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30. Juni 2020 / Keine Kommentare

Immobilien Mallorca: Wie Corona den Immobilienmarkt ändert

Wie werden Immobilien Mallorca von der Corona-Krise getroffen werden, wohin steuert der Immobilienmarkt Mallorca bei Kauf und Langzeitmiete nach Corona?

Das war das Thema eines Branchen-Webinars mit Immobilienmaklern von Mallorca, veranstaltet vom Steuerberatungsunternehmen European Accounting auf Mallorca. Rund 500 Zuschauer waren bei der virtuellen Diskussionsrunde am 29.4. dabei und stellten interessante Fragen. Es moderierte die frühere ARD-Journalistin Sabine Christiansen, die eine Villa in Port Andratx besitzt und als großer Mallorca-Fan gilt. Die Teilnehmer-Liste:

Willi Plattes (Steuerberater), European Accounting
Andreas Dinges (Makler), Private Property Mallorca
Hans Lenz (Makler), Engel & Völkers, Maklerverband ABINI
Lutz Minkner (Makler), Minkner
Timo Weibel (Makler), Porta Mallorquina

UPDATE: Am 30. Juni gab es eine zweite Runde der Diskussion mit den gleichen Teilnehmern und dem gleichen Thema. >>Hier mehr Infos.

Makler: Immobilienpreise könnten wegen Corona sogar steigen

Um das Fazit vorwegzunehmen: Die Teilnehmer gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt Mallorca krisenfest ist. Das Interesse sei trotz Corona-Krise zum jetzigen Zeitpunkt sehr hoch, berichteten die Immobilienmakler. Sie hätten unverändert viele und gute Anfragen, vor allem für Fincas auf Mallorca, obwohl derzeit keine Besichtigungen möglich sind. Auch Neubauten auf Mallorca seien weiter gefragt. Makler Lutz Minkner verwies auf die Erfahrungen mit der Finanzkrise vor 10 Jahren: Die Kundschaft im Luxussegment sei weitgehend krisenresistent.

Es sei sogar denkbar, dass die Immobilienpreise wegen Corona steigen werden, hieß es in der Diskussionsrunde. Willi Plates begründet das mit der Erwartung, dass es wegen der gigantischen Hilfsmaßnahmen der Staaten und der damit verbundenen Geldvermehrung zu einer Inflation kommen werde. Bei einer Inflation würden Sachwerte noch mehr gefragt. Makler Hans Lenz verwies auf die große Immobilienknappheit auf Mallorca.

Wegen Corona: Eigentümer nehmen ihre Mallorca-Immobilien vom Markt

Derzeit verknappt sich das Angebot jedenfalls bei teuren Immobilien weiter, da laut den im Luxusimmobilien-Segment tätigen Immobilienmaklern einige Eigentümer ihre Immobilien vom Markt nehmen wollen. Die einen offenbar, weil sie derzeit gar nicht wüssten, was sie mit dem Bargeld anstellen sollten; die anderen weil sie von steigenden Immobilienpreisen ausgehen und mit einem späteren Verkauf mehr erzielen wollen, hieß es in der Diskussionsrunde.

Allerdings: Zwar dürfen Immobilienmakler ab 4. Mai wieder ihre Büros öffnen, es ist derzeit aber nicht absehbar, wann Ausländer wieder für Besichtigungen und Notartermine nach Mallorca kommen können. Zu unterscheiden ist zudem die internationale Immobiliennachfrage (etwa von Deutschen, Briten, Schweizern, Schweden) sowie die nationale von Menschen, die ihren Erstwohnsitz auf Mallorca haben, zumeist Spanier. Da viele wegen dem aktuellen Total-Aus für den Tourismus ihren Job verloren haben oder noch verlieren werden, sei es sehr wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern weiter sinkt (Die heimische Nachfrage nach Immobilien war schon vor der Corona-Krise rückläufig. Das zeigte sich einerseits an den sinkenden Transaktionszahlen sowie der sinkenden Hypothekenvergabe.)

Sorgen wegen Hausbesetzungen und Steuererhöhungen

Unter anderen wurde auf Grund von Zuschauerfragen noch diskutiert, ob als Folge der Corona-Krise die Gefahr von Hausbesetzungen steige und höhere Steuern für Immobilieneigentümer drohen, um die Staatsausgaben zu finanzieren. Sehen Sie hier selbst in der Aufzeichnung des Webinars, was die Makler dazu sagten.

Zwei Monate später: Neue Erkenntnisse über den Immobilienmarkt

In einem weiteren Webinar zum gleichen Thema berichtete die Runde von den Erfahrungen zwei Monate später. Fazit:
Im Luxussegment der Ferienimmobilie sei die Nachfrage weiter hoch, es werde ab Juli sicher wieder gekauft. Düster sehe es aber aus bei Gewerbeimmobilien. Viele Unternehmen könnten die Mieter nicht mehr zahlen. Einige Unternehmer seien recht verzweifelt; einige werden Schwierigkeiten haben, über den Winter zu gekommen. Kritisch über zwei Maßnahmen der rot-grünen Balearen-Regierung diskutiert:

1. Hotels können verkauft und dann in Wohnungen umgewandelt werden – aber nur in Sozialwohnungen. Für Bauträger ist das wegen der geringen Gewinnspanne uninteressant.
2. Im ländlichen Regionen dürfen als Folge eines Handstreich-Dekretes Wohnhäuser nur noch deutlich kleiner gebaut werden, auch wenn riesige Grundstückflächen vorhanden sind. Für Bauunternehmen fällt damit erheblich Umsatz weg.

14. Mai 2020

Mietimmobilien Mallorca: Alles über das reformierte Mietrecht

Angebote für Mietimmobilien Mallorca waren unter deutschen Auswanderern schon immer sehr gefragt, denn wer neu auf die Insel kommt, will meist erst mal mieten anstatt eine Mallorca-Immobilie gleich zu kaufen. Auch wer eine Ferienimmobilie erwerben möchte, sollte zunächst eine Langzeitmiete ins Auge fassen. Mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus lässt sich ganz ohne Druck feststellen, wo es einem auf Mallorca wirklich gefällt.

Der spanische Mietvertag

Mieten für lau gibt es leider nicht, mieten nach LAU in Spanien aber schon. LAU steht für “Ley de Arrendamientos Urbanos”. Das ist das spanische Mietgesetz. Es wird dort unter anderem geregelt der Mietvertrag für einen Mieter mit ständigem Wohnsitz sowie der Saisonmietvertrag, der von Bedeutung für Deutsche ist, die nur für einige Monaten auf Mallorca leben wollen (etwa wegen eines Jobs im Sommer).

Das LAU wurde zu Jahresbeginn 2019 erheblich geändert; die Rechte der Mieter wurden dabei verbessert. Gehen wir die wichtigsten Regelungen der Reihe nach durch.

Dauer des Vertrages über Langzeitmiete

Anders als in Deutschland ist der Wohnraum-Mietvertrag nach LAU (Contrato de arrendamiento de vivienda) generell zeitlich befristet, und zwar auf ein Jahr. Der Mieter hat das einseitige Recht, die Langzeitmiete zu verlängern, und zwar auf bis zu fünf Jahre (vor 2019: drei Jahre). Bei einem gewerblichen Vermieter sind es sogar sieben Jahre. Nach Ablauf der Verlängerungsrechts kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mietvertag beendet ist und der Mieter ausziehen muss oder einen neuen Mietvertrag mit dem alten Mieter abschließen. Alle Vertragskonditionen stehen dann zur Disposition: Die Miete kann zum Beispiel deutlich angehoben werden.

Die Miethöhe auf Mallorca

Es kann jeder beliebige Preis gefordert werden. Anders als in Deutschland gibt es keine Mietpreisbremse oder ein Wucherverbot. Gerade auf Mallorca sind die Mieten derzeit sehr hoch, insbesondere in Inselhauptstadt Palma. Unter 15 Euro/ Quadratmeter ist kaum etwas zu bekommen. Allerdings enthalten die Mieten bereits meist die allgemeinen Umlagen wie das “Hausgeld” oder laufende Steuern. Praktisch alle Nebenkosten kann der Vermieter umlegen, ohne darüber gesondert abrechnen zu müssen. Als Nebenkosten kommen hinzu: der persönliche Strom- und Wasserverbrauch sowie Müllgebühren.

Mieterhöhungen nach spanischem Mietrecht

Eine außerordentliche Mieterhöhungen ist nach spanischem Mietrecht während der Dauer des Vertrages oder dessen Verlängerung so gut wie unmöglich. Anders als in Deutschland gibt es kein Recht des Vermieters, die Miete mit Verweis auf einen Mietspiegel zu erhöhen oder wegen Modernisierung mehr Geld zu verlangen. Zulässig ist es aber, wie in Deutschland, die Miete an einen Index zu koppeln und so die Miete parallel zur Inflation ein Mal jährlich zu erhöhen. Als Index wird normalerweise der “Indice de Precios de Consumo” (IPC) gewählt, er ist auf der Website des Nationalen Instituts für Statistik (INE) zu finden. Es kann auch ein fester Prozentwert pro Jahr vereinbart werden, um den Miete steigen wird.

Die Kaution und andere Mietsicherheiten nach LAU

Mit der Neuregelungen 2019 wurden bei Langzeitmieten die zulässigen Mietsicherheiten begrenzt: Erlaubt ist aktuell nur eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten. Die Kaution muss nicht verzinst werden, aber laut Gesetz bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden (Mallorca: Wohnungsamt IBAVI). Das tut auf Mallorca praktisch kein Vermieter.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution innerhalb von einem Monat zurückzuzahlen, wenn keine Schäden an der Immobilie zu beklagen sind. Für die Zeit darüber hinaus hat der Mieter Anspruch auf Zinsen. Das “Abwohnen” der Kaution ist auch auf Mallorca eine weit verbreitete Praxis: die letzte Miete wird einfach nicht mehr gezahlt. Wie in Deutschland ist das aber riskant, denn der Vermieter kann seinen Anspruch auf die Mietzahlung einklagen.

Die Kündigung eines Langzeitmietvertrages

Zu unterscheiden ist die ordentliche und die außerordentliche Kündigung

Ordentliche Kündigung

Nach Ablauf einer Mindestdauer von 6 Monaten ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Dabei hat der Mieter eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu einzuhalten. Aber aufgepasst: Der Mietvertrag kann die Regelung enthalten, dass im Falle einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Maximaldauer von fünf Jahren der Mieter eine Vertragsstrafe zu entrichten hat. Laut Gesetz ist für jedes noch ausstehende Jahr eine Monatsmiete als Vertragsstrafe zulässig.

Der Vermieter hat ein Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) besteht, die Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von mindestens zwei Monaten ausgesprochen wird. Das Mietverhältnis muss zu diesem Zeitpunkt mindestens ein Jahr bestanden haben.

Außerordentliche Kündigung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Vertrag über Langzeitmiete unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich, also fristlos kündigen.
Ein Mieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn..

dringliche Reparaturen nicht erledigt werden
eine ungestörte Wohnungsnutzung nicht möglich ist

Ein Vermieter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn…

die Miete oder die Kaution nicht gezahlt wird
die Immobilien vorsätzlich beschädigt oder unerlaubt umgebaut wird
belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten zu verzeichnen sind
nicht genehmigte Untervermietung nachgewiesen wird
die Immobilie nicht mehr als ständiger Wohnsitz dient

Mietimmobilien Mallorca: Wenn die Wohnung Mängel hat

Kleinreparaturen sind vom Mieter zu erledigen. Bemerkt der Mieter einen erheblichen Mangel an der Immobilie, etwa feuchte Wände, so muss er wie in Deutschland den Vermieter informieren und eine Mängelbeseitigung fordern. Es besteht aber kein Mietminderungsanspruch, wie man es von deutschen Mietverträgen kennt. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, muss der Mieter ihn verklagen, etwas zu tun. Das kann dauern.

Wichtige Ausnahme: Bei einer akuten Gefahr etwa für die Gesundheit, ist der Mieter berechtigt, sofern der Vermieter erfolglos aufgefordert wurde, den Mangel selber zu beseitigen oder von Handwerkern beseitigen zu lassen. Die Kosten muss der Vermieter erstatten. Tut er das nicht, hilft erneut nur der Gang zum Gericht.

Für den Auszug kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Wohnung oder Haus frisch gestrichen übergeben wird.

Häufige Fragen zur Langzeitmiete auf Mallorca

Wer bezahlt den Makler, was kostet der Makler?

Dass generell Vermieter den Makler bezahlen müssen, wenn sie ihn beauftragt haben, ist eine deutsche Regelung, die es so in Spanien nicht gibt. Üblicherweise muss der Mieter 1,5 Monatsmieten Kaution zzgl. Mehrwertsteuer (21%) an den Immobilienmakler zahlen. Mitunter wird zusätzlich noch beim Vermieter kassiert. Neu ist seit 2019, dass gewerbliche Vermieter wie in Deutschland den Makler bezahlen müssen. Ist der Vermieter als z.B. eine SL (spanische GmbH), hat ist die Makler-Courtage vom Vermieter zu zahlen.

Welche Klauseln sind verboten?

Einige gesetzlichen Vorschriften nach LAU sind unabdingbar, es ist also verboten sie zu streichen oder zu verändern. Dazu zählt unter anderem: das Verlängerungsrecht des Mieters; die Erhaltungspflicht des Vermieters, eine Vorauszahlung zu verlangen, die mehr als eine Jahresmiete ausmacht.

Darf der Vermieter bar kassieren?

Es ist auf Mallorca üblich, dass der Vermieter ein Mal im Monat vorbeikommt und die Miete bar mitnehmen möchte. Oft kassiert er zugleich noch die Rechnung für Strom und Wasser, denn dieser Vermietertyp belässt gerne die Anmeldung beim Versorger auf seinen Namen. Der Grund ist klar: Die Miete wird beim Finanzamt nicht angegeben. Der Mieter sollte darüber nicht groß diskutieren, aber darauf achten, eine vollständige Quittung zu haben (Adresse, Bezeichnung Miete, Monat, Unterschrift) und diese gut zu aufzubewahren.

Kann dass Mobiliar weg?

Auf Mallorca sind Langzeitmietobjekte meist möbliert. Die Möbel wirken meist so, als seien sie vom Sperrmüll aufgelesen. Sie dort gleich wieder hinzutragen, ist ein nahe liegender Gedanke von deutschen Mietern. Die Mietverträge verbieten das aber normalerweise, auch wenn der Mieter später bessere Möbel zurücklassen würde. Bestenfalls kommt in Betracht, den Müll einzulagern. Die Kosten für ein “Self-Storage” in einem Lagerhaus (50 bis 150 Euro/ Monat) übersteigen schon nach einem Monat den Wert des Mallorcca-Mobiliars.

Ist auch ein Mietvertrag auf Deutsch gültig?

Ja, im Prinzip kann auf Mallorca sogar ein Mietvertrag nach deutschem Recht geschlossen werden und ein deutscher Gerichtsstand vereinbart werden. Dieser ist im Verhältnis Mieter – Vermieter verbindlich. Allerdings sind zwei Probleme denkbar:

Um sich bei der Gemeinde anmelden zu können, muss ein Mietvertrag vorgelegt werden. Einen rein deutschen Mietvertrag werden die Beamten vermutlich nicht akzeptieren.
Kommt es zum Streit, bei dem spanische Behörden benötigt werden, etwa wegen einer Zwangsräumung, würde der deutsche Mietvertrag ignoriert. Vermutlich würde ein Mietvertag nach LAU unterstellt. Ein spanischer Mietvertrag kann auch formlos geschlossen werden.

Was gilt beim Saisonmietvertrag?

Um einen Saisonmietvertrag handelt es sich, wenn der Mieter befristet für einige Monate mietet, seinen Erstwohnsitz woanders beibehält und der Grund der Befristung im Mietvertrag genannt wird ist (z.B. befristeter Arbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses). Der Gesetzgeber sieht beim Saisonsmietvertrag kein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters.

Es bestehen deshalb große Freiheiten bei der Vertragsgestaltung, etwa im Hinblick auf Kündigungsfristen und Mietzahlung.

Achtung: In der jüngsten Zeit häufen sich auf Mallorca die Fälle von Mietbetrug. Es werden zum Beispiel Kautionen kassiert für Immobilien, die dem angeblichen Vermieter gar nicht gehören. Sie sollten in keinem Fall Geld überweisen oder übergeben, wenn Zweifel daran bestehen, dass Sie es wirklich mit dem Eigentümer zu tun haben. Per Anfrage beim Grundbuchamt lässt sich klären, wem eine Immobilie gehört.

1. Januar 2020

Luxusmakler Mallorca gründen ABINI: Das fordern die Immobilienmakler

Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Finca auf Mallorca kaufen will, tut das meist mit einem Makler. Die links-grüne Balearen-Regierung will nun die Branche der Immobilienmakler auf Mallorca und den anderen Balearen-Inseln regulieren. Das hat zu einer ersten Konsequenz geführt: 14 große Makler aus dem Immobilien-Luxussegment haben auf Mallorca die Gründung eines eigenen Maklerverbandes für Immobilien Mallorca für beschlossen, darunter Engel & Völkers, Minkner, Porta Mallorquina, First Mallorca, Sothebys’s Mallorca oder Balear House.

Über die Ziele des neues Maklerverbandes ABINI (Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional) hat Hans Lenz, Managing Director bei Engel & Völkers Mallorca Southwest, Initiator und Präsident der Vereinigung, mit dem Immobilienmarkt-Experten Andreas Kunze gesprochen.

Was finden Sie gut an der geplanten Makler-Regulierung?

Als der Folge der geplanten Regulierung sind erstmals alle großen international tätigen Makler an einem Tisch zusammengekommen. Das allein ist schon mal positiv. Viele der geplanten Maßnahmen der Regierung sind es auch, etwa die Pflicht zu einer Versicherung, die für Beratungsfehler aufkommt; die Pflicht zu einer Büroadresse, das Register für alle hier tätigen Makler sowie eine Prüfung der Fachkunde. Das wird von den Gründungsmitgliedern voll und ganz unterstützt.

Was sehen Sie kritisch an der geplanten Regulierung?

Es sind noch keine Details bekannt. Deshalb ist es zu früh dafür, dazu Aussagen zu treffen. Es könnte aber durchaus Kritikpunkte geben, die wir dann als neuer Verband in der Gesetzgebungsphase ansprechen wollen, etwa wenn eine Prüfung für Makler nur in Katalan abgelegt werden könnte.

Welche Gefahren sehen Sie für deutsche Makler auf Mallorca?

Der schnelle Start in der Hoffnung auf das schnelle Geld wird unterbunden. Das ist gut so und entspricht Regelungen, die es sowohl auf dem spanischen Festland wie Katalonien als auch z.B. in Österreich oder Italien gibt. Für unsere Mitglieder als professionell organisierte Unternehmen bietet die Regulierung eher Chancen, da das Bild in der Öffentlichkeit nicht mehr von halbseidenen Handy-Maklern beeinträchtigt wird.

Warum sind deutsche Makler nicht einfach bei den bestehenden spanischen Verbänden?

Es gab bislang wenig Berühungspunkte, da die Arbeit sich erheblich unterscheidet. Das fängt schon bei den Regionen an. Viele deutsche und internationale Makler sind eher im Südwesten tätig, während die typisch national tätigen Makler in mit Palma Immobilien oder im Inselzentrum aktiv sind. Vor allem ist der Unterschied groß bei der Kundschaft: Die einen haben es überwiegend zu tun mit Nachfrage nach Zweitwohnsitzen, die anderen mit Nachfrage nach Erstwohnsitzen. Wir werden aber als neuer Verband einen guten Austausch mit den spanischen Verbänden anstreben, die unser Respekt haben. Viele unsere Mitglieder sind schon seit Jahrzehnten hier tätig und fest verwurzelt im mallorquinischen Alltag.

Wer kann ABINI angehören?

Die Statuten werden noch erstellt. Aber klar ist, dass zunächst alle Kriterien der künftigen Regulierung erfüllt sein müssen. In unsere Statuten werden wir voraussichtlich weitere Qualitätsmerkmale als Aufnahmevoraussetzung schaffen, etwa ein strenger Datenschutz und Maßnahmen gegen Geldwäsche.

Welche Aufgaben soll ABINI wahrnehmen?

In erster Linie soll unser neuer Verband eine Vertretung gegenüber der Regierung sein, darüber hinaus die Interessen der Mitglieder kommunizieren. Denkbar wäre, dass auch eigene Ausbildungsangebote hinzukommen. Aber das ist noch zu früh.

An welche Interessen denken Sie?

Unsere Mitglieder sind an einem langfristig gesundem Immobilienmarkt interessiert, was sich mit den Interessen von Immobilienbesitzern und auch denen der Regierung deckt. Wichtige Themen sind für uns die Perspektive des Immobilienmarktes auf Mallorca und den anderen Balearen-Inseln für die nächsten 10 bis 15 Jahre, etwa die beständig zunehmende Bevölkerung. Dazu gehört z.B., dass über die Freigabe von Bauland für mehr Neubauten auf Mallorca, optimierter Umgang mit den vorhandenen Ressourcen sowie die Dauer Baugenehmigungsverfahren gesprochen wird.

Wird die Regierung ABINI ernst nehmen und zuhören?

Das erste Feedback war sehr positiv. Direkt nach der Gründung haben wir den Kontakt mit der Regierung gesucht, und zwar mit dem Generaldirektor des Bauministeriums. Er hat uns unmittelbar geantwortet. Er hat sich, so seine Worte, über unsere Initiative sehr gefreut und uns herzlich willkommen geheißen. Ein erstes persönliches Treffen streben wir für den Jahresanfang 2020 an.

17. Oktober 2019

Immobilienmakler Mallorca: Das sollten Sie über Makler wissen

Den richtigen Immobilienmakler auf Mallorca finden, wo über 4.000 Fachleute und mehr als 1.000 Maklerbüros um Ihre Aufmerksamkeit buhlen, mag auf den ersten Blick schwer erscheinen. Dieser Ratgeber und Vergleich soll Ihnen als Wegweiser durch den scheinbar undurchdringlichen Dschungel der Mallorca Makler dienen und Ihnen dabei helfen, mit Umsicht und Kostenbewusstsein Ihr Traumobjekt zu finden.

Mallorca: Diese 2 Immobilienmakler-Typen sollten Sie kennen

Unter der Hunderten Vermittlern lassen sich auf Mallorca zwei Typen ausmachen, die ein Interessent für Kauf oder Miete einer Wohnung, Finca oder Villa kennen sollte, denn der Einfluss auf die Arbeitsweise des Maklers ist groß. Sehen Sie dazu auch die Tabelle „Immobilienmakler Mallorca im Vergleich“.

1. Der inhabergeführte Makler

Entscheidendes Merkmal ist, dass die Gründer und damit die Inhaber selber noch die Maklertätigkeit steuern. Ein Beispiel dafür ist der Immobilienmakler Marcel Remus. Die Rechtsform wiederum ist nicht entscheidend. Der Inhaber geführte Makler ist zwar meist als „SL“ oder „SLU“ (entspricht deutscher GmbH) am Markt, könnte aber auch eine reine Personengesellschaft sein. Typisch ist, dass der Inhaber seine Vorstellungen dem gesamten Unternehmen aufdrückt.

2. Der Franchise-Makler

Das ist Makler-Tätigkeit nach dem Mc-Donalds-Prinzip. Es gibt eine Dachgesellschaft, die Lizenzen für Gebiete oder Filialen verkauft. Ein bekannter Franchise-Makler ist Engel und Völkers Mallorca. Die Lizenznehmer eines solchen Franchise-Makler nutzen die Marke, die Bekanntheit und die Infrastruktur (z.B. die Internetplattform), sind aber rechtlich selbstständige Unternehmen. Die Dachgesellschaft hat deshalb nur begrenzten Einfluss, wie die selbstständigen Lizenznehmer ihr Geschäft betreiben, etwa wen sie als Immobilien-Berater einstellen.

Inhaber vs Franchise: Was bedeutet das für Kunden eines Agenten?

Bei einem Inhaber geführten Immobilienmakler auf Mallorca ist eher zu erwarten, dass die Qualität der Mitarbeiter und damit der Beratung in allen Filialen etwa gleich ist. Allerdings sind solche Familienunternehmen mitunter regional eingeschränkt tätig, da es für sie größeren Aufwand bedeutet, neue Filialen zu eröffnen. Das Angebot von Immobilien ist tendenziell geringer.

Bei einem Franchise-Unternehmen hängt es mehr von jedem jeweiligen Lizenznehmer ab, wie gut die Arbeit organisiert ist. Die Unterschiede zwischen den Filialen können groß sein. Die Erfahrungen eines Kunden im Norden von Mallorca können ganz anders sein als im Südwesten.

Das Multi-Makler-Phänomen auf Mallorca

Es gibt zwar viele Immobilienmakler auf Mallorca, aber zumindest im Segment ab etwa 500.000 Euro gleichen sich die Angebote oft, weil alle Makler die gleichen Immobilien im Portfolio haben. Anders als in Deutschland gibt es auf Mallorca selten Allein-Aufträge. Eigentümer beauftragen mitunter ein halbes Dutzend verschiedener Agenturen oder mehr mit der Vermarktung. Das wird auch das Multi-Makler-Phänomen genannt. Sollte der Immobilienmakler mal eine Immobilie exklusiv haben, ist das gekennzeichnet. Für Käufer ist das im Prinzip praktisch: Wer sich bei einem Makler wohlfühlt, kann davon ausgehen, dort die gleichen Immobilien bekommen zu können wie bei den anderen.

Häufige Fragen zum Makler auf Mallorca:

Was kostet der Immobilienmakler?

Die Maklergebühr (Provision) auf Mallorca beträgt zwischen 4 und 6 % des Verkaufspreises. Bei Neubauten zahlen Bauträger meist nur 4 % Provision.

Wer zahlt die Provision?

Generell werden Provisionen vom Verkäufer bezahlt. Die Maklergebühren werden aber in den Verkaufspreis eingerechnet. Letztlich zahlt also doch der Käufer die Provision, auch Courtage genannt.

Wann muss bezahlt werden?

Die Maklerprovision für den Immobilienmakler wird auf Mallorca zur Zahlung fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde und der Käufer den Kaufpreis komplett bezahlt hat. Noch im Notartermin wird normalerweise der Scheck für den Vermittler überreicht.

Welche Voraussetzungen muss ein Makler erfüllen?

Auf Mallorca und den Balearen gab es seit 2023/2024 eine umfassende gesetzliche Regulierung für Immobilienmakler, die u.a. eine obligatorische Registrierung im öffentlichen Maklerregister (ROAIIB), den Nachweis von Qualifikationen oder Berufserfahrung sowie den Abschluss einer Haftpflichtversicherung mit Mindestdeckungssummen vorschrieb. Ziel war der Verbraucherschutz, die Erhöhung der Transparenz und die Verhinderung illegaler oder unqualifizierter Maklertätigkeiten. Seit November 2024 war die Registrierung verpflichtend. ABER: Die Zentralregierung in Madrid hat im Februar 2025 die Regulierung für Immobilienmakler aufgehoben. Sie würde gegen den freien Wettbewerb verstoßen. Somit kann derzeit wieder jeder als Immobilienmakler auf Mallorca agieren.

Viele Makler bemühen sich um die Kunden, die eine Immobilie am Meer suchen (Symbolbild). Eine Regulierung wurde von der sozialistischen Zentralregierung in Madrid verboten.

Mallorca: Besser deutscher oder spanischer Makler?

Es gibt auf Mallorca eine Vielzahl von Maklerbüros, die von Deutschen gegründet wurden und bei denen überwiegend Deutsche arbeiten, um all die schönen Wohnungen, Fincas und Villen an den Mann zu bringen. Es werden zwar Dienstleistungen in anderen Sprachen angeboten, aber die überwiegende Zahl Kunden sind Deutsche, teilweise bis zu 90 Prozent. Eine häufige Suche in Google lautet auch „Deutscher Makler auf Mallorca“. Das ist naheliegend, denn viele Erstkäufer sprechen noch kein Spanisch und wünschen sich, in ihrer Muttersprache betreut zu werden.

Deshalb ist der deutsche Vermittler auf Mallorca meist die erste Wahl. Aber ist er immer auch die beste Wahl? Klar ist: Auch ein deutscher Makler braucht gute Kontakte zu den Einheimischen, denn sie sind die typischen Immobilienverkäufer. Ein Spanier hat da möglicherweise Vorteile, weil ein Spanier vielleicht lieber mit einem Spanier ein Geschäft macht als mit einem Deutschen. Es könnte also sein, dass manche Immobilie nur bei einem spanischen Makler zu finden ist. Die Praxis allerdings zeigt, dass die typischen Ferienimmobilien (am Meer, nahe Strand) ohnehin bereits in deutscher Hand sind oder von Spaniern auch deutschen Maklern angeboten werden, da sie sich bei ausländischen Kunden bessere Preise erhoffen.

Etwas Anderes könnte es sein, wenn ein Deutscher in eine (noch) typische Gegend für Einheimische möchte, um eine Wohnung auf Mallorca zu kaufen. Beispiel Palma: Nach Altstadt und Santa Catalina werden nach und nach andere Viertel entdeckt, etwa El Terreno, Foners oder sogar Pere Garau. Da hier der deutsche Agent noch nicht so präsent ist, wäre der zum Weg zum spanischen Vermittlungsbüro eine Überlegung wert. Das gilt ebenso, wenn Sie eine Finca auf Mallorca kaufen wollen in einer Region, wo es nur wenige deutsche Makler gibt, etwa Algaida, Monturi oder Sineu.

Eine Auswahl von 20 bekannten Immobilienmaklern

Makler	Typ	Ursprung	Rechtsform	Zentrale	Immobilien*
Huether & Partner	Inhaber	Deutsch	SLU	Porto Cristo	350
S.A.E. Mallorca	Inhaber	Deutsch	SL	Palma	200
Marcel Remus	Inhaber	Deutsch	SLU	Palma	300
ImmoConceptBalear	Inhaber	Deutsch	SL	Calvia	500
SGI Mallorca	Inhaber	Deutsch	SL	Santa Ponsa	300
SP Mallorca	Inhaber	Deutsch	SL	El Toro	450
Dahler Mallorca	Franchise	Deutsch	GmbH & Co. KG	Port Andratx	550
Tierra Mallorca	Inhaber	Holländisch	SL	Colonia de Sant Jordi	200
Finest Properties	Inhaber	Deutsch	SL	Costa de la Calma	200
Mallorca Residenica	Inhaber	Spanisch	SL	Palma	550
Sotheby’s Mallorca	Franchise	Britisch	SL	Palma	450
Von Poll Mallorca	Franchise	Deutsch	GmbH	Frankfurt/Main	600
Privat Property	Inhaber	Deutsch	SL	Santa Ponsa	400
Unique Mallorca	Inhaber	Britisch	SL	El Toro	500
Minkner	Franchise	Deutsch	SL	Santa Ponsa	500
First Class	Inhaber	Deutsch	SL	Santa Ponsa	400
Nova Mallorca	Inhaber	Spanisch	SL	Cas Catalá	800
Balear Invest	Inhaber	Spanisch	SL	Palma	400
First Mallorca	Inhaber	Britisch	SL	Costa d’en Blanes	1500
Balearic Properties	Inhaber	Deutsch	SL	Pollenca	1600

*online auf Homepage angeboten, gerundet und ohne Gewähr, Stand 03/2024

Die 5 Psycho-Tricks der Makler (nicht nur auf Mallorca)

So wie jeder Supermarkt seine Kunden sanft verführt, indem etwa die günstigen Angebote stets in den untersten Regalen zu finden sind, so bedient sich auch der Immobilienmakler Mallorca (wie fast jeder Makler auf der Welt) einiger Tricks, die den meisten kaum auffallen. Eine Auswahl:

1. Preissortierung der Immobilien

Wer auf der Makler-Homepage eine Suche gemacht hat, sollte mal darauf achten, in welche Reihenfolge die Immobilien Mallorca erscheinen: meist stehen die teuersten in dieser Auswahl automatisch oben. Man muss schon von Hand die Sortierung umstellen, um als erstes die günstigen Immobilien zu sehen.

2. „Verkauft“ als Immobilien-Etikett

In einen Laden geht man normalerweise, um zu sehen, was man kaufen kann. Bei Immobilienmaklern nicht nur auf Mallorca ist das anders: Ob auf Aushängen oder auf der Website ist häufig der Hinweis zu sehen: „Verkauft!“ Das soll den Eindruck erwecken, dass der Interessent sich schon beeilen muss, will er nicht (wieder) zu spät kommen.

3. Der schöne Fenster-Blick

Wer professionelle Immobilienmakler-Fotos anschaut, der sieht hell erleuchtete Räume, durch deren Fenster blauer Himmel, Palmen oder vielleicht sogar das Meer erkennen ist. Dem Laien gelingen solche Fotos wegen der unterschiedlichen Belichtung (Raum, Fenster) nie. Dem Immobilienmakler auch nicht. Der Fotograf macht 2 Fotos: Eins vom Raum, eins vom Fenster – beides wird dann zusammenmontiert.

4. Andrang bei der Besichtigung

Sie machen eine Besichtigung und geben sich mit anderen Interessenten der Mallorca-Immobilie sprichwörtlich die Klinke in die Hand? Könnte gut sein, dass es sich bei den anderen Personen um Mitarbeiter oder Freunde des Maklers handelt, womit ebenfalls der Eindruck erweckt werden soll, dasss die Immobilie höchst begehrt ist und man schnell zuschlagen sollte.

5. „Auf Mallorca brauchen Sie keine Heizung“

Die typische Verkaufssaison auf Mallorca beginnt um Ostern und endet etwa Mitte Oktober. Dann ist meist warm bis sehr warm auf Mallorca und der Gedanke an eine Heizung drängt sich nicht unbedingt auf. Wenn aber der Kaufinteressent dennoch danach fragt, schaut der Vermittler mitunter mit fast spöttischem Blick: „Also eine Heizung brauchen Sie hier doch wirklich nicht – die paar kühlen Tage im Winter kann man auch mit einem Radiator überbrücken.“ Tatsache ist: Der Winter auf Mallorca kann lang sein – und auf Grund der hohen Luftfeuchtigkeit werden selbst 5 Grad als sehr kühl empfunden.

Schöner Ausblick mit ein wenig Fotomontage:

Das Makler-Protokoll Hoja de Visita

Viele Deutsche haben Sorgen, sie würden sich damit zu etwas verpflichten. Die Sorge ist, im Prinzip, unbegründet. Das Protokoll Hoja de Visita enthält in der Regel folgende Daten: die Anschrift der Immobilie, den Namen des Maklers sowie die Personaldaten des Besichtigers. Der Immobilienmakler will damit seine Provisionsansprüche sichern vor allem für den Fall, dass die Immobilie von mehreren Makler angeboten wird und mit mehreren Maklern besichtigt wird. Das passiert auf Mallorca häufiger, da Verkäufer meist mehrere Verkaufsaufträge erteilen. Anspruch auf Provision hat der Immobilienmakler, der zuerst die Besichtigung durchgeführt hat.

Nicht zulässig ist es, einem Interessent per Unterschrift zu einer zusätzlichen Provision zu verpflichten. Auf Grund des Verkaufsauftrages (Encargo de Venta) zwischen Verkäufer und Immobilienmakler besteht eine Provisionspflicht nur für den Verkäufer bei einem erfolgreichen Abschluss.

Sollte das Besichtigungsprotokoll dennoch vertragliche Verpflichtungen enthalten, so wären sie nichtig, da die spanischen Gerichte das durchweg als Betrug werten. Es ist zwar durchaus wie in Deutschland möglich, dass der Käufer einwilligt, einen Teil der Maklerprovision zu zahlen, dafür müsste aber ein separater Vertrag zwischen dem Interessenten und dem Immobilienmakler geschlossen werden.

Was der Immobilienmakler Mallorca sagt – und was er damit meint

Habe langjährige Erfahrung…
Bedeutet: Der Immobilienmakler hat keine Fachausbildung und ist als Quereinsteiger irgendwann im Maklergeschäft von Mallorca gelandet.
Biete handverlesene Immobilien…
Bedeutet: Der Immobilienmakler hat nur einen kleinen Bestand an Immobilien im Angebot.
Ich bin Spezialist für…
Bedeutet: Der Immobilienmakler ist in einem Nischenmarkt tätig, wo es nur wenig Nachfrage gibt.
Biete ein Netzwerk von Experten!
Bedeutet: Der Immobilienmakler kriegt Provisionen, wenn er den Kunden an gute Kumpel weiterreicht.
Arbeite als Boutique-Makler
Bedeutet: kleines Angebot, viele Ladenhüter, hohe Preise.
Bin Makler für Luxusimmobilien!
Bedeutet: Kennt den Maklerberuf aus dem Fernsehen.

6. Februar 2019

Immobilien Palma de Mallorca kaufen

Palma de Mallorca ist die Hauptstadt der Balearen-Insel Mallorca und wird als „Perle des Mittelmeeres“ bezeichnet, weil die Atmosphäre des Mittelmeers in jeder Ecke der Stadt zu spüren ist. Das Angebot von Immobilien ist sehr groß, es gibt sowohl noch preiswerte Wohnungen in weniger bekannten Lagen als auch luxuriöse Penthäuser mit Dachterrasse oder Häuser, Stadtvillen teilweise mit Meerblick.

Leben in Palma de Mallorca

Palma de Mallorca ist gemessen an der Einwohnerzahl eine der größten Städte Spaniens (nach Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Murcia und Las Palmas): 2019 waren rund 450.000 Menschen dort gemeldet, mehr als die Hälfte aller Einwohner Mallorcas. Neben dem internationalen Flughafen mit zahlreichen Verbindungen nach Deutschland verfügt Palma über den größten Hafen der Insel, an dem Jahr für Jahr zahlreiche Kreuzfahrtschiffe aus aller Welt anlegen.

Es gibt zahlreiche Faktoren, die zur Lebensqualität in Palma de Mallorca beitragen und den Kauf von Immobilien attraktiv machen:

Der internationale Flughafen ist nur 10-15 Minuten entfernt.
Internationale Schulen befinden sich innerhalb und außerhalb der Hauptstadt.
Gut organisierte öffentliche Verkehrsmittel
Sitz internationaler Ärzte, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte.

Viele Touristen kennen nur die Altstadt mit der berühmten Kathedrale La Seu und die Playa de Palma. Die Fläche der Stadt erstreckt sich aber auf rund 200 Quadratkilometer. Denn zu Palma de Mallorca gehören einige Ortschaften, die nicht weit vom Stadtkern entfernt sind, etwa Can Pastilla, Gènova, Sant Agustí oder das Villenviertel Son Vida. Es sind zugleich sehr beliebte Immobilien-Standorte, die wie hier vorstellen.

Altstadt (Casco Antiguo): Das Herz von Palma de Mallorca

Die von gotischer Architektur geprägte Altstadt ist durchzogen von engen Gassen mit schönen Geschäften, Restaurants, Kunstgalerien, Museen und beeindruckenden alten Passagen, die zu wichtigen historischen Denkmälern, Sehenswürdigkeiten und zu der größten Attraktion führen: der Kathedrale La Seu.

Zu den bekanntesten Adressen in der Altstadt zählen daneben Passeig del Born, Avenida de Jaume III, Passeig de la Rambla, La Llonja und einige “Plazas”: Plaza Santa Eulalia, Plaza Cort, Plaza Mercat und Plaza Mayor. Die Altstadt ist eines der begehrtesten und teuersten Viertel für Immobilienkäufe.

Santa Catalina: Das Fischerviertel der Skandinavier

Von einem alten, heruntergekommenen Fischerviertel hat sich dieser Stadtteil zu einem modernen Lebensmittelpunkt eines internationalen Publikums entwickelt. Viele der oft nur zwei- oder dreistöckigen Häuser wurden restauriert und modernisiert und haben Immobilien Käufer vor allem aus Skandinavien angezogen. Zahlreiche Straßen sind verkehrsberuhigt und bieten Bars, Cafes, Restaurants. Die Altstadt von Palma de Mallorca ist wie der Hafen nur einen kurzen Spaziergang entfernt, die Promenade des um die Ecke gelegenen Paseo Maritimo ist ideal zum Joggen, Rollerbladen oder Radfahren.

Paseo Maritimo: Die Flaniermeile am Hafen

Die Promenade verläuft parallel zum Hafen von Palma, besteht aus einer von Palmen gesäumten Allee, einer Fußgängerzone und einem Radweg. Am Beginn des Paseo Maritimo befindet sich das Es Baluard, das Museum für zeitgenössische Kunst.

Der offizielle Name der Promenade lautet Avenida Gabriel Roca, benannt nach dem Chefingenieur des Hafens von Palma (zwischen 1940 und 1962). Viele Hotels (unter anderem das 5-Sterne-Hotel “Gran Melia Victoria“) Bars und Restaurants befinden sich entlang des Paseo Maritimos, der Club de Mar und der Royal Club Nautico leicht zu erreichen. Viele Regatten und gesellschaftliche Veranstaltungen finden im Sommer dort statt und die Restaurants sind ein Hotspot für Einheimische und Besucher.

Der geplante Bau eines Tunnels unter der sechsspurigen Straße dürfte die Attraktivität des Paseo Maritimo weiter erhöhen. Am Paseo Maritimo sind zahlreiche mehrstöckige Wohnhäuser jüngerer Bauzeit zu finden, deren Apartements teilweise einen grandiosen Blick auf den Hafen, das Meer und die Kathedrale bieten.

Son Armadans: Das beschauliche Villen-Viertel

Dieser Stadtteil von Palma de Mallorca liegt zwischen Santa Catalina und El Terreno, auch ein Teil des Paseo Maritimo gehört dazu. Neben den größeren Villen besteht Son Armadans aus gepflegten Mehrfamilienhäusern gelegen in ruhigen kleinen Straßen. Die Via Cintura, die Autobahn, die rund um Palma führt, ist in wenigen Minuten erreichbar. Alle Einkaufsmöglichkeiten sowie Schulen, Sport-und Arztzentren sind in unmittelbarer Nähe. Strände und die Yachtclubs von Palma sind gut erreichbar.

Der obere Teil ist eine ruhige Wohngegend und war eine der exklusivsten von Palma, wo beeindruckende Villen zu finden sind. Heute ist es eine bevorzugte Wohnlage für Familien, die gerne in einer ruhigen Nachbarschaft mit allen Annehmlichkeiten in der Nähe leben. Das nahe Bellver Schloss und der dazugehörige Park sind ein großartiger Ort für jegliche Aktivitäten im Freien und der Innenhof des Schlosses ist Schauplatz für alle Arten von Konzerten während der Sommermonate.

El Terreno: Zwischen Schloss Bellver und Paseo Maritimo

Diese Wohngegend von Palma de Mallorca liegt zwischen dem Bellver-Park und dem Paseo Maritimo. Ursprünglich war es zwischen dem Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts ein Sommerferienort für die Bourgeoisie von Palma, weshalb man dort immer noch schöne Herrenhäuser aus dieser Zeit finden kann. Durch die Erhöhung hat man von den meisten Häusern einen wunderbaren Blick auf das Meer.

El Terreno war vor ein paar Jahrzehnten die erste Adresse für das Nachtleben von Palma und gewinnt derzeit den Ruf, eine aufblühende Wohngegen zu sein, sowohl bei Einheimischen als auch der internationalen Öffentlichkeit. Dazu trägt bei, dass man hier Einkaufsmöglichkeiten wie das Einkaufszentrum Porto Pi (einschließlich des Casinos de Mallorca), den Bellver Park als Freizeitbereich sowie nationale und internationale Schulen wie auch die schwedische Kirche direkt vor der Haustür hat. Neue Hotels, Bars, Restaurants und Geschäfte öffnen ihre Türen und bringen die Lebensqualität und Modernität nach El Terreno.

Portixol / Molinar

Das ehemalige Fischerdorf Portixol liegt in einem Außenbezirk Palma, ist nur zwei Kilometer von der Kathedrale entfernt und einfach zu Fuß oder mit dem Fahrrad entlang der verkehrsfreien Promenade zu erreichen, die Portixol mit dem Nachbarviertel Molinar verbindet.

Zwei- und dreigeschossige Häuser liegen um den Strand herum. Die Nähe zum Stadtzentrum und zum Flughafen machen es zu einer erstklassigen Wohngegend und die Mischung von schicken Restaurants und unkonventionellen Bars zieht Besucher und Einheimische gleichermaßen an.

Inline-Skater und Radfahrer schlängeln sich hier an Leuten vorbei, die mit ihren Hunden spazieren gehen und werden von den Gästen der stets gut besuchten Restaurants und Bars, in erster Reihe gelegen, beobachtet.
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Cala Major: Hier amüsiert man sich königlich

Das Touristenviertel Cala Major ist nur 10 Minuten vom Zentrum von Palma entfernt, bekannt unter anderem durch den Sommerpalast der spanischen Königsfamilie Marivent. Unter anderem das Nixe Palace Hotel ist für luxuriösen Aufenthalt bekannt. In der Gegend gibt es viele Geschäfte und Servicedienstleistungen, welche die Bedürfnisse der Residenten jederzeit gewährleisten. In jüngster Zeit wurden verstärkt moderne und hochwertige Wohnanlagen in Cala Major gebaut, die das Niveau deutlich gehoben haben. Die Nähe zum Strand, Meerblick, das quirlige Leben sowie die Nähe zum Zentrum von Palma de Mallorca als auch zu anderen beliebten Orten üm Südwesten machen den Immobilienkauf in Cala Mayor immer attraktiver.

Son Vida: Hoch über Palma de Mallorca

Son Vida wurde erstmals im 13. Jahrhundert in Schriften erwähnt. Es begann als landwirtschaftlich genutztes Gebiet und wurde von der Familie Vida bestellt. Heutzutage ist es eine geschlossene Wohnanlage mit mehreren Golfplätzen, zwei Fünf-Sterne-Hotels sowie einer Vielzahl von atemberaubenden Immobilien mit herrlichem Blick über die umliegenden Berge bis hin zur Bucht von Palma.

Son Vida ist aufgeteilt in den neueren und dem älteren Teil. Im neuen Son Vida findet man Villen mit moderner Architektur, den mediterranen Stil mehr und um die Golfplätze im älteren Teil. So ist für jeden Geschmack etwas bei der Auswahl an exklusiven Immobilien dabei. Strände und ihre Clubs sind nur eine kurze Autofahrt entfernt.

Palma de Mallorca: Eine lange Geschichte

Etwa 2000 Jahre vor Christus siedelten sich die ersten Menschen an.
123 vor Christus: Der römische Feldherr Quintus Caecillus Metellus erobert Mallorca und gründete den Ort „Palmaria Palmensis“ (lat palmeria, Siegespalme).
902 wird Mallorca von den Mauren erobert, das heutige Palma wird zu „Medina Maqurka“, die islamische Hauptstadt der Insel. Moscheen, Paläste und Badehäusern gehen auf die maurischen Besetzer zurück.
1229 wird von den Mauren befreit. Auf den Fundamenten der Moschee wurde ein Dom, die Stadt mit einer Festungsmauer umgeben.
1601 wird die „Catedral la Seu“ (Bauzeit Mittelschiff: 1230 – 1587) eingeweiht.

Gebäude-TÜV: Jeder 2. Altbau in Palma de Mallorca durchgefallen

Auf Mallorca und den anderen Balearen-Inseln müssen Altbauten, die 50 Jahre alt werden, einer Inspektion unterzogen werden, was seriöse Immobilienmakler auf Mallorca potenziellen Kunden mitteilen sollten. In Palma de Mallorca kamen 2018 etwa zwei Drittel der Eigentümer mit Immobilien Baujahr 1968 dieser Pflicht nicht nach. Bei den durchgeführten Inspektionen war das Ergebnis der „Evaluacion de Edifcios, IEE“ erschreckend: Fast jede zwei Immobilie wurde als „desfavorable“ eingestuft, bestand den Test also nicht – unter anderem wegen schwerer Bauschäden. Das sollte man im Hinterkopf haben beim Kauf einer Wohnung .