Immobilien Mallorca Bescheid wissen

Kategorie: Immobilien Mallorca (Seite 2 von 4)

12. Mai 2021

Immobilien Mallorca kaufen oder mieten

Das Fachportal ImmolistMallorca.com unterstützt Sie, zu Immobilien auf Mallorca die richtigen Entscheidungen zu treffen. Sie finden  alle wichtigen Informationen rund um Immobilienmarkt und Immobilienpreise, insbesondere für den Kauf einer Immobilie (Wohnungen, Häuser, Fincas, Grundstücke) ebenso für die Langzeitmiete.

Auswahl der Themen:

Wohnung kaufen

In diesem Immobilienportal finden Sie nur die Wort „Wohnung“, um zu Wohnung auf Mallorca kaufen zu gelangen. Andere häufig genutzte Begriffe wie Apartment, Studio oder auch Penthaus und Atico sind nicht enthalten. Warum? Die Unterscheidung, was nun ein Studio ist und was ein Apartment, ist schwer; jeder versteht etwas anderes darunter. Eine Wohnung ist aber eine Wohnung.

Besser wäre vielleicht noch der Begriff Eigentumswohnung, wenn es darum geht, etwas zu kaufen anstatt eine Wohnung zu mieten. Auch ein Penthaus zählt letztlich zu den Wohnungen, wobei viele sich nicht mal entscheiden können, ob sie nun Penthaus oder Penthouse schreiben.

Haus kaufen

Wie bei Wohnungen haben wir bei den Filtern auf eine Unterscheidung bei Häusern verzichtet. Denn auch ein Reihenhaus oder ein Dorfhaus sind nun mal ein Haus. Ganz klar: zwischen einem frei stehenden Haus und einem Reihenhaus gibt es einen großen Unterschied.

Allerdings zeigen die Erfahrungen, dass Immobiliensuchende beim Thema  Haus  kaufen Mallorca anfangs noch gar nicht so konkrete Vorstellungen davon haben, wie genau die Immobilie auf Mallorca sein soll. Die Lage, die Größe und der Preis der Häuser sind zunächst die wichtigen Faktoren beim Kauf.

Villa kaufen

Wie ist das mit einer Villa oder mit einer Finca? Auch die Abgrenzung zwischen Häusern und Villen ist nicht so einfach. Eine Villa ist eine Luxusimmobilie, ganz klar. Aber jedes Haus kann der pure Luxus sein. Es gibt keine feste Regel, wann eine Villa eine Villa ist.  Gleichwohl haben wir Infos zu Villa Mallorca kaufen geschaffen, auch wenn die Trennung schwer ist.

Finca kaufen

Bei der Finca ist es etwas einfacher: Die typische Finca ist ein Landhaus. Aber wussten Sie, dass praktisch jede Immobilie, auch eine Wohnanlage, im Spanischen als Finca gilt? Es gibt im Portal die Unterscheidung Villa und Finca, aber schöne Fincas könne auch unter Villen auftauchen oder und Häusern. Es hängt ab vom Immobilienmakler, wie er die Immobilien klassifiziert. Sehen Sie Infos zu Finca Mallorca kaufen.

Luxusimmobilien auf Mallorca

Für die einen es schon Luxus, wenn die Wohnung Meerblick hat. Eine solche Wohnung muss gar nicht so teuer sein, jedenfalls im Vergleich zu den Immobilienangeboten, die von manchen Luxusmaklern angeboten werden. Ist deshalb schon eine Luxusimmobilie?

Sie sehen: Auch hier fällt die Abgrenzung schwer. Es gibt wiederum keine Regel, dass Luxus ab 500.000 oder ab einer Million Euro Kaufpreis anfängt. Etwa 80 Prozent aller von Ausländern auf Mallorca gekauften Immobilien liegen unter 500.000 Euro beim Kauf. Bei der höchsten Preisspanne werden Sie sicher auch Luxusimmobilien Mallorca finden.

Neubau kaufen

Neubauten auf der Insel sind jedenfalls bei Ausländern ziemlich gefragt, auch wenn der Neubau im Vergleich zum Bestandsbau deutlich teurer ist. Allerdings hat man bei Neubauten in der Regel zahlreiche Probleme mit alten Mallorca Immobilien umgangen, etwa die früher sehr schlechte Isolierung oder die fehlende Heizung.

Teilweise werden aber auch hier unterschiedliche Ansichten verwendet. Die einen meinen Erstbezug, die anderen meinen neuwertig, manche sehen nur das als Neubau, was noch gebaut wird, was also eher ein Bauprojekt eines Bauträgers ist. Lesen Sie deshalb aufmerksam die Beschreibungen zu den Immobilien. Mehr Infos unter Neubau Mallorca kaufen.

Mietimmobilien auf Mallorca

Neben Infos zu „Kauf“ finden Sie auch „Miete“. Damit ist die Langzeitmiete gemeint, nicht die Ferienvermietung. Langzeitmiete auf der Insel bedeutet meistens, dass man für mindestens ein Jahr einen Mietvertrag abschließt.

Immobilien auf Mallorca, die gerade für Deutsche mit Ferien im Blick interessant sind (strandnah, Meerblick) werden oft für die Ferienvermietung angeboten, auch wenn das meist illegal ist. Andererseits bewerben Immobilienmakler lieber den Kauf, da das Geschäft lukrativer ist als Immobilien zur Miete.

Grundstücke auf Mallorca kaufen

Wer selber ein Haus auf Mallorca bauen will, der braucht zunächst mal ein Grundstück. Manche suchen erst den Bauträger, der mitunter auch ein Grundstück vermitteln kann. Andere wollen erst das ideale Grundstück haben, bevor sie sich für einen Bauträger entscheiden. Das Angebot von Grundstücken ist nicht besonders groß, wenn Sie ein Grundstück auf Mallorca kaufen wollen. Das liegt vor allem daran, dass es auf Mallorca einen Engpass gibt mit Grundstücken.

Immobilien Mallorca: Wussten Sie das schon?

  • Hier wohnen die Gutverdiener: Valldemossa ist die Kommune mit dem höchsten Durchschnittseinkommen der Einwohner auf Mallorca. Mit einem Jahresbruttoeinkommen von 21.458 Euro liegt der Tramuntana-Ort vor den ebenfalls im Gebirge liegenden Gemeinden Esporles (19.837 Euro) und Deià (19.534 Euro).Das geht aus den Zahlen des balearischen Statistikamts Ibestat hervor, die das Steuerjahr 2015 zur Grundlage haben. Das geht einher mit den Katasterwerten, wonach z.B. in Deià die teuersten Immobilien zu finden sind. Die Gemeinde Escorca (bekannt durch Kloster Lluc) ist mit 12.535 Euro die Gemeinde mit dem niedrigsten Durchschnittseinkommen auf Mallorca. Etwas mehr verdienen die Einwohner von Costitx (12.725 Euro) und der Stadt Inca (13.338 Euro).  Gespart haben die Balearen-Bewohner allein auf Bankkonten (Stand: Dezember 2020) pro Kopf rund 24.000 Euro; das ist fast so viel der deutsche Durchschnittswert (25.000 Euro).
  • Hier wohnen die Jungen: Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft oder mietet, muss sich nicht nur zwischen Neubau und Altbau entscheiden – er kann auch wählen, ob er lieber in einer jungen oder eher älteren Gegend wohnen will. Dabei helfen die Zahlen von Pere Salvà von der Balearen-Universität UIB, der die Altersstruktur von Mallorca untersucht hat. Das geringste Durchschnittsalter weisen demnach die Gemeinden Alcúdia (38,9 Jahre) und Marratxí (39,6 Jahre) auf. Vergleichbar sind noch Son Servera (40 Jahre) und Calvià (40,7 Jahre). Grund: Der Tourismus lockt junge Arbeitskräfte an. Am höchsten liegt das Durchschnittsalter in den drei Berggemeinden Escorca (50 Jahre), Estellencs (49,3 Jahre) und Banyalbufar (48,2 Jahre).  Ausnahmen sind die Orte Sóller, Andratx, und Pollença, die ebenfalls touristisch sind.

Weitere interesssante Themen:

Die wichtigsten Begriffe rund um Immobilien Mallorca

Abogado: Ein Rechtsanwalt ist für den Immobilienkauf nicht vorgeschrieben, aber vor allem bei den auf Mallorca üblichen großen Investitionen sinnvoll, etwa für die Unterlagenprüfung. Denn der selbst beauftragte (deutschsprachige) Anwalt hat allein die Interessen des Mandanten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie.

Cuenta bancaria: Das Bankkonto auf Mallorca ist unverzichtbar, denn der Kaufpreis für eine Immobilie wird üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung notwendig. Aber auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Mallorca-Immobilie, etwa für Strom, Wasser, Hausgeld (Communidad) ist das Bankkonto unverzichtbar.

N.I.E. Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) ist der Immobilienkauf auf Mallorca nicht möglich. Wenn immer es um Geld geht, so z. B. bereits beim Optionsvertrag mit Anzahlung, wird eine N.I.E verlangt. Sie kann beim Ausländeramt auf Mallorca sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Wenn beim Notar (Notario) der Kauf der Immobilie auf Mallorca besiegelt wird, sind die Vertragspartner verpflichtet, ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern werden in der Urkunde niedergeschrieben.

Escritura Publica de Compraventa: Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird mitunter auch nur Escritura genannt. Wer eine Mallorca-Immobilie kaufen will, sollte sich den Kaufvertrag des Verkäufers zeigen lassen, darüber hinaus den Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) sowie die Katasterreferenz (referencia catastral).

Residencia: Wer seine neue Immobilie auf Mallorca lange nutzt und sich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, wird Resident, erhält eine Residencia und genießt einige Vorteile. Allerdings gibt es auch Nachteile: Der Resident unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht, wird also mit dem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt.

Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF): Selbst wer keinen Residenten-Status hat, muss daran denken: Bei Immobilieneigentum auf Mallorca besteht die Pflicht, eine jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen – auch wenn die Villa oder Finca nur selbst genutzt wurde. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 Prozent des Katasterwertes zugrunde gelegt. Darauf sind 24,75 % Einkommenssteuer abzuführen.

Impusto sobre Bienes Inmuebles: Die I.B.I ist die jährliche Grundsteuer, die ebenfalls auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, kann also in Palma de Mallorca höher sein als im benachbarten Llucmajor. Der Immobilien-Käufer sollte sich vom Verkäufer die IBI-Zahlungsbelege vorlegen lassen, denn er haftet für Steuerschulden, wenn er die Mallorca-Immobilie erwirbt.

8. November 2020

Immobilienpreise Mallorca

Über die Immobilienpreise auf Mallorca kursieren die unterschiedlichsten Daten. Der aktuelle Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Palma de Mallorca wird mal mit 3.000 Euro angegeben, mal mit 5.000 Euro. Welche Immobilienpreise sind realistisch, welcher Preis ist fair, sei es beim Kauf einer Mallorca-Finca, beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca, beim Kauf eines Hauses oder einer anderen Mallorca-Immobilie?

Welche Faktoren die Preise bestimmen

Geht es um die konkreten Quadratmeterpreise auf Mallorca, sind die Unterschiede bei den Daten etwa groß. Bei den Immobilienpreisen und Durchschnittswerten ist zunächst folgendes zu berücksichtigen:

  • Kleines Angebot/ großes Angebot: Gibt es an einem Ort ein großes Angebot an Immobilien, sind Durchschnittszahlen aussagekräftiger als bei einem kleinen Angebot, bei dem wenige Objekte den Schnitt zufällig beeinflussen können.
  • Preis-Ausreißer: Besonders billige oder besonders teure Immobilien, also die zahlreichen High-End Luxusvillen auf Mallorca, können einen Durchschnittswert verfälschen.
  • Neubauten/ Gebrauchtimmobilien: Neubauten sind deutlich teurer. Wurden sie in eine Statistik einbezogen, zieht das den Durchschnitt nach oben.
  • Kleine Objekte/ große Objekte: Bei einer kleinen Immobilie ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis meist etwas höher. Im gleichen Haus mit ansonsten gleichen Eigenschaften kostet eine 50 qm große Wohnung also je Quadratmeter meist mehr als die 120 qm Wohnung.
  • Privatanbieter/ Makler: Eine Statistik, die nur Maklerangebote enthält, wird generell die höheren Preise ausweisen. Denn im „Maklerpreis“ sind in der Regel fünf Prozent Courtage eingerechnet.

Zu unterscheiden ist außerdem zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis. So werten „Idealista“ als auch „Porta Mallorquina“ Angebotspreise aus (siehe unten). Ob dieser Preis später tatsächlich erzielt wird, weiß niemand. Mitunter hat Käufer noch 5 bis 10 Prozent Verhandlungsspielraum einkalkuliert.

Mallorca: Wer ermittelt eigentlich die Immobilienpreise?

Es gibt verschiedene Quellen für die Immobilienpreise Mallorca. Sie sind teilweise wenig nützlich, werden aber oft verbreitet und sind im Internet zu finden. Lesen Sie hier, wie Sie Daten kritisch prüfen und vergleichen.

Immobilienportale (z.B. Idealista)

Alle großen Immobilienportale mit Immobilien Mallorca veröffentlichen regelmäßig für PR-Zwecke Auswertungen zu den Immobilienpreisen in bestimmter Regionen, etwa auf Mallorca. Daten gibt es unter anderem von den spanischen Portalen Idealista, Habitalia oder Pisos.com.

Der Vorteil dieser Preisangaben ist, dass sie auf einer Vielzahl von veröffentlichten Angeboten beruhen und Angebote mit einbeziehen, die sich eher an Einheimische auf Mallorca richten. So sind auch günstigere Immobilien mit dabei. Außerdem inserieren dort oft auch Privatleute. Der Nachteil: Es handelt sich um Angebotspreise. Ob tatsächlich dafür ein Verkauf zu Stande kommt, weiß niemand. Gerade die Mallorquiner setzen gerne erstmal hohe Preise an, um dann Spielraum für Preisverhandlungen zu haben.

Immobilienmakler (z.B. Porta Mallorquina)

Ebenfalls zu PR-Zwecken veröffentlichen Immobilienmakler auf Mallorca Preisübersichten, die gerne von Medien aufgegriffen werden. Bei Mieten ist das zum Beispiel “Mietbörse Mallorca”, bei Ferienimmobilien der Makler “Porta Mallorquina”, der dafür eine Studie in Auftrag gibt. Meist berichten die Makler von steigenden Preisen…

Die Qualität dieser Daten lässt sich nicht überprüfen, die Methodik ist etwas fragwürdig. Die genannten Immobilienpreise basieren in der Regel auf dem “eigenen Bestand” und sind zudem ebenfalls Angebotspreise. Das führt dazu, dass die eigenen Immobilienangebote als der Richtwert dargestellt werden. Das ist natürlich praktisch, denn sollte einem Kaufinteressent das Angebot zu teuer vorkommen, werden ihm die selbst in die Welt gesetzten Zahlen als Vergleich präsentiert. Bei der Preisstudie von “Porta Mallorquina” werden zwar mehrere Makler einbezogen, aber nur solche, die ebenfalls im Segment Luxusimmobilien Mallorca  tätig sind; der Einheimischen-Markt kommt überhaupt nicht vor.

Schätzgesellschaften (z.B. Tinsa)

Unternehmen wie Tinsa werden im Auftrag von Immobilieneigentümern tätig und schätzen den aktuellen Wert einer Immobilie. Dann kostet einige hundert Euro. Die gesammelten Ergebnisse werden gerne den Medien zur Verfügung gestellt, um Aussagen über Preistrends zu treffen, etwa für Regionen auf Mallorca. Tinsa verfügt über eine große Datenbasis und Fachwissen, einen Immobilienmarkt zu bewerten, etwa Mikrolage und Makrolage. In den Veröffentlichungen zu den Immobilienpreisen werden die Aufs genauso gezeigt wie die Abs.

Kritikpunkte könnten sein, dass natürlich der Immobilieneigentümer seine Immobilie schätzen lässt, der von einem “guten Preis” ausgeht und der zugleich die Kosten für die Bewertung tragen kann und will. Eine Schätzgesellschaft könnte auf Grund des Auftragsverhältnisses dazu neigen, den Preis der Immobilie auf Mallorca eher etwas höher anzusetzen, um dem Kunden eine Freude zu machen (es würde sich schnell rumsprechen, dass man bei dem oder jenem Immobilienschätzer einen unbefriedigenden Preis dokumentiert bekommt – und das dann auch noch bezahlen muss.)

Notare, Grundbuchämter, Regierung

Über die Preisentwicklung von Immobilien Mallorca gibt es zudem Preisspiegel, die auf den tatsächlichen Verkäufen beruhen. Diese Angaben sind sehr realistisch, etwa die Übersichten der Grundbuchführer, die unmittelbar die Daten aus den notariellen Kaufverträgen übernehmen. Schwächen dieser Daten sind, dass die Immobilienpreise meist nicht nach wichtigen Immobilienkriterien wie Mikrolage oder Ausstattung differenziert werden, so dass die Daten eher einen allgemeinen Marktüberblick ermöglichen. Schon zwischen Mallorca, Ibiza und Menorca gibt es große Preisunterschiede, so dass die Preisangaben für die Balearen wenig weiterhelfen bei der Frage, ob der Verkaufspreis einer Immobilie angemessen ist.

Für einen Marktüberblick sind die Daten aber bestens geeignet, insbesondere die Veröffentlichungen der Grundbuchführer (http://www.registradores.org/). Nützlich sind auch die Zahlen der spanischen Statistikbehörde INE (Instituto Nacional de Estadística) sowie der lokalen Statistikbehörde Ibestat.

Die Katasterwerte haben nur wenig mit den Immobilienpreisen zu tun, die auf Mallorca am Markt gehandelt werden. Sie entsprechen nur einem Bruchteil des Marktpreises, sind aber ein guter Indikator, welche Gegenden teurer oder billiger sind und wo es Veränderungen gibt. Sehen Sie hier eine „Heatmap“ der Katasterwerte Mallorca für das Jahr 2017 (Quelle: Ibestat). Es zeigt sich, dass vor allem in Deia und Soller hohe Katasterwerte ausgewiesen werden, aber auch nahe Inca. All diese Orte liegen um das Tramuntana-Gebirge herum, was sich zu einem Geheimtipp für Luxusimmobilien Mallorca entwickelt hat.Immobilienpreise:

Hilfreiche Links

Der Hokuspokus mit den Angebotspreisen

Einfache Modellrechnung: Es wurde keine Immobilie verkauft, aber die Preise steigen und steigen – allein weil sich das Angebot verändert hat.

 

 

17. September 2020

Hausbesetzer Mallorca: Hunderte neue Hausbesetzungen in nur neun Monaten

In Spanien und damit auch für Immobilien auf Mallorca gilt zwar ein neues Gesetz gegen Hausbesetzungen, doch die Hausbesetzer auf Mallorca nutzen immer neue Tricks, den Express-Räumungen zu entgehen. Es gibt allerdings auch gute Nachrichten für Geschädigte. Der Ticker:

24.01.2022: Die Zahl der Hausbesetzungen hat sich auf den Balearen im vergangenen Jahr fast verdoppelt. 407 neue Hausbesetzungen wurden zwischen Januar und September 2021 auf Mallorca und den Nachbarinseln den Behörden bekannt, so das spanische Innenministerium. Das ist ein Anstieg von 73,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Jahr zuvor. In Spanien lag der Anstieg bei 18 Prozent, die Balearen sind somit Spitzenreiter bei diesem traurigen Trend. Insgesamt wurden 13.389 Hausbesetzungen in Spanien gezählt. Die Dunkelziffer dürfte höher sein, denn betroffene Hausbesitzer verzichten mitunter auf den langen Justizweg und heuern direkt kräftig gebaute Sozialarbeiter an, die die Hausbesetzer mit einfühlsamen Gesprächen dazu bewegen, die Immobilie wieder zu verlassen.

03.11.2021: Die Hausbesetzer werden immer dreister. In Palma versuchte ein Pärchen, eine Wohnung zu besetzen, während die Mieter gerade mit dem Umzug beschäftigt waren. Aufmerksame Nachbar riefen die Polizei.  Die Polizeibeamten erwischten die Hausbesetzer, die schon in die Wohnung eingedrungen waren. Sie logen, sie wollten doch nur beim Umzug helfen. Doch in der Wohnung waren die beiden minderjährige Kinder der Mieter, die die Wahrheit kannten – da klickten die Handschellen.

14. Juni 2021: Auf Mallorca und den Nachbarinsel sind im Corona-Jahr 2020 324 Fälle von Hausbesetzungen von der Polizei registriert worden, nachdem Eigentümer Anzeige erstattet hatten. Das ist ein Anstieg um knapp 14 Prozent. Die Kriminellen konzentrieren sich dabei offenbar auf leerstehende Bank-Immobilien. Der Grund: Die Links-Regierung sieht das Eigentum von Banken als weniger schützenswert an und hat sie von der Möglichkeit einer Express-Räumung ausgenommen.

15. September 2020: Die spanische Generalstaatsanwaltschaft hat einen Erlass verfügt, mit dem eine schnelle Räumung einer besetzten Immobilien mit den Mitteln der Strafrechts möglich werden soll. Es dreht sich dabei um den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs („allanamiento“). Er ist dann gegeben, wenn es sich bei einer besetzten Immobilien um den Erst- oder Zweitwohnsitz des Eigentümers oder dessen Mieter handelt. Eine etwa zum Verkauf leerstehende Immobilie fällt nicht darunter.

Die Strafanzeige ist, wie hier bereits ausgeführt, neben zivilrechtliche Maßnahmen daher sehr empfehlenswert. Sofern der Eigentümer die erforderlichen Nachweise erbringt (Grundbuchauszug mit elektronischer Signatur) und ausdrücklich die Räumung verlangt, ist die von der Polizei informierte Staatsanwaltschaft verpflichtet, unverzüglich eine richterliche Räumungsverfügung zu beantragen. Das Gericht kann auch in Abwesenheit der Hausbesetzer über die Räumung entscheiden, etwa weil die Hausbesetzer gar nicht namentlich benannt werden können.

Vor allem die nicht mehr zwingend notwendige Identifizierung der Hausbesetzer sehen Anwälte gegenüber der zivilrechtlichen Räumung als einen wesentlichen Vorteil. Neu ist außerdem: Die Polizei ist nun befugt, eine Wohnung ohne richterliche Verfügung zu räumen, sofern die Hausbesetzer auf frischer Tat erwischt werden („caso flagrante“), etwa wenn sie gerade gewaltsam in die Immobilie eindringen oder oder ein Wachdienst Alarm schlägt, weil jemand unbefugt die Immobilie betreten hat. Einen ähnlichen Vorstoß hatte Juni 2019 bereits die Balearen-Oberstaatsanwaltschaft unternommen, allerdings zeigte sich in den Folgemonaten, dass die Hausbesetzungen weitergingen.

Wegen Corona: Sorge um Hausbesetzung von verwaisen Immobilien

29.04.2020: Droht als Folge der Corona-Krise eine Welle von Hausbesetzungen auf Mallorca? Diese Sorge geht bei deutschen Hausbesitzern um, wie auch ein Branchen-Webinar zu Corona und den Folgen für den Immobilienmarkt zeigte. Der Grund für die Sorge ist nahe liegend: Hunderte, vielleicht Tausende Ferienimmobilien sind derzeit verwaist, weil die ausländischen Eigentümer nicht nach Mallorca kommen dürfen (es sei denn, sie haben einen ersten Wohnsitz auf Mallorca) und Feriengäste natürlich auch nicht. Niemand weiß, wie lange das noch dauert. Vor allem wer eine abgelegene Finca auf Mallorca gekauft hat, macht sich jetzt Sorgen.

Dass in den 7 Wochen der totalen Ausgangssperre keine neuen Hausbesetzungen von Immobilien Mallorca bekannt wurden, ist naheliegend. Einbrecher sind nicht so dämlich, unterwegs zu sein, wenn außer Polizei niemand auf der Straße ist, weil alle zu Hause sind und vor langer Weile die Blumentöpfe beim Nachbarn zählen. Mit der Lockerung der Ausgangssperre wegen Corona im Mai 2020 könnte das Risiko einer Hausbesetzung auf Mallorca aber steigen. Alarmanlagen, regelmäßige Kontrollbesuche von Freunden oder vom Verwalter, die Bitte an Nachbarn, besonders aufmerksam zu sein, können sicher nicht schaden. Nachtrag: Laut einer Umfrage vom Immobilienportal Idealista bei Anwälten im Juli 2020 ist die Zahl der Hausbesetzungen im Sommer deutlich gestiegen. Häufig stecken mafiöse Organisationen dahinter, so das Portal.

17.11.2019: Wer besonders günstig eine Wohnung auf Mallorca kaufen will oder auch ein <a „Haus kaufen Mallorca“ href=“https://immolistmallorca.com/haus-kaufen-mallorca/“>Haus auf Mallorca, hat eine neue Option. Banken sind nun auf Mallorca dazu übergegangen, Immobilien mit Hausbesetzern mit deutlichem Rabatt anzubieten – bis zu 40 Prozent günstige. Viele besetzte Immobilien gehören Banken, einige davon sind Neubauten auf Mallorca. Ein Immobilienmakler hat sich sogar darauf spezialisiert, besetzte Immobilien auf Mallorca günstig anzubieten. Das berichtet am 17. 11. die Zeitung Diario de Mallorca. Angebote dieser Art gebe es vor allem in Palma de Mallorca sowie in den Gemeinden Inca, Manacor, Bunyola, Calvià oder Sa Pobla. Es werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die jeweilige Wohnung besetzt seien. Der lokale Maklerverband meint, dass der Verkauf inklusive „Okupas“ legal sei, wenn dies klar genannt werde.

Oberstaatsanwalt: Polizei soll sofort bei Hausbesetzungen handeln

10.06.2019: Der Balearen-Oberstaatsanwalt Bartomeu Barceló hat eine Anweisung an die Nationalpolizei, die Guardia Civil und die gesamte lokale Polizei geschickt und den Polizisten grünes Licht für Festnahme von Hausbesetzern in schwerwiegenden Fällen zu geben: Die Sicherheitskräfte sollten demnach direkt und sofort handeln, ohne dass gerichtliche Maßnahmen beantragt werden müssen, berichtet die Zeitung Ultima Hora. Als schwerwiegende Fälle gelten, wenn es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz, eine öffentlich zugängliche Einrichtung oder ein Büro handelt. Barceló rechtfertigt den Erlaß mit „dem gravierenden sozialen und rechtlichen Problem, das sich abzeichnet.“

Immobilien-Experte Andreas Kunze rät: Opfer von Hausbesetzungen sollten neben zivilrechtlichen Maßnahmen immer auch strafrechtliche Maßnahmen einleiten, also sofort Straf-Anzeige erstatten.

Neue Tricks der Hausbesetzer auf Mallorca

26.04.2019: Zur Qual werden jene kriminellen Okupas, die ihre Nachbarschaft terrorisieren, Strom illegal anzapfen, lärmen und teilweise dem Drogenhandel nachgehen. Seit Juli 2018 soll ein neues Gesetz die Express-Räumung erleichtern, und zwar in fünf Tagen. Die ersten Erfahrungen dazu sind aus Sicht der Immobilieneigentümer aber ernüchternd, berichtet ebenfalls Diario de Mallorca.

Allein im vergangenen Jahr wollten fast 80 Immobilieneigentümer auf Mallorca das neue Gesetz nutzen, um Hausbesetzer loszuwerden. Aber das klappte nicht immer. Denn die Hausbesetzer legen gefälschte Mietverträge vor und behaupten, sie seien rechtmäßige Mieter. Das Gegenteil muss erst mal bewiesen werden – und das kann dauern. Ein Rechtsanwalt Mallorca berichtet von zwei Häusern in Calvia:

Da es sich bei den Eigentümern um Privatpersonen handelt, haben wir Klagen eingereicht, um die Räumung zu erhalten, aber die Personen, die sich in den Häusern aufhielten, behinderten den Prozess, indem sie die Immobilien an andere Besetzer weitergaben. Als die Gerichtsvollzieher die Wohnungen aufsuchten, trafen sie auf neue Hausbesetzer, die behaupteten, diese Häuser gemietet zu haben.

Räumung schnell – aber das Gerichtsverfahren dauert

Einige Hausbesetzer nutzen die fünftägige Klagefrist, um zu versuchen, ihren rechtmäßigen Aufenthalt in den Häusern zu rechtfertigen. Die Falschheit dieser Titel wird schließlich bewiesen, aber das alles verlangsamt die gerichtliche Reaktion auf die Besetzungen. Ein weiterer Faktor, der das Tempo der Räumung behindert, ist die enorme Überlastung, unter der einige Gerichte erster Instanz der Balearen leiden. „Die Räumung ist an sich schnell, aber man kann vier oder fünf Monate damit verbringen, dass sie erfolgreich durchgeführt wird, je nachdem, welches Gericht in erster Instanz über die Klage entscheidet“, sagt ein Anwalt.

Statistiken zeigen, dass 78 Anträge auf eine Schnell-Räumung vorgelegt wurden. Bis Ende des Jahres waren nur 20 Hausbesetzer vertrieben worden, was eine Vorstellung davon vermittelt, wie schwierig es ist, die Hausbesetzer Mallorca wirklich loszuwerden.

Die konservative PP hat versprochen, die Räumungen von Hausbesetzern zu beschleunigen. Allerdings hat bei den landesweiten Wahlen die PP viele Stimmen verloren, Spanien wird von einer sozialistisch-ultralinken Koalition regiert – wirkungsvolle Maßnahmen gegen Hausbesetzer sind von ihnen kaum zu erwarten. Das selbe gilt für die Balearen, wo eine links-grüne Regierung nach den Wahlen Ende Mai 2019 fortgeführt wird.

25. August 2020 / Keine Kommentare

Neubau Mallorca: Als Auslandsimmobilie steuerlich absetzbar

Wer einen Neubau auf Mallorca kauft, kann die Immobilie in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen und einen hohen Steuervorteil erzielen. „Möglich ist dies dank eines Gesetzes von 2019, mit dem eigentlich der Neubau von Mietwohnungen in Deutschland gefördert werden soll, wovon aber auch alle Erwerber von Neubau-Wohnungen in EU-Staaten profitieren können“, sagt der Finanz-und Immobilienexperte Andreas Kunze. Lesen Sie hier die Voraussetzungen, wie Sie die neue Mallorca-Immobilie zum Steuersparobjekt machen.

Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland

Der Europäische Gerichtshof hatte bereits 2009 entschieden, dass deutsche Finanzämter die in Deutschland üblichen Abschreibungen (“AfA”) auch bei vermieteten Immobilien im EU-Ausland anerkennen müssen (EuGH 15.10.09, C-35/08). “AfA” steht für Absetzung für Abnutzung. Der deutsche Fiskus unterstellt, dass ein Gebäude (nicht das Grundstück) jedes Jahr etwas an Wert verliert und letztlich vollkommen wertlos wird – auch wenn der Marktpreis immer weiter steigen sollte.

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach und nach vollständig von der Steuer absetzen. Für Neubauten lassen sich 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Betragen diese nach Abzug des Grundstückspreises z.B. 300.000 Euro, so können Jahr für Jahr 6.000 Euro von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Seit 2019 auch Sonderabschreibung für Auslandsimmobilien möglich

2019 kam eine üppige Sonderabschreibung hinzu. Damit will die Bundesregierung den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland fördern – wegen des EU-Rechts war es aber gar nicht anders möglich, als dies auch für neue Immobilien in anderen EU-Ländern zu ermöglichen, also eben auch Spanien und damit Mallorca. Der deutsche Gesetzgeber hat es sogar gleich im ersten Satz des neuen § 7b Einkommensteuergesetz (“Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau”) geschrieben, dass er für neue Wohnungen gilt, “die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind” – also auch in Spanien, auch auf Mallorca.

So steht es im Gesetz: Es werden Neubauten in allen EU-Ländern gefördert, also auch Neubauten auf Mallorca.
So steht es im Gesetz: Es werden Neubauten in allen EU-Ländern gefördert, also auch Neubauten auf Mallorca.

Voraussetzungen für die Förderung von Neubauten auf Mallorca

Wer eine Neubau-Wohnung kauft und mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, kann neben der regulären Abschreibung weitere fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend machen. Die weiteren Voraussetzungen lauten:

  • Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Für einige aktuell auf Mallorca fertig gestellte Neubauten dürfte der Bauantrag vor dem 31. August 2018 gestellt worden sein.
  • die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Damit fallen ein großer Teil der typischen Neubau-Wohnungen auf Mallorca raus, selbst wenn der Grundstücksanteil rausgerechnet wird.
  • Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung können maximal 2.000 Euro je Quadratmeter sein. Angenommen, man findet tatsächlich eine Neubau-Wohnung auf Mallorca mit 100 Quadrametern für 2.950 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten, dann können leider nicht fünf Prozent von 295.000 Euro geltend gemacht werden, sondern nur 5 Prozent von maximal 200.000 (100 x 2.000 Euro). Was dann aber immerhin noch 10.000 Euro wären.

Wer all diese Hürden genommen hat, muss nur noch die Neubau-Wohnung auf Mallorca tatsächlich für mindestens 10 Jahre als Langzeitmiete vermieten, wobei die auf Mallorca häufige Ferienvermietung ausscheidet. Der neue § 7b sagt klipp und klar “Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.” Die Mieteinnahmen aus dem Neubau auf Mallorca sind dann einerseits nach spanischem Recht in Spanien zu erklären, andererseits in Deutschland nach deutschem Recht mit den genannten Abschreibungsvorteilen. Die in Spanien fällige Steuer würde in Deutschland angerechnet.

18. August 2020

Engel und Völkers Mallorca: Immobilienmakler im Portrait

Engel & Völkers ist seit 1990 auf Mallorca als Franchise-Immobilienmakler tätig. Franchise bedeutet: Engel und Völkers Mallorca ist nicht ein einzelnes Unternehmen, sondern eine Vielzahl selbstständiger Makler-Unternehmen, die als Lizenznehmer unter der gleichen Marke mit dem markanten E&V auftreten und auf der gleichen Website Immobilien Mallorca anbieten. Deshalb steht unter den Angeboten je nach Lage der Immobilie mal zum Beispiel als Firma:

  • D‘ Alt Murada Re SL (Engel & Völkers Palma Centre)
  • EV MALLORCA PROPERTY SL 8 (Engel & Völkers Mallorca Central)
  • Engel Mallorca Invest, S.L. (Engel & Völkers Mallorca Southwest – Andratx)

Engel und Völkers Mallorca hat weit über 2.000 Immobilien Mallorca im Online-Angebot und deckt mit fast 20 Filialen (Shops) praktisch alle Regionen ab. Neben den typischen Hotspots wie Immobilien Port Andratx sind auch beliebte Orte wie Palma,  Paguera oder Cala Ratjada zu finden.  Einige Immobilien sind zur Langzeitmiete, die meisten zum Kauf. Angeboten werden fast nur Luxusimmobilien, unter 500.000 Euro gibt es auf der Website meist nur eine Handvoll Immobilen, zumeist Wohnungen sowie einige Häuser zum Kauf.  Neben der Haupt-Website von E&V  gibt es auch Websites einzelner Lizenznehmer, etwa https://mallorcasouthwest.com/.

Die Filialen von Engel und Völkers auf Mallorca:

Engel und Völkers Filialen Mallorca

Quelle(Screenshot: https://mallorcasouthwest.com/de/

Seit 2010 verfünffachte der Franchise-Makler seinen zusammengerechneten Umsatz und erreichte mit dem Verkauf von Immobilien zeitweise über eine halbe Milliarde Euro. Bei dieser Berechnung werden die Verkaufspreise der vermittelten Immobilien als Umsatz gewertet. Die Provision des Makler daran beträgt etwa fünf Prozent, so dass etwa 25 Millionen Euro/ Jahr als Einnahmen erzielt wurden. Der Marktanteil am Immobiliengeschäft mit ausländischen Kunden beträgt nach eigenen Angaben etwa 30 Prozent. Deutsche Käufer (60 Prozent) sind dabei die wichtigsten, gefolgt von Klientel aus Spanien (12 Prozent), Großbritannien (10 Prozent), Schweiz (5 Prozent) und Skandinavien (4 Prozent).

Engel und Völkers Mallorca macht immer wieder auf sich aufmerksam mit Prominenten als Kundschaft, so etwa beim Verkauf der Mallorca-Villa von Guido Kretschmer oder der Finca von Michael Douglas. Allerdings ist es auf Mallorca üblich, dass Immobilien von einer Vielzahl von Maklern angeboten werden, so dass nicht daraus gefolgert werden kann, dass die Immobilien exklusiv von E&V angeboten wurden. Als erster großer Immobilienmakler eröffnete einer der Lizenznehmer von Engel und Völkers Mallorca 2016 ein Büro an der Playa de Palma, da die Region als aussichtsreich eingestuft wurde.

Nachrichten zu Engel und Völkers Mallorca

29.09.2021: Chr istian Völkers, Gründer des Franchise-Immobilienmaklers Engel & Völkers, ist offenbar genervt davon, dass der Wiederaufbau seiner Finca Son Coll bei Port des Canonge (Tramuntana-Gebirge) nur langsam vorangeht. Die Finca war bei einem Sturm 2020 schwer beschädigt worden. Wörtlich sagte er in einem Interview laut „Mallorca Zeitung“:  „Man muss sich schon immer wieder neu motivieren, wenn man vor Ort die mangelnden Baufortschritte sieht und weiß, dass der Wiederaufbau noch länger dauert.“ Es seien 30.000 Baume verloren gegangen, allein die Aufforstung des 50 Hektar gr0ßen Tals koste etwa zwei Millionen Euro. Es klingt, als sei er sauer auf die mallorquinischen Behörden. Christian Völkers laut „Mallorca Zeitung“: „Für die Wiederaufforstung muss das Gebiet eingezäunt werden, damit die Wildziegen die jungen Bäumen nicht zerstören. Aber dafür braucht es eine Genehmigung, die Monate, ja Jahre dauern kann.“ Das Haus verschlinge weitere Millionen. Es seien nur die 500 Jahren alten Außenmauern stehen geblieben.

09.08.2021: Der Franchise-Immobilienmakler Engel & Völkers und damit Engel & Völkers Mallorca gehört künftig mehrheitlich dem Finanzinvestor Permira.  Die  Familie Völkers behält nach dem Verkauf nur noch knapp 40 Prozent der Anteile, erklärten die Unternehmen in einer gemeinsamen Mitteilung; Gründer Christian Völkers werde Vorsitzender des Beirats. Laut FAZ ist das Unternehmen Engel & Vökers etwa 700 Millionen Euro wert, der Anteil von Permira wäre dann gut 400 Millionen Euro wert.

03.05.2021: Engel & Völkers berichtet für Mallorca von einem Gesamtumsatz in Höhe von 410 Millionen Euro im vergangenen Jahr, somit einem Minus von 12,8 Prozent. Der Durchschnittspreis der von Engel & Völkers vermittelten Immobilien habe sich aber von 1,5 auf 1,6 Millionen Euro erhöt. „Dieser Preisanstieg belegt die Stärke Mallorcas als Standort für Premium-Immobilien und sicheren Hafen für Privatkäufer und Investoren“, so Balearen-Geschäftsführer Florian Hofer in Portals Nous.

26.04.2021: Thomas Völkers, Bruder von Christian Völkers und Teilhaber bei Engel & Völkers, will in der Gemeinden Campos ein luxuriöses Landhotel bauen , und zwar auf der Son Ginard. Das Landhotel soll 15 Zimmer mit mit 30 Betten haben, berichtet die Mallorca Zeitung mit Berufung auf Angaben von Engel & Völkers.

26.01.2021: Engel & Völkers berichtet von einem Gesamtumsatz von 460 Millionen Euro im Jahr 2020. Gemeint ist wohl der Gesamtumsatz aller Baleareninseln (auch Ibiza usw.) Der Vorjahreswert wird mit 517 Millionen Euro angegeben. Das  Minus beträgt demnach 11 Prozent im Vergleich zum  Vorjahr.  Der Rückgang des Transaktionsvolumens sei im Wesentlichen auf die Reisebeschränkungen zurückzuführen, die mit den Lockdown-Phasen im Frühjahr und Winter einhergegangen sind.  Über das Gesamtjahr 2020 habe sich der durchschnittliche Verkaufspreis von Engel & Völkers für Wohnimmobilien auf Mallorca bei 1,5 Millionen stabilisiert.

13.11.2020: Engel & Völkers Mallorca vermarktet mehr Gewerbeimmobilien. Bereits im 1. Quartal wurde ein „Team E&V Commercial Mallorca“ dafür gegründet. „Es gibt ein großes Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern in Palma und im Südwesten der Insel sowie an Hotels und Apartmentanlagen in guten Lagen“, sagte Jana Fodor, Director Commercial Real Estate & Finance, so ein Bericht des Immobilien-Magazin. „Viele Residential-Kunden haben bereits die Attraktivität des Investmentstandort Mallorca erkannt und schon in diverse Immobilien auf der Insel investiert“, sagte demnach zudem Rene van Moock, Manager Commercial Real Estate.

16.09.2020: Engels & Völkers Mallorca berichtet von einem guten ersten Halbjahr bei Immobilienverkäufen. Zwischen Januar und Juli diesen Jahres soll das Transaktionsvolumen bei 217 Millionen Euro gelegen haben, ein Viertel davon sei im Juli erwirtschaftet worden. Das müssten dann über 50 Millionen Euro gewesen sein. Die typischen Kunden von Engels & Völkers Mallorca seien Deutsche, Österreicher und Schweizer, Briten und Franzosen. Das Interesse von Skandinaviern und Amerikanern hat den Angaben nach zugenommen. Der Immobilienmarkt Mallorca insgesamt ist im Juli allerdings eingebrochen: Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahres-Juli betrug 43 Prozent. Das war der zweithöchste Rückgang in Spanien nach den Kanaren, so das Nationale Statistikamt.

01.09.2020: Christan Völkers, Gründer von Engel und Völkers, gehört zu den Geschädigten eines schweren Sturms auf Mallorca. Seine Finca Son Coll bei Port des Canonge (Tramuntana-Gebirge) wurde schwer getroffen, ein Teil der Fassade des Hauptgebäudes zerstört. Die Mallorca Zeitung zitiert eine Sprecherin des Maklers, wonach die Finca wieder genau so aufbaut werden soll, wie sie vorher war. Die Finca Son Coll ist der High-Society durch den Polo Cup Engel & Völkers sowie durch glamouröse Sommerpartys bekannt.

25.08.2020: Engel & Völkers Mallorca berichtet laut einer Pressemitteilung von einer „sehr hohen Nachfrage nach Luxusimmobilien“ auf dem Immobilienmarkt Mallorca: „Unser Transaktionsvolumen auf Mallorca ist im Juli 2020 um 75 Prozent gegenüber dem gleichen Monat im Vorjahr gewachsen – auf 49 Millionen Euro“, wird Florian Hofer zitiert, Geschäftsführer von Engel & Völkers auf den Balearen. „Viele unserer Kunden warten ungeduldig darauf, die von ihnen favorisierte Immobilie zu besichtigen und treffen dann sehr schnell ihre Entscheidung für einen Vertragsabschluss.“

Die genannten Zahlen müssen aber in die Corona-Verwerfungen eingeordnet werden. Denn Mallorca war von Mitte März bis Ende Juni 2020 praktisch geschlossen. Immobilieninteressenten, noch nicht mal Immobilienbesitzer ohne Erstwohnsitz durften nach Mallorca kommen. Dass es zu einem starken Anstieg des Transaktionsvolumen bei Engel und Völkers Mallorca im Juli kam (im Vergleich zum Vorjahres-Juli) könnte somit damit zusammenhängen, dass es Nachholeffekte der Vormonate waren.

19.02.2020: Engel & Völkers Mallorca berichtet von einem Gesamtumsatz von 470 Millionen Euro, nach einem bereits im Vorjahr geschrumpften Gesamtumsatz von 490 Millionen Euro. Das ist ein Minus von 4 Prozent.

25.02.2019: Nach Eigenangaben des großen Mallorca-Makler ging 2018 das Volumen seiner verkauften Objekte auf Mallorca von knapp 570 Millionen Euro auf rund 490 Millionen Euro zurück – ein Minus von 14 Prozent. Das obwohl die Immobilienpreise auf Mallorca 2018 weiter gestiegen sind.

Es heißt, der stetige Nachfrageüberhang in vielen Regionen habe zu einer Verknappung des Angebots geführt.  Laut Engel & Völkers sank der Anteil der ausländischen Käufer, der Anteil von Residenten, also Spaniern und Ausländern mit steuerlichem Wohnsitz auf Mallorca, sei indes gestiegen. Insgesamt hat der Makler nach eigenen Angaben etwa 350 Immobilien vermittelt.

Quelle: Engel & Völkers Marktbericht Mallorca 2018

Beliebt auf der Insel sei vor allem der Südwesten sowie die Stadt Palma mit Son Vida, wo rund 60 Prozent der Käufer von Engel & Völkers Deutsche sind. Die Immobilienpreise in Palma seien in den vergangenen vier Jahren um rund 20 Prozent gestiegen, erklärte Hans Lenz, Managing Director für den Bereich Südwesten. Briten würden weiterhin viele Luxusimmobilien kaufen, das Thema Brexit mache sich bisher so gut wie nicht bemerkbar. Das ist für Marktkenner allerdings nicht überraschend, denn auf Grund der spanischen Regelungen zum „Goldenen Visum“ in Spanien, würde eine Immobilie im Wert von über 500.000 Euro einen Briten dazu berechtigen, auch nach dem Brexit auf Mallorca zu bleiben.

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