: drei Jahre). Bei einem gewerblichen Vermieter sind es sogar sieben Jahre. Nach Ablauf der Verlängerungsrechts kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mietvertag beendet ist und der Mieter ausziehen muss oder einen neuen Mietvertrag mit dem alten Mieter abschließen. Alle Vertragskonditionen stehen dann zur Disposition: Die Miete kann zum Beispiel deutlich angehoben werden.

Die Miethöhe bei einer Langzeitmiete auf Mallorca

Es kann jeder beliebige Preis gefordert werden. Anders als in Deutschland gibt es keine Mietpreisbremse oder ein Wucherverbot. Gerade auf Mallorca sind die Mieten derzeit sehr hoch, insbesondere in Inselhauptstadt Palma. Unter 10 Euro/ Quadratmeter ist kaum etwas zu bekommen. Allerdings enthalten die Mieten bereits meist die allgemeinen Umlagen wie das “Hausgeld” oder laufende Steuern. Praktisch alle Nebenkosten kann der Vermieter umlegen, ohne darüber gesondert abrechnen zu müssen. Als Nebenkosten kommen hinzu: der persönliche Strom- und Wasserverbrauch sowie Müllgebühren.

Mieterhöhungen bei Langzeitmietvertag

Eine außerordentliche Mieterhöhungen ist nach spanischem Mietrecht während der Dauer des Vertrages oder dessen Verlängerung so gut wie unmöglich. Anders als in Deutschland gibt es kein Recht des Vermieters, die Miete mit Verweis auf einen Mietspiegel zu erhöhen oder wegen Modernisierung mehr Geld zu verlangen. Zulässig ist es aber, wie in Deutschland, die Miete an einen Index zu koppeln und so die Miete parallel zur Inflation ein Mal jährlich zu erhöhen. Als Index wird normalerweise der “Indice de Precios de Consumo” (IPC) gewählt, er ist auf der Website des Nationalen Instituts für Statistik (INE) zu finden. Es kann auch ein fester Prozentwert pro Jahr vereinbart werden, um den Miete steigen wird.

Die Kaution und andere Mietsicherheiten nach LAU

MIt der Neuregelungen 2019 wurden bei Langzeitmieten die zulässigen Mietsicherheiten begrenzt: Erlaubt ist aktuell nur eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten. Die Kaution muss nicht verzinst werden, aber laut Gesetz bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden (Mallorca: Wohnungsamt IBAVI). Das tut auf Mallorca praktisch kein Vermieter. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution innerhalb von einem Monat zurückzuzahlen, wenn keine Schäden an der Immobilie zu beklagen sind. Für die Zeit darüber hinaus hat der Mieter Anspruch auf Zinsen. Das “Abwohnen” der Kaution ist auch auf Mallorca eine weit verbreitete Praxis: die letzte Miete wird einfach nicht mehr gezahlt. Wie in Deutschland ist das aber riskant, denn der Vermieter kann seinen Anspruch auf die Mietzahlung einklagen.

Die Kündigung eines Langzeitmietvertrages

Zu unterscheiden ist die ordentliche und die außerordentliche Kündigung

Ordentliche Kündigung

Nach Ablauf einer Mindestdauer von 6 Monaten ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Dabei hat der Mieter eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu einzuhalten. Aber aufgepasst: Der Mietvertrag kann die Regelung enthalten, dass im Falle einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Maximaldauer von fünf Jahren der Mieter eine Vertragsstrafe zu entrichten hat. Laut Gesetz ist für jedes noch ausstehende Jahr eine Monatsmiete als Vertragsstrafe zulässig.

Der Vermieter hat ein Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) besteht, die Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von mindestens zwei Monaten ausgesprochen wird. Das Mietverhältnis muss zu diesem Zeitpunkt nmindestens ein Jahr bestanden haben.

Außerordentliche Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Vertrag über Langzietmiete unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich, also fristlos kündigen.
Ein Mieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn..

  • dringliche Reparaturen nicht erledigt werden
  • eine ungestörte Wohnungsnutzung nicht möglich ist

Ein Vermieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn...

  • die Miete oder die Kaution nicht gezahlt wird
  • die Immobilien vorsätzlich beschädigt oder unerlaubt umgebaut wird
  • belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten zu verzeichnen sind
  • nicht genehmigte Untervermietung nachgewiesen wird
  • die Immobilie nicht mehr als ständiger Wohnsitz dient

Langzeitmiete Mallorca: Wenn die Wohnung Mängel hat

Kleinreparaturen sind vom Mieter zu erledigen. Bemerkt der Mieter einen erheblichen Mangel an der Immobilie, etwa feuchte Wände, so muss er wie in Deutschland den Vermieter informieren und eine Mängelbeseitigung fordern. Es besteht aber kein Mietminderungsanspruch, wie man es von deutschen Mietverträgen kennt. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, muss der Mieter ihn verklagen, etwas zu tun. Das kann dauern.

Die Ausnahme: Bei einer akuten Gefahr etwa für die Gesundheit, ist der Mieter berechtigt, sofern der Vermieter erfolglos aufgefordert wurde, den Mangel selber zu beseitigen oder von Handwerkern beseitigen zu lassen. Die Kosten muss der Vermieter erstatten. Tut er das nicht, hilft erneut nur der Gang zum Gericht.

Für den Auszug kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Wohnung oder Haus frisch gestrichen übergeben wird.

Häufige Fragen zur Langzeitmiete auf Mallorca

Wer bezahlt den Makler, was kostet der Makler?

Dass generell Vermieter den Makler bezahlen müssen, wenn sie ihn beauftragt haben, ist eine deutsche Regelung, die es so in Spanien nicht gibt.  Üblicherweise muss der Mieter 1,5 Monatsmieten Kaution zzgl. Mehrwertsteuer (21%) an den Immobilienmakler zahlen. Mitunter wird zusätzlich noch beim Vermieter kassiert. Neu ist seit 2019, dass gewerbliche Vermieter wie in Deutschland den Makler bezahlen müssen. Ist der Vermieter als z.B. eine SL (spanische GmbH), hat ist die Makler-Courtage vom Vermieter zu zahlen.

Welche Klauseln sind verboten?

Einige gesetzlichen Vorschriften nach LAU sind unabdingbar, es ist also verboten sie zu streichen oder zu verändern. Dazu zählt unter anderem: das Verlängerungsrecht des Mieters; die Erhaltungspflicht des Vermieters, eine Vorauszahlung zu verlangen, die mehr als eine Jahresmiete ausmacht.

Darf der Vermieter bar kassieren?

Es ist auf Mallorca üblich, dass der Vermieter ein Mal im Monat vorbeikommt und die Miete bar mitnehmen möchte. Oft kassiert er zugleich noch die Rechnung für Strom und Wasser, denn dieser Vermietertyp belässt gerne die Anmeldung beim Versorger auf seinen Namen. Der Grund ist klar: Die Miete wird beim Finanzamt nicht angegeben. Der Mieter sollte darüber nicht groß diskutieren, aber darauf achten, eine vollständige Quittung zu haben (Adresse, Bezeichnung Miete, Monat, Unterschrift) und diese gut zu aufzubewahren.

Kann dass Mobiliar weg?

Auf Mallorca sind Langzeitmietobjekte meist möbliert. Die Möbel wirken meist so, als seien sie vom Sperrmüll aufgelesen. Sie dort gleich wieder hinzutragen, ist ein nahe liegender Gedanke von deutschen Mietern. Die Mietverträge verbieten das aber normalerweise, auch wenn der Mieter später bessere Möbel zurücklassen würde. Bestenfalls kommt in Betracht, den Müll einzulagern. Die Kosten für ein “Self-Storage” in einem Lagerhaus (50 bis 150 Euro/ Monat) übersteigen schon nach einem Monat den Wert des Mallorcca-Mobiliars.

Ist auch ein Mietvertrag auf Deutsch gültig?

Ja, im Prinzip kann auf Mallorca sogar ein Mietvertrag nach deutschem Recht geschlossen werden und ein deutscher Gerichtsstand vereinbart werden. Dieser ist im Verhältnis Mieter - Vermieter verbindlich. Allerdings sind zwei Probleme denkbar:

  1. Um sich bei der Gemeinde anmelden zu können, muss ein Mietvertrag vorgelegt werden. Einen rein deutschen Mietvertrag werden die Beamten vermutlich nicht akzeptieren.
  2. Kommt es zum Streit, bei dem spanische Behörden benötigt werden, etwa wegen einer Zwangsräumung, würde der deutsche Mietvertrag ignoriert. Vermutlich würde ein Mietvertag nach LAU unterstellt. Ein spanischer Mietvertrag kann auch formlos geschlossen werden.

Was gilt beim Saisonsmietvertrag?

Um einen Saisonmietvertrag handelt es sich, wenn der Mieter befristet für einige Monate mietet, seinen Erstwohnsitz woanders beibehält und der Grund der Befristung im Mietvertrag genannt wird ist (z.B. befristeter Arbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses). Der Gesetzgeber sieht beim Saisonsmietvertrag besonderes Schutzbedürfnis des Mieters.
Es bestehen deshalb große Freiheiten bei der Vertragsgestaltung, etwa im Hinblick auf Kündigungsfristen und Mietzahlung.

 In der jüngsten Zeit häufen sich auf Mallorca die Fälle von Mietbetrug. Es werden zum Beispiel Kautionen kassiert für Immobilien, die dem angeblichen Vermieter gar nicht gehören. Sie sollten in keinem Fall Geld überweisen oder übergeben, wenn Zweifel daran bestehen, dass Sie es wirklich mit dem Eigentümer zu tun haben. Per Anfrage beim Grundbuchamt lässt sich klären, wem eine Immobilie gehört.  

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