Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist oft mit verschiedenen Steuern verbunden. Für viele Immobilieneigentümer, insbesondere wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt, stellt sich die Frage, wie die Steuerlast minimiert oder sogar ganz vermieden werden kann. Dieser Artikel erklärt, welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen und unter welchen Voraussetzungen Sie von wichtigen Steuerbefreiungen profitieren können.

1. Welche Steuern fallen normalerweise beim Immobilienverkauf an?

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie in der Regel mit zwei Hauptsteuerarten rechnen:

  • 1.1. Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF / Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR) Dies ist die wichtigste Steuer, die auf den Gewinn erhoben wird, den Sie aus dem Verkauf der Immobilie erzielen. Der Gewinn (ganancia patrimonial) berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten (inklusive Kaufpreis, Notar-, Registergebühren, Steuern beim Kauf, und Kosten für bestimmte Verbesserungen).
    • Für Residenten (IRPF): Die Steuersätze für Veräußerungsgewinne sind progressiv und lagen 2024 typischerweise bei:
      • 19% für Gewinne bis 6.000 €
      • 21% für Gewinne von 6.000,01 € bis 50.000 €
      • 23% für Gewinne von 50.000,01 € bis 200.000 €
      • 27% für Gewinne von 200.000,01 € bis 300.000 €
      • 28% für Gewinne über 300.000 €
    • Für Nicht-Residenten (IRNR): Der Steuersatz ist pauschal und beträgt in der Regel 19% für Bürger der EU/EWR und 24% für Bürger aus Drittstaaten. Zusätzlich wird vom Käufer ein Einbehalt von 3% des Verkaufspreises vorgenommen und direkt an die Steuerbehörde abgeführt. Dieser Betrag dient als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers. Der Verkäufer muss dann eine Steuererklärung einreichen, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren und die Differenz zu zahlen oder eine Rückerstattung zu erhalten.
  • 1.2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) Dies ist eine Gemeindesteuer, die auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes) seit dem letzten Eigentümerwechsel erhoben wird. Die Berechnung ist komplex und hängt von der Katasterwertentwicklung des Bodens, der Haltedauer der Immobilie und den von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesätzen ab. Seit einem Urteil des Verfassungsgerichts im Jahr 2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden:
    • Objektive Methode: Basierend auf dem Katasterwert des Bodens und der Haltedauer.
    • Reale Methode: Basierend auf dem tatsächlichen Gewinn aus dem Verkauf (Verkaufspreis minus Kaufpreis). Wenn kein Gewinn erzielt wurde, fällt auch keine Plusvalía an. Sie können die für Sie günstigere Methode wählen. Die Steuer ist in der Regel vom Verkäufer zu zahlen, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart.

2. Wann bin ich von der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn befreit?

Es gibt zwei Hauptfälle, in denen Sie als Resident von der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn befreit sein können:

  • 2.1. Reinvestition in den gewöhnlichen Wohnsitz (Reinvestición en vivienda habitual) Dies ist die häufigste und wichtigste Befreiung für Residenten. Wenn Sie Ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkaufen und den Erlös (ganz oder teilweise) in den Kauf eines neuen gewöhnlichen Wohnsitzes reinvestieren, kann der Gewinn ganz oder teilweise steuerbefreit sein.
    • 2.1.1. Voraussetzungen für die Befreiung durch Reinvestition:
      • Definition des „gewöhnlichen Wohnsitzes“: Die verkaufte Immobilie muss Ihr gewöhnlicher Wohnsitz gewesen sein. Das bedeutet, Sie müssen dort ununterbrochen für mindestens drei Jahre vor dem Verkauf gelebt haben.
      • Ununterbrochene Bewohnung: Die „Hacienda“ (Finanzbehörde) legt Wert auf die ununterbrochene Bewohnung. Kurze Abwesenheiten sind in der Regel unproblematisch, aber längere Perioden der Nichtnutzung oder gar Vermietung können die Anerkennung als gewöhnlicher Wohnsitz gefährden.
      • Frist für die Reinvestition: Der Erlös aus dem Verkauf muss innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkaufsdatum in den Kauf oder Bau eines neuen gewöhnlichen Wohnsitzes reinvestiert werden.
      • Neuer gewöhnlicher Wohnsitz: Die neue Immobilie muss ebenfalls Ihr gewöhnlicher Wohnsitz werden. Sie müssen sie innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf oder Abschluss des Baus beziehen.
      • Meldepflicht: Die Absicht, den Gewinn zu reinvestieren, muss in Ihrer Steuererklärung (IRPF) des Jahres des Verkaufs angegeben werden.
      • Volle oder teilweise Befreiung: Wenn Sie den gesamten Erlös reinvestieren, ist der gesamte Gewinn befreit. Wenn Sie nur einen Teil reinvestieren, ist nur der entsprechende Teil des Gewinns befreit.
    • 2.1.2. Ausnahmen von der Dreijahresfrist (WICHTIG!) Wie im ursprünglichen Artikel beschrieben, gibt es Situationen, in denen die Dreijahresfrist nicht eingehalten werden muss, der Gewinn aber dennoch befreit werden kann, wenn eine Reinvestition erfolgt. Dies gilt, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen erfolgt, die einen Wohnortwechsel erzwingen. Dazu gehören:
      • Heirat oder Scheidung
      • Arbeitsplatzwechsel (traslado laboral)
      • Tod eines der Ehepartner oder Familienangehörigen
      • Andere ähnliche Umstände, die einen grundlegenden Wohnortwechsel erfordern. Die Hacienda legt diese Ausnahmen jedoch sehr restriktiv aus. Es muss eine objektive Notwendigkeit des Umzugs nachgewiesen werden, nicht nur eine Bequemlichkeit oder ein Wunsch. Bei einem Arbeitsplatzwechsel wird beispielsweise geprüft, ob der Wechsel unfreiwillig war und die Entfernung zum neuen Arbeitsort einen Umzug objektiv erforderlich macht. Bei familiären Änderungen (z.B. Geburt eines Kindes) kann die Hacienda sogar Baupläne anfordern, um die Unmöglichkeit der weiteren Nutzung der alten Wohnung zu belegen.
  • 2.2. Steuerbefreiung für Personen über 65 Jahre (Exención por mayores de 65 años) Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihres gewöhnlichen Wohnsitzes 65 Jahre oder älter sind, ist der gesamte Gewinn aus dem Verkauf vollständig von der Einkommensteuer befreit, unabhängig davon, ob Sie reinvestieren oder nicht.
    • Voraussetzungen:
      • Sie müssen zum Zeitpunkt des Verkaufs 65 Jahre oder älter sein.
      • Die verkaufte Immobilie muss Ihr gewöhnlicher Wohnsitz gewesen sein (d.h. Sie haben dort ununterbrochen mindestens drei Jahre gelebt).
      • Sie müssen Resident in Spanien sein.
    • Zusätzliche Befreiung für über 65-Jährige bei Verkauf von Zweitwohnsitzen: Auch wenn Sie über 65 sind und eine andere Immobilie als Ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkaufen (z.B. eine Zweitwohnung oder ein Anlageobjekt), können Sie unter bestimmten Bedingungen von einer Befreiung profitieren. Wenn der Erlös aus diesem Verkauf zur Finanzierung einer Rentenversicherung (renta vitalicia) verwendet wird, kann der Gewinn bis zu einer Höchstgrenze von 240.000 € steuerbefreit sein.

3. Wie das Finanzamt die Regeln auslegt – und was das bedeutet

Die spanische Steuerverwaltung  legt die Regeln oft sehr restriktiv aus. Dies führt zu hoher Rechtsunsicherheit und zwingt viele Steuerzahler, ihre Rechte vor Gericht zu verteidigen.

  • Geringer Verbrauch als Indiz gegen „gewöhnlichen Wohnsitz“: Die Hacienda nutzt oft niedrige Strom- oder Wasserverbrauchsdaten, um anzuzweifeln, ob eine Immobilie tatsächlich der gewöhnliche Wohnsitz war. Dies geschieht, obwohl es keine gesetzliche Grundlage dafür gibt und viele moderne Lebensstile (z.B. Alleinstehende, Vielreisende) einen geringen Verbrauch mit sich bringen. In solchen Fällen liegt die Beweislast beim Steuerzahler, der mittels Meldebescheinigungen, Post, Arztbesuchen, Nachbarschaftserklärungen oder sogar Abonnements (wie Netflix) nachweisen muss, dass die Wohnung tatsächlich bewohnt wurde.
  • Ferienvermietung des gewöhnlichen Wohnsitzes: Ein weiterer Streitpunkt ist die kurzfristige touristische Vermietung des gewöhnlichen Wohnsitzes während Urlaubszeiten. Die Hacienda argumentiert oft, dass dies dazu führt, dass die Immobilie ihren Status als gewöhnlicher Wohnsitz verliert und somit die Steuerbefreiung beim späteren Verkauf entfällt. Die Steuerzahler halten dem entgegen, dass die Vermietung über wenige Wochen im Jahr die Eigenschaft als Hauptwohnsitz für den Rest des Jahres nicht aufhebt.

4. Empfehlung für Steuerzahler: Intelligent handeln

Angesichts der restriktiven Haltung der Hacienda ist es ratsam, vorsichtig vorzugehen:

  • Dokumentation ist alles: Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen, die belegen, dass die Immobilie Ihr gewöhnlicher Wohnsitz war (Meldebescheinigungen, Rechnungen, Post, etc.).
  • Rechtliche Beratung einholen: Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen, insbesondere wenn Sie eine der Ausnahmen in Anspruch nehmen möchten oder die Hacienda Ihre Interpretation anzweifelt, sollten Sie unbedingt einen auf spanisches Steuerrecht spezialisierten Anwalt oder Steuerberater konsultieren.
  • Überprüfung der Auslegung: Wenn Sie der Meinung sind, dass die Auslegung der Hacienda in Ihrem Fall unangemessen restriktiv ist und Sie dennoch von einer Steuerbefreiung profitieren möchten:
    • Sie könnten zunächst die Steuererklärung gemäß der Auslegung der Hacienda einreichen.
    • Anschließend könnten Sie eine berichtigende Steuererklärung (autoliquidación rectificativa) einreichen, in der Sie Ihre eigene, rechtlich fundierte Interpretation der Norm anwenden und die Befreiung beantragen. Dies zeigt Ihre Absicht, die Vorschriften einzuhalten, aber auch, eine gerechtere Auslegung zu verteidigen. Dieser Ansatz kann das Risiko von Bußgeldern reduzieren, da Sie zunächst die Steuerzahlung leisten.

Fazit zum Steuern beim Immobilienverkauf auf Mallorca

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien kann steuerlich komplex sein. Die Befreiung für den Verkauf des gewöhnlichen Wohnsitzes ist eine wertvolle Möglichkeit, die Steuerlast erheblich zu reduzieren. Es ist jedoch entscheidend, die Voraussetzungen genau zu kennen, diese sorgfältig zu erfüllen und sich auf eine mögliche restriktive Auslegung durch die Steuerbehörden vorzubereiten. Eine frühzeitige und fundierte Beratung durch Steuerberater oder Anwälte ist hierbei unerlässlich.