Wer einen Neubau auf Mallorca kauft, kann die Immobilie in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen und einen hohen Steuervorteil erzielen. „Möglich ist dies dank eines Gesetzes von 2019, mit dem eigentlich der Neubau von Mietwohnungen in Deutschland gefördert werden soll, wovon aber auch alle Erwerber von Neubau-Wohnungen in EU-Staaten profitieren können“, sagt der Finanz-und Immobilienexperte Andreas Kunze. Lesen Sie hier die Voraussetzungen, wie Sie die neue Mallorca-Immobilie zum Steuersparobjekt machen.
Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland
Der Europäische Gerichtshof hatte bereits 2009 entschieden, dass deutsche Finanzämter die in Deutschland üblichen Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland anerkennen müssen (EuGH 15.10.09, C-35/08). “AfA” steht für Absetzung für Abnutzung. Der deutsche Fiskus unterstellt, dass ein Gebäude (nicht das Grundstück) jedes Jahr etwas an Wert verliert und letztlich vollkommen wertlos wird – auch wenn der Marktpreis immer weiter steigen sollte.
Der Erwerber einer vermieteten Immobilie kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach und nach vollständig von der Steuer absetzen. Für Neubauten lassen sich 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Betragen diese nach Abzug des Grundstückspreises z.B. 300.000 Euro, so können Jahr für Jahr 6.000 Euro von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Seit 2019 auch Sonderabschreibung für Auslandsimmobilien möglich
2019 kam eine üppige Sonderabschreibung hinzu. Damit will die Bundesregierung den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland fördern – wegen des EU-Rechts war es aber gar nicht anders möglich, als dies auch für neue Immobilien in anderen EU-Ländern zu ermöglichen, also eben auch Spanien und damit Mallorca. Der deutsche Gesetzgeber hat es sogar gleich im ersten Satz des neuen § 7b Einkommensteuergesetz (“Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau”) geschrieben, dass er für neue Wohnungen gilt, “die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind” – also auch in Spanien, auch auf Mallorca.
So steht es im Gesetz: Es werden Neubauten in allen EU-Ländern gefördert, also auch Neubauten auf Mallorca.
Voraussetzungen für die Förderung von Neubauten auf Mallorca
Wer eine Neubau-Wohnung kauft und mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, kann neben der regulären Abschreibung weitere fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend machen. Die weiteren Voraussetzungen lauten:
- Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Für einige aktuell auf Mallorca fertig gestellte Neubauten dürfte der Bauantrag vor dem 31. August 2018 gestellt worden sein.
- die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Damit fallen ein großer Teil der typischen Neubau-Wohnungen auf Mallorca raus, selbst wenn der Grundstücksanteil rausgerechnet wird.
- Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung können maximal 2.000 Euro je Quadratmeter sein. Angenommen, man findet tatsächlich eine Neubau-Wohnung auf Mallorca mit 100 Quadrametern für 2.950 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten, dann können leider nicht fünf Prozent von 295.000 Euro geltend gemacht werden, sondern nur 5 Prozent von maximal 200.000 (100 x 2.000 Euro). Was dann aber immerhin noch 10.000 Euro wären.
Wer all diese Hürden genommen hat, muss nur noch die Neubau-Wohnung auf Mallorca tatsächlich für mindestens 10 Jahre als Langzeitmiete vermieten, wobei die auf Mallorca häufige Ferienvermietung ausscheidet. Der neue § 7b sagt klipp und klar “Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.” Die Mieteinnahmen aus dem Neubau auf Mallorca sind dann einerseits nach spanischem Recht in Spanien zu erklären, andererseits in Deutschland nach deutschem Recht mit den genannten Abschreibungsvorteilen. Die in Spanien fällige Steuer würde in Deutschland angerechnet.