[sc name=“autor“] Der Immobilienkauf auf Mallorca ist noch mehr als in Deutschland ein Vorgang, der Respekt einflösst und der von Sorgen begleitet ist. Dass “alles gutgeht” wünscht sich jeder. Ein Rechtsanwalt auf Mallorca hilft dabei. Lesen Sie hier, was Sie wissen sollten, um den richtigen Anwalt zu finden.

Der wichtigste Rat: Fangen Sie mit der Anwaltssuche am besten schon an, bevor Sie den ersten Besichtigungstermin haben. Denn wenn es dann plötzlich schnell gehen muss, müssen Sie nicht den erstbesten Rechtsanwalt nehmen. Aus dem Inhalt:

• Anwalt beim Immobilienkauf: Ja oder Nein
• Was den Rechtsanwalt vom Abogado unterscheidet
• Was der Anwalt beim Immobilienkauf tut
• Was der Rechtsanwalt auf Mallorca kostet
• Anwalt für Immobilienrecht finden
• Adressen von Rechtsanwälten

Braucht man einen Anwalt für den Immobilienkauf?

Einen Rechtsanwalt zu haben ist keine Pflicht beim Immobilienkauf auf Mallorca – in den meisten Fall ist der Anwalt als Beistand aber dringend zu empfehlen. Nur wenige Deutsche werden Spanisch und das spanische Recht so gut verstehen, dass sie wirklich wissen, was sie da unterschreiben. Es geht meist um erhebliche Vermögenswerte. Findet der Rechtsanwalt rechtzeitig Rechtsmängel der Immobilie, etwa fehlende Baugenehmigungen bei der angebotenen Mallorca-Finca oder Fallen im Kaufvertrag beim Haus auf Mallorca , kann das vor herben Verlusten bewahren. Das gilt ebenso bei Neubauten auf Mallorca oder wenn Sie eine gebrauchte Wohnung auf Mallorca kaufen wollen. Was ein Rechtsanwalt alles tut oder tun sollte, wird später noch ausführlich beschrieben. Nur in Ausnahmefällen kann auf den Rechtsanwalt verzichtet werden, etwa:

• der Immobilienkäufer hat schon mehrere Immobilien auf Mallorca gekauft und kennt sich selber bestens aus.
• ein juristisch versierter Immobilienmakler hat alle Unterlagen umfassend geprüft, ist absolut vertrauenswürdig und begleitet den Käufer bei allen Schritten.
• es handelt sich im um eine Immobilie von geringem Wert, etwa einen PKW-Stellplatz, und der Kaufvertrag wurde so schon mit anderen Käufern problemlos geschlossen.

Was unterscheidet den Rechtsanwalt von einem Abogado auf Mallorca?

Abogado ist zunächst nur der spanische Ausdruck für Rechtsanwalt. Allerdings können sich hinter den Bezeichnungen doch große Unterschiede verbergen. Denn: Jeder deutsche Rechtsanwalt mit Sitz in Düsseldorf, Dresden oder Dinslaken darf einen Immobilienkäufer aus Mallorca beraten und begleiten, etwa beim Notartermin.

Manche deutsche Rechtsanwälte haben neben der Kanzlei in Deutschland noch eine Niederlassung auf Mallorca. Große Voraussetzungen sind dafür wegen der EU-Dienstleistungsfreiheit nicht zu erfüllen. So ein deutscher Rechtsanwalt kann eine sehr gute Wahl sein, wenn er sich das notwendige Fachwissen mit der Zeit angeeignet hat. Gerichtlich vertreten darf er seine Mandanten aber nicht.

Davon zu unterscheiden ist der deutsche oder spanische Rechtsanwalt mit dem Titel “Abogado”: Um in Spanien mit dem Titel Abogado tätig sein zu dürfen, muss er oder sie einen spanischen Hochschulabschluss der Rechtswissenschaften erworben, zudem ein Zusatzstudium zum Anwaltsberuf bestanden haben. Darüber hinaus ist die Mitgliedschaft in der spanischen Rechtsanwaltskammern notwendig (Mallorca: Ilustre Colegio de Abogados de les Illes Balears ). Abogados sind dann berechtigt, einen Mandanten vor allen spanischen Gerichten zu vertreten.

Gibt es auf Mallorca auch deutschsprachige Abogados?

Ja, zum einen sind das deutsche Rechtsanwälte, die den Titel “Abogado” in einem aufwändigen Zulassungsverfahren erworben haben, andererseits gibt es spanische Rechtsanwälte, die Deutsch sprechen. Es ist persönliche Geschmacksfrage, welcher “Abogado” besser für einen Deutschen ist. Der deutsche Rechtsanwalt bringt mehr das Rechtsverständnis seines Mandanten mit, er ist meist damit aufgewachsen. Der spanische Rechtsanwalt ist vielleicht nicht ganz so flüssig beim Deutsch, aber versteht vielleicht besser die Mentalität eines spanischen Vertragspartners.

Was sind die wichtigsten Aufgaben eines Rechtsanwalts?

Der Anwalt berät den Käufer bei der rechtlichen Objektprüfung, überprüft die Eigentumsverhältnisse, die Berechtigungen zur Veräußerung, die Urkunden über das Objekt und die Belastungen des Objekts, er berät seinen Mandanten bei der Einigung mit der Gegenseite über die Rahmendaten des konkreten Objekts und namentlich zum Kaufpreis, zu den Zahlungsbedingungen, Bestimmungen des Zeitpunkts der Vertragserfüllung sowie Übergabe des Objektes.

Der Rechtsanwalt steht seinem Mandanten während der Vorbereitung des Erwerbsprozesses zur Seite, während des Vorvertrages zur Absicherung des Ankaufsrechtes sowie dann auch des eigentlichen Erwerb durch Abschluss des endgültig für beide Seiten rechtlich bindenden Kaufvertrages bis hin zur Erstellung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde („escritura“), ebenso wie bei der Vorbereitung und Überprüfung sämtlicher Unterlagen und Urkunden für die notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch. Einige Beispiele, was ein guter Rechtsanwalt Mallorca alles prüft und tut:

Vor Notartermin:

• Grundbucheintrags (Registro de la Propiedad)
• Katastereintrags (Catastro)
• Belastungen: z.B. Hypotheken, Steuerforderungen, Nießbrauchs- und Nutzungsrechte
• Grunddienstbarkeiten: z.B. Wegerecht, Leitungsrechte, Ausschluss von Bebauungen

Nach Notartermin:

• Eintragung des Objekts im Grundbuch und dem Kataster
• Zahlung der Grunderwerbssteuer (ITP) und der Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
• Umschreibung der Grundsteuer der Gemeinde
• eventuell Beratung zur Vererbung der Mallorca-Immobilie

Was kostet ein Anwalt auf Mallorca?

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Spanien keine gesetzlich geregelten Rechtsanwaltsgebühren. Die Gebühren (Honorar und Auslagen) werden vielmehr zwischen dem Anwalt und seinem Mandanten frei vereinbart.

Honorar nach Kaufpreis: Die meisten Rechtsanwälte auf Mallorca berechnen zwischen 1 und 1,5 % des Kaufpreises der Immobilie – zuzüglich der spanischen Mehrwertsteuer (IVA) von derzeit 21 Prozent.

Rechenbeispiel: Bei einer Eigentumswohnung zum Preis von 500.000 Euro würde der Anwalt bei 1,5 % Honorarsatz somit 7.500 Euro plus 1575 Euro Mehrwertsteuer kosten.

Honorar nach Stundensatz: Die Stundensätze beginnen meist bei 100 Euro plus Mehrwertsteuer. Es wird häufig eine Anzahlung von 50 % der voraussichtlichen Honorare verlangt. Aber was gilt, wenn mit dem Rechtsanwalt keine Honorarvereinbarung getroffen wurde?

Der Rechtsanwalt hat Anspruch auf ein angemessenes Honorar (honorarios) für die erbrachten Dienstleistungen sowie auf die Erstattung der ihm entstandenen Kosten. Es gibt in Spanien lediglich zur Orientierung heranzuziehende Leitlinien (baremos orientadores) zur Bestimmung der anzusetzenden Parameter und Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren für gerichtliche und außergerichtliche Tätigkeiten, die von den Rechtsanwaltskammern (Colegio de Abogados) der jeweiligen autonomen Region aufgestellt und regelmäßig aktualisiert werden (Criteris Orientadors en Materia d’Honorarios del Consell dels Il.lustres Collegis d’Advocats). Ebenso wie nach dem deutschen RVG legen diese spanischen Richtlinien den Rechtsanwaltsgebühren den Gegenstandswert und den Schwierigkeitsgrad der Angelegenheit zugrunde.

Nach Auffassung der Europäischen Kommission sind die von einer Standesorganisation aufgestellten Honorarordnungen aber wettbewerbswidrig und somit hat die Rechtsanwaltskammer der Balearen die Richtlinien für ihre Region auch ausgesetzt (vgl. https://www.icaib.org/comision-de-honorarios).

Gibt es auf Mallorca Fachanwälte für Immobilienrecht oder Mietrecht?

Für das Rechtsgebiet des Immobilienrechts gibt es in Spanien wie in Deutschland keine Fachanwälte, sondern lediglich Rechtsanwälte, die sich in ihrer Tätigkeit insbesondere bzw. ausschließlich auf (Grundstücks- und) Immobilienrecht konzentrieren und deswegen wohl manchmal mehr Erfahrung in Sachen Immobilienrecht vorweisen können.

Solche Anwälte mit besonderen Tätigkeitsschwerpunkten, für den sie aber keinen Fachanwaltstitel haben, machen dies zumeist durch Werbung etwa mit dem Zusatz „Tätigkeitsgebiet/-schwerpunkt (spanisches) Immobilienrecht“, “Áreas de especialización: derecho inmobiliario” o.ä. kenntlich, bzw. weisen in sonstiger Weise darauf hin, dass sie sich insbesondere mit dem Bereich (spanisches) Immobilienrecht befassen, indem sie z.B. ausführen, dass sie (private) Immobilien-Kaufverträge, öffentliche Urkunden für den Kauf oder Verkauf von Immobilien entwerfen, Beratungen bei Schenkungen oder Erbschaftsannahmen durchführen, Vertragsprüfungen bei der Kreditaufnahme in Deutschland und deren Absicherungen in Spanien vornehmen oder auch Überprüfungen von Auskünften aus dem Grundbuch- und Katasteramt übernehmen.

Wie bekommt man Adressen von einem Anwalt auf Mallorca?

In der Praxis kommt der Kontakt zum Rechtsanwalt auf Mallorca oft so zustande:

• Empfehlung Immobilienmakler: Empfiehlt der Immobilienmakler einen Rechtsanwalt, kann das uneigennützig und nach bestem Wissen und Gewissen sein. Es könnte aber auch Interessenkonflikte geben. Denn: Denn der Makler wird vom Verkäufer bezahlt und erhält nur Geld, wenn ein Verkauf zu Stande kommt. Er hat also kein Interesse daran, dass ein Rechtsanwalt einen Interessenten auf allzu viele mögliche Probleme hinweist. Eher kommt ein Rechtsanwalt gelegen, der einen Immobilienkauf “durchwinkt”, also schnell zum Notartermin führt.
• Empfehlung Bank: In den meisten Fällen wird die Immobile auf Mallorca finanziert, und zwar von einer Bank auf Mallorca. Eine Bank hat ein Interesse daran, dass das Objekt rechtlich einwandfrei ist, denn davon hängt auch der Wert einer Hypothek ab. Die Anfrage bei der Bank kann also helfen, einen guten Anwalt zu finden.
• Empfehlung Bekannte: Vor allem wenn Freunde oder Bekannten schon mal einen kniffligen Fall von Immobilienkauf hatten, bei dem der Rechtsanwalt wirklich Können zeigen musste, ist die Empfehlung aus diesem Kreis hilfreich. Es lässt sch einiges erfahren über Arbeitsweise, Abrechnungspraxis und Erfolg.

Auch über die Anwaltskammer auf Mallorca sind Empfehlungen möglich. Die Adresse:

Rechtsanwaltskammer der Balearen

Ilustre Colegio de Abogados
Rambla Duques de Palma, 10
07003 Palma
Tel. 0034/971-714225
Fax 0034-971-719206

secretaria@icaib.org

Fachliche Beratung bei diesem Artikel:

Katia Genkin, Genkin Anwälte (Düsseldorf – Lyon – Palma) 

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