Das neue Wohnraumgesetz für Spanien, das auch auf Mallorca Auswirkungen hat, wurde nun im spanischen Gesetzesblatt BOE veröffentlicht und tritt am 26.5.in Kraft. Die wichtigsten Neuerungen betreffen vor allem Großgrundbesitzer sowie Kleinvermieter, aber auch Mieter können von den Änderungen profitieren.

Als Großgrundbesitzer können nun auch Eigentümer von fünf Immobilien bezeichnet werden. Bislang lag die Grenze bei zehn Wohnungen oder Häusern. Die Balearen-Regierung hatte allerdings angekündigt, dass sie das Limit nicht nach unten setzen will, sodass der Begriff “grandes tenedores” auf den Inseln weiterhin für Besitzer von mindestens zehn Immobilien gilt.

Diese Grenze wird im neuen Gesetz wichtig, weil es für kleinere Vermieter deutliche Steuersenkungen geben wird.

Die Vermieter mit maximal neun Immobilien profitieren von Steuernachlässen. Allerdings müssen sie auf der anderen Seite die Mieten einfrieren oder senken. Wer die Mietpreise um fünf Prozent reduziert, kann mit einem Nachlass bei der Einkommensteuer auf die Vermietung zwischen 50 und 90 Prozent rechnen.

Besonders groß sind die Anreize für junge Leute zwischen 18 und 35 Jahren: Sie erhalten eine Erleichterung von 70 Prozent bei Vermietungen in Bezug auf ihre Mieten. Wer im Lauf der zwei vorangegangenen Jahre Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, kann mit einem Nachlass von 60 Prozent rechnen.

Das neue Gesetz soll Mieter besser schützen. So muss ab sofort die Maklergebühr vom Vermieter getragen werden, statt wie bisher vom Mieter. Im Falle einer vulnerablen Situation kann der Mietvertrag bei Bedarf um ein Jahr verlängert werden; in einer “zona tensionada” sogar bis zu drei Jahre. Zwangsräumungen ohne konkreten Termin sind ab sofort verboten und können zudem hinausgezögert werden (bis zu 24 Monate).

[sc name=“autor“ ][/sc]Das Start-up Villa Circle GmbH, Düsseldorf, will den Markt für Luxusimmobilien auf Mallorca aufmischen: Via Villa Circle soll es möglich sein, ein Haus auf Mallorca anteilig zu kaufen, anteilig zu nutzen und damit Geld zu sparen. Wie seriös ist das, welche Vorteile und Nachteile gibt es? ImmolistMallorca hat mit Villa Circle gesprochen und das Modell mit einer Anwältin analysiert.

Mit einer Fehlvorstellung muss zugleich aufgeräumt werden: Wer sich auf das Geschäft mit VillaCircle einlässt, wird nicht unmittelbar Eigentümer eines Immobilienanteils (was auch möglich wäre), sondern Kommanditist einer Gmbh & Co KG in Deutschland. Diese so genannte Objektgesellschaft wird Eigentümer der Immobilie, der Kommanditist wiederum erhält entsprechend seines Anteils (⅛, ¼, ½) Nutzungsrechte an der Immobilie. Bei ⅛ sind das sechs Wochen im Jahr. Geschäftsführende GmbH (Komplementär) ist den Angaben zufolge eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

Oder mit anderen Worten: Der Anleger wird Gesellschafter einer Immobilienfirma, die genau eine Immobilie hat. VillaCircle sieht sich selber dabei lediglich als eine Art Hausverwalter.

Welche Vorteile soll das haben?

Laut VillaCircle werden die Ferienimmobilien von den Eigentümern ohnehin nur wenige Wochen oder wenige Monate im Jahr genutzt. Bei VillaCirle zahle man nur so viel, wie man die Immobilie wirklich nutze und bekomme zudem noch einen kompletten Service, müsse sich bei dem Haus um nichts mehr selber kümmern (Wohnungen auf Mallorca werden nicht angeboten). „Das ist deutlich billiger als mieten, ebenso deutlich billiger als voll kaufen“, so Geschäftsführer Jean-Pierre Fumagalli im Interview mit ImmolistMallorca.

Gibt es das nicht schon als Time-Sharing?

VillaCircle will mit dem berüchtigten Time-Sharing nichts zu tun haben. Der Unterschied sei, dass man bei diesem Modell wirklich Eigentum erwerbe, und zwar mittelbar an einer konkreten Immobilie. Der deutsche Gesetzgeber hat in den Vorschriften zum Teilzeit-Wohnrechtevertrag allerdings ausdrücklich geregelt, dass unter die Vorschriften auch solche Rechte fallen, die durch “Anteil an einer Gesellschaft” eingeräumt werden (§ 481 BGB, Absatz 2). Ein wesentlicher Unterschied aber dürfte sein, dass es hier um ein Luxussegment geht mit Anteilspreisen ab 200.000 Euro. Dass solche Anteile mal schnell in Sangria-Laune am Strand vertickt werden, ist so ziemlich ausgeschlossen.

Gibt es einen Prospekt für das Haus?

Anders als etwa bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es keinen von der Finanzaufsicht BaFin genehmigten Prospekt. Ein Prospekt muss umfassend über eine Vermögensanlage oder ein Wertpapier aufklären. Geschieht dies nicht, sind Schadensersatzansprüche möglich, wenn die Anlage floppt.

Nach Angaben von Villa Circle sei ein Prospekt nicht nötig, da VillaCircle nicht als Betreibergesellschaft agiere, sondern als Servicedienstleister, der Kaufinteressenten bei der Gründung und beim Betrieb eines Immobilienunternehmens unterstützt. Die Funktion sei vergleichbar mit einem Hausverwalter. VillaCircle sei weder persönlich noch gesellschaftsrechtlich mit einer Objektgesellschaft verbunden.

Sind die Immobilien im Eigentum von Villa Circle oder einer Objektgesellschaft?

Nein. Die auf der Website von VillaCircle veröffentlichten Immobilien auf Mallorca und anderen Feriengebieten sind Angebote von Partnern, also Immobilienmaklern und Bauträgern. Die Immobilien können auch klassisch zu 100% gekauft werden.

Tatsächlich fand die Redaktion kürzlich ein Angebot für eine “Traum-Finca in Port d’Andratx”, der ⅛-Anteilspreis betrug 427.000 Euro, was 3.416.000 Euro als 100%-Preis entsprechen würde. Die gleiche Immobilie wurde vom Makler Lietz Immobilien auf dessen Homepage für 2.950.000 Euro angeboten, rund eine halbe Million Euro weniger als bei der Summe der Anteile. Beim Teilverkauf war bei diesem Beispiel also ein Aufschlag von rund 15 Prozent enthalten. Zum Aufschlag später mehr.

An wen werden Zahlungen geleistet, welche Sicherheiten gibt es dafür?

Zahlungen werden von Kaufinteressenten laut VillaCircle erst geleistet, wenn eine Objektgesellschaft gegründet wurde; sie erfolgen dann auf das Konto der Objektgesellschaft. Zugriff habe nur der Wirtschaftsprüfer (Komplementär) im Rahmen seiner Vollmachten durch die Kommanditisten, also im Wesentlichen für Ankauf der vorher vertraglich festgelegten Immobilie und Zahlung der Erwerbsnebenkosten.

Wer zahlt womit die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf?

Die Erwerbsnebenkosten kommen wie beim klassischen Kauf obendrauf, in diesem Fall auf den Anteilspreis. Das sind bei Luxusimmobilien Mallorca etwa 12 Prozent, der Löwenanteil davon ist für die Grunderwerbsteuer auf Mallorca. Für die Zahlung ist die Objektgesellschaft als Käufer zuständig; die Kommanditisten müssen vorher neben dem Kaufpreis ihren Anteil an den Erwerbsnebenkosten einzahlen.

Wer zahlt womit die laufenden Kosten (z.B. Grundsteuer) sowie Sonderumlagen?

Die laufenden Kosten werden laut VillaCircle ohne Aufschlag auf die Kommanditisten umgelegt, die das vergleichbar einem Wohngeld in einer Wohneigentumsgemeinschaft tragen müssen. Das Gleiche gilt für Sonderumlagen. Für die Verwaltung, insbesondere für das Buchungssystem, berechnet VillaCircle monatlich 99 Euro je Eigentümer: “Diese Gebühr deckt die Verwaltung der GmbH, den laufenden Kundensupport und den Betrieb der Technik ab.” An die Verwaltung ist die Objektgesellschaft den Angaben zufolge aber nicht auf alle Zeiten gebunden; der Vertrag mit VillaCircle könne auch gekündigt werden.

Welche Folgen hat es, wenn laufende Zahlungen nicht erbracht werden?

Die Objektgesellschaft kann die Einlage verwerten (sprich: verkaufen), wenn jemand länger als sechs Monate in Rückstand ist. Der Erlös abzüglich ausstehender Zahlungen gehen an den Ex-Gesellschafter.

Wo sind die Rechte und Pflichten der Anteilseigner geregelt?

Die Rechte und Pflichten von Käufer / Kommanditisten sind laut VillaCircle in einem Vertrag geregelt – ein Muster davon wollte man aber der Redaktion nicht zur Verfügung stellen. Man wolle vermeiden, dass die Konkurrenz das einfach kopiert.

Wichtig zu wissen: Ferienvermietung ist untersagt, „weil das gewerblich wäre und das gesamte Modell dann nicht mehr passen würde“. Die Nutzungsrechte könnten aber durchaus unentgeltlich an Familienmitglieder oder Freunde überlassen werden.

Um viel höher liegen die Erwerbskosten via Villa Circle gegenüber dem 100%-Kauf?

VillaCircle berechnet nach eigenen Angaben 10 bis 12 Prozent als Service-Fee, außerdem werden etwa 150.000 bis 200.000 Euro für eine neue Inneneinrichtung je nach Objekttyp investiert. Das alles ist im Anteilspreis enthalten, was (wie das obige Beispiel zeigt) zu Aufschlägen von etwa 15 Prozent führen kann.

Was gilt steuerlich?

VillaCircle erklärte, man biete keine Steuerberatung. Das Modell werde aber laut interner Prüfung wie folgt behandelt:

• In Deutschland werde der KG-Anteil zum Privatvermögen gerechnet, daher sei die Nutzung keine (steuerpflichtige) Gewinnausschüttung. Nach 10 Jahren Spekulationsfrist sei der eventuelle Verkaufsgewinn steuerfrei.
• In Spanien sei wie beim 100%-Prozent-Eigentum die fiktive Einkommensteuer anteilig zu zahlen sowie die Steuer bei einem Verkauf mit Gewinn. Die Vermögenssteuer entfällt (das würde sie aber ohnehin, solange das in Spanien belegene Vermögen unter der Freigrenze von 700.000 Euro pro Person bleibt).

Wie läuft das Buchungsverfahren mit VillaCircle?

“First come, first serve”. Oder auf Deutsch: Windhund-Prinzip. „Aber: Das geht für einen ⅛ Anteil maximal sechs Wochen für 2 Jahre im voraus. D.H. max 50% des Nutzungsbudgets“, sagt Geschäftsführer Jean-Pierre Fumagalli. „Dies ermöglicht einen guten Kompromiss zwischen Nutzern, die gerne langfristig im Voraus Sicherheit über Nutzungszeiten haben möchten und gleichzeitig genügend freie Zeiten, um spontan das Haus zu nutzen. Sonderregeln gelten für PEAK-Season (z.B. Juli/August) und einige „Special Dates“ wie Weihnachten, die sicherstellen, dass diese Zeiten fair unter allen Anteilseignern geteilt werden und nicht einzelne Anteilseigner dominieren.“

Wann und wie kann ein Anteilseigner aussteigen?

Nach einem Jahr können Anteilseigner laut VillaCircle verkaufen – so sie denn einen Käufer finden. „Den Preis bestimmen Sie. Wir kümmern uns um den Verkauf Ihres Anteils. Alternativ können Sie auch mit einem von Ihnen bestimmten Immobilienmakler zusammenarbeiten, der Ihren Anteil genauso vermarktet wie gewöhnliches Immobilieneigentum“, heißt es bei VillaCircle.

Welche Ziele hat sich Villa Circle gesetzt?

Im nächsten Jahr sollen 30 bis 40 Häuser verkauft werden, auf Mallorca und anderen beliebten Feriengebieten. Im nächsten Jahr soll zudem eine Vermittlung von Baufinanzierungen angeboten werden.

Welche Alternativen gibt es zu VillaCircle?

Ein weiteres Start-up namens Myne ist mit einem vergleichbaren Modell gerade in Deutschland gestartet, das US-Vorbild Pacaso will offenbar ebenfalls nach Deutschland expandieren, so das Handelsblatt.

Die einfachste Alternative wäre, sich selber Mit-Eigentümer zu suchen und einen Vertrag über die Nutzung aufzusetzen. „Dass mehrere Privatleute gemeinschaftlich eine Immobilie kaufen, ist nichts Neues“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin. „Unverheiratete Paare tun das zum Beispiel und werden dann meist mit je 50% als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.” In so einem Fall sind sie tatsächlich unmittelbar Mit-Eigentümer einer Immobilie.

Der Nachteil: „Das gilt dann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auch GbR genannt“, so Rechtsanwältin Genkin, die einen Schwerpunkt auf Gesellschaftsrecht hat. Jeder Gesellschafter haftet dabei nach außen mit seinem gesamten Privatvermögen, eine Begrenzung auf den Immobilienanteil gibt es nicht.“ Das Finanzamt z.B. kann sich also ausstehende Steuern von einem der GbR-Gesellschafter holen – intern muss der dann sehen, wie er entschädigt wird.

Eine Kommandit-Gesellschaft wie die Gmbh & Co. KG schützt hingegen davor, für den Mist von Mitgesellschaftern verantwortlich gemacht zu werden. „Ein KG-Vertrag sollte jedoch gründlich geprüft werden darauf, wie viel Macht der Komplementär und welche Mitwirkungsrechte der Kommanditist wirklich hat“, so Rechtsanwältin Genkin.

Mein Fazit zu Villa Circle:

Früher hatte jeder seine Plattensammlung, heute reicht ein Abo bei Spotify; statt eigener Server verwenden viele Unternehmen nur noch die Cloud von Amazon und Co., um ihre Daten zu speichern oder Software vorzuhalten. Sharing liegt im Trend und macht das Leben oft bequemer und günstiger. Ob das auch bei Luxusimmobilien auf Mallorca funktioniert, wissen wir erst, wenn es jemand ausprobiert. Zwei Risiken liegen auf der Hand:

1. Dass sich die Gesellschafter (wie bei Wohneigentumsgemeinschaften üblich) häufig zoffen und notwendige Maßnahmen, etwa Instandhaltungen, nicht beschlossen werden können. Der KG-Vertrag muss schon sehr geschickt formuliert sein, um so etwas zu vermeiden.
2. Für die Anteile gibt es bislang keinen Markt; ein Verkauf könnte schwierig bis unmöglich werden, je nachdem wie viel der Anteilseigner dafür haben will. Es könnte Jahre dauern, bis sich so eine neue Idee in Europa durchsetzt (oder auch nicht).

Links zum Artikel:

• Villa Circle
• Genkin Anwälte

Wer einen Neubau auf Mallorca kauft, kann die Immobilie in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen und einen hohen Steuervorteil erzielen. „Möglich ist dies dank eines Gesetzes von 2019, mit dem eigentlich der Neubau von Mietwohnungen in Deutschland gefördert werden soll, wovon aber auch alle Erwerber von Neubau-Wohnungen in EU-Staaten profitieren können“, sagt der Finanz-und Immobilienexperte Andreas Kunze. Lesen Sie hier die Voraussetzungen, wie Sie die neue Mallorca-Immobilie zum Steuersparobjekt machen.

Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland

Der Europäische Gerichtshof hatte bereits 2009 entschieden, dass deutsche Finanzämter die in Deutschland üblichen Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland anerkennen müssen (EuGH 15.10.09, C-35/08). “AfA” steht für Absetzung für Abnutzung. Der deutsche Fiskus unterstellt, dass ein Gebäude (nicht das Grundstück) jedes Jahr etwas an Wert verliert und letztlich vollkommen wertlos wird – auch wenn der Marktpreis immer weiter steigen sollte.

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach und nach vollständig von der Steuer absetzen. Für Neubauten lassen sich 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Betragen diese nach Abzug des Grundstückspreises z.B. 300.000 Euro, so können Jahr für Jahr 6.000 Euro von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Seit 2019 auch Sonderabschreibung für Auslandsimmobilien möglich

2019 kam eine üppige Sonderabschreibung hinzu. Damit will die Bundesregierung den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland fördern – wegen des EU-Rechts war es aber gar nicht anders möglich, als dies auch für neue Immobilien in anderen EU-Ländern zu ermöglichen, also eben auch Spanien und damit Mallorca. Der deutsche Gesetzgeber hat es sogar gleich im ersten Satz des neuen § 7b Einkommensteuergesetz (“Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau”) geschrieben, dass er für neue Wohnungen gilt, “die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind” – also auch in Spanien, auch auf Mallorca.

So steht es im Gesetz: Es werden Neubauten in allen EU-Ländern gefördert, also auch Neubauten auf Mallorca.

Voraussetzungen für die Förderung von Neubauten auf Mallorca

Wer eine Neubau-Wohnung kauft und mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, kann neben der regulären Abschreibung weitere fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend machen. Die weiteren Voraussetzungen lauten:

• Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Für einige aktuell auf Mallorca fertig gestellte Neubauten dürfte der Bauantrag vor dem 31. August 2018 gestellt worden sein.
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Damit fallen ein großer Teil der typischen Neubau-Wohnungen auf Mallorca raus, selbst wenn der Grundstücksanteil rausgerechnet wird.
• Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung können maximal 2.000 Euro je Quadratmeter sein. Angenommen, man findet tatsächlich eine Neubau-Wohnung auf Mallorca mit 100 Quadrametern für 2.950 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten, dann können leider nicht fünf Prozent von 295.000 Euro geltend gemacht werden, sondern nur 5 Prozent von maximal 200.000 (100 x 2.000 Euro). Was dann aber immerhin noch 10.000 Euro wären.

Wer all diese Hürden genommen hat, muss nur noch die Neubau-Wohnung auf Mallorca tatsächlich für mindestens 10 Jahre als Langzeitmiete vermieten, wobei die auf Mallorca häufige Ferienvermietung ausscheidet. Der neue § 7b sagt klipp und klar “Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.” Die Mieteinnahmen aus dem Neubau auf Mallorca sind dann einerseits nach spanischem Recht in Spanien zu erklären, andererseits in Deutschland nach deutschem Recht mit den genannten Abschreibungsvorteilen. Die in Spanien fällige Steuer würde in Deutschland angerechnet.